房地產市場供求均衡

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　　房地產市場供求均衡即供給與需求的均衡態，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的房地產經濟運行狀態。

　　根據經濟學原理，參看圖1所示，供給曲線S與需求曲線D的交點E稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處於均衡態。圖1上均衡點E所對應的ON稱為均衡價格，E點所對應的需求量或供給量OM稱為均衡數量。

　　(1)需求量和供給量的變動對房地產市場供求均衡的影響

　　在經濟學上，所謂需求量和供給量的變動是指當影響需求或供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引起的需求量或供給量的變動，在圖象上表現為同一條曲線上的點的移動。如圖1所示，當市場價格低於均衡價格，為ON₁時，其對應的需求量為OM₁，供給量為OM₂，顯然OM₁ > OM₂，即供不應求，市場價格必然上升，一直上升到ON時，供給量與需求量相等，達到了均衡態。市場價格高於均衡價格時的原理也相同。

　　(2)需求和供給變動對房地產市場供求均衡的影響

　　經濟學上需求和供給的變動與上段論及的需求量和供給量的變動是有區別的，根據經濟學的一般原理，需求和供給的變動是指當商品本身的價格不變時，其他因素的變動所引起的需求量和供給量的變動。表現為整個曲線的移動。如圖2所示，當需求減少，需求曲線從D₀移到D₁時,假定供給曲線S₀不變，那麼供給和需求的均衡點就會移至E₁點，在圖象上表現為新的均衡態時，均衡價格比初始時降低了，均衡數量也減少了。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移至S1，均衡點移至E₂，此時均衡價格比初始時降低了，均衡數量比初始時增加了。

　　(3)房地產市場供求均衡原理的要義

　　①均衡態的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結果。

　　②均衡態的構成要素，不但包括供給價格和需求價格相一致，而且包括供給數量和需求數量相一致，二者缺一不可。而且這兩個要素之間又是相互聯繫、相互影響的。

　　③在理論分析時，通常把房地產供給量或需求量作為房地產價格的函數。但在實際市場運作中，情況會複雜得多，供給量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對房地產價格產生重大制約作用，通常所說的供不應求價格上漲，供過於求價格下跌就是這個道理。

　　④供給數量與需求數量相一致，在微觀層次上，表示某特定市場、特定房地產商品的供求數量相當，供求結構吻合。在巨集觀層次上，表示一個城市或一個國家的房地產總供給數量與總需求數量相一致。

　　由房地產供求均衡原理可知，房地產供給和需求均衡態的實質就是房地產商品的實現問題。因此，房地產市場的供求均衡，是房地產市場運行的最基本問題，也是房地產市場運行所追求的重要目標。由於房地產供求雙方是動態變化著的，故供求的非均衡態是絕對的、常見的，而他們的均衡態是相對的、有條件的。在現實經濟生活中，絕對均衡是偶然的，幾乎是不存在的。相對均衡又有兩種形態：一種是求略大於供的基本均衡態，另一種是供略大於求的基本均衡態，理想的狀態是供略大於求的基本均衡態。當然在市場機制的作用下，這兩種基本均衡態，又是可以互相轉化的。在此，認識房地產供求均衡原理的現實意義在於：在微觀層次上，房地產商應該重視房地產市場供給和需求的變動，重視其均衡態的狀況，及時調整生產經營策略和計劃；在巨集觀層次上，國家應該運用稅收、利率、信貸等經濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均衡態。

　　房地產價格形成受到供給與需求兩方面因素的影響，供小於求，價格就會上漲，因此要穩定房地產價格，關鍵是要調節房地產供給與需求，實現供求均衡發展。

　　(一) 調整土地供應計劃以增加住房用地供給

　　首先，在土地保護政策允許的範圍內，政府可以對現有土地規划進行調整，適當增加住房建設用地供給。其次，加大挖潛力度，對城市內部不合理占地、邊角“廢”地進行重新整合，集約使用土地，增加住房建設用地的有效供給。

　　(二)規範房地產開發企業的行為

　　房地產商如果大量囤地，土地供給就難以轉化為住房商品供給，必須按照《城市房地產管理法》規定對開發商的囤地行為進行嚴格管制。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以從高征收土地閑置費；雖然動工開發，但未能按照土地使用權出讓合同約定的項目開發期限建成的，也應考慮從高征收土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

　　針對開發商囤積居奇、捂房惜售等做法，政府應加強對住房預售環節的管理，對達到預售標準的樓盤實行最低預售數量規定，防止開發商捂盤。同時，城市房地產主管部門應建立房地產銷售信息網路，對空置住房情況進行全面的摸底調查並將空置情況上網公示，對商品房空置率實行上限控制，對超過限額的空置房征收空置稅，使空置房源持有者由於持有成本的增加而釋放一部分房源，從而增加商品房的有效供應量，降低房價。

　　(三)引入競爭機制以培育多元化市場開發主體

　　房地產商品的異質性、不可移動性特點決定了房地產市場是帶有壟斷因素的市場，根據市場結構理論，任何帶有壟斷因素的市場都會導致商品供給減少，商品價格提高。市場經濟下防止住房商品供給壟斷最有效的措施還是要引入競爭機制，形成良好的競爭氛圍。為形成良好的競爭氛圍，需要培育更多的市場主體，除了房地產開發企業作為市場主力外，還可以允許更多的諸如住房儲蓄基金、住房合作社、單位集資建房、個人集資建房者之類的市場主體參與房地產的開發。

　　(四)抑制房地產投資性需求

　　房地產需求包括自住性需求和投資性需求。自住性需求就是購房者自己居住的需求；投資性需求即通過購買房產來出租獲得收益或通過購買房產以期望在價格上漲時出售來獲得較大收益的需求。現階段房地產需求的雙重過熱共同推動著房價上揚。必須按照“鼓勵自住、抑制投資”的要求，對房地產市場的兩類需求進行有效管理。抑制投資性需求主要從提高投資的風險、加大機會成本和減少其收益入手。首先，城市房地產主管部門應當在銷售全過程中落實以家庭為單位的“實名制”購房。第二，政府應加快出台住房保有環節的稅收政策，即物業稅，對家庭擁有的第二套以上的住房征收重稅，目的是增加房地產持有者的持有成本，可以在一定程度上抑制房地產投資性需求。第三，實行差別化信貸政策，對家庭購買第二套以上住房規定較高的首付和較高的貸款利率，減少投資者的利潤空間，從而有效地減少投資性購房，平抑房價。

　　(五)增加保障性住房供給以分流自住性購房需求

　　增加經濟適用房、廉租房建設，是調節房地產市場供求、平抑房價的一支重要力量。一是加大經濟適用房的建設力度，嚴格控制經濟適用房建設面積的大小，嚴格經濟適用房入住資格的審查，切實滿足更多低收入階層的住房需求。二是增加廉租住房供應，滿足最低收入家庭的基本住房需求。政府相關部門應該廣闢廉租房建設資金來源渠道，比如：針對開發商囤地行為征收的土地閑置費、針對開發商囤積房源開徵的空置稅以及針對居民擁有的第二套以上住房征收的物業稅都可以轉化為廉租房建設的基金投入，增加廉租房的供給，滿足最低收入階層的居住需求，從而間接轉移一部分住房需求，緩解商品房市場供不應求的巨大壓力，使房價的上漲得到緩解。