房地产市场供求均衡

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　　房地产市场供求均衡即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。

　　根据经济学原理，参看图1所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图1上均衡点E所对应的ON称为均衡价格，E点所对应的需求量或供给量OM称为均衡数量。

　　(1)需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响

　　在经济学上，所谓需求量和供给量的变动是指当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量或供给量的变动，在图象上表现为同一条曲线上的点的移动。如图1所示，当市场价格低于均衡价格，为ON₁时，其对应的需求量为OM₁，供给量为OM₂，显然OM₁ > OM₂，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到ON时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理也相同。

　　(2)需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响

　　经济学上需求和供给的变动与上段论及的需求量和供给量的变动是有区别的，根据经济学的一般原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动。表现为整个曲线的移动。如图2所示，当需求减少，需求曲线从D₀移到D₁时,假定供给曲线S₀不变，那么供给和需求的均衡点就会移至E₁点，在图象上表现为新的均衡态时，均衡价格比初始时降低了，均衡数量也减少了。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移至S1，均衡点移至E₂，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。

　　(3)房地产市场供求均衡原理的要义

　　①均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。

　　②均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可。而且这两个要素之间又是相互联系、相互影响的。

　　③在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用，通常所说的供不应求价格上涨，供过于求价格下跌就是这个道理。

　　④供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致。

　　由房地产供求均衡原理可知，房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于房地产供求双方是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。在现实经济生活中，绝对均衡是偶然的，几乎是不存在的。相对均衡又有两种形态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态，理想的状态是供略大于求的基本均衡态。当然在市场机制的作用下，这两种基本均衡态，又是可以互相转化的。在此，认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡态。

　　房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响，供小于求，价格就会上涨，因此要稳定房地产价格，关键是要调节房地产供给与需求，实现供求均衡发展。

　　(一) 调整土地供应计划以增加住房用地供给

　　首先，在土地保护政策允许的范围内，政府可以对现有土地规划进行调整，适当增加住房建设用地供给。其次，加大挖潜力度，对城市内部不合理占地、边角“废”地进行重新整合，集约使用土地，增加住房建设用地的有效供给。

　　(二)规范房地产开发企业的行为

　　房地产商如果大量囤地，土地供给就难以转化为住房商品供给，必须按照《城市房地产管理法》规定对开发商的囤地行为进行严格管制。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以从高征收土地闲置费；虽然动工开发，但未能按照土地使用权出让合同约定的项目开发期限建成的，也应考虑从高征收土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　针对开发商囤积居奇、捂房惜售等做法，政府应加强对住房预售环节的管理，对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量规定，防止开发商捂盘。同时，城市房地产主管部门应建立房地产销售信息网络，对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示，对商品房空置率实行上限控制，对超过限额的空置房征收空置税，使空置房源持有者由于持有成本的增加而释放一部分房源，从而增加商品房的有效供应量，降低房价。

　　(三)引入竞争机制以培育多元化市场开发主体

　　房地产商品的异质性、不可移动性特点决定了房地产市场是带有垄断因素的市场，根据市场结构理论，任何带有垄断因素的市场都会导致商品供给减少，商品价格提高。市场经济下防止住房商品供给垄断最有效的措施还是要引入竞争机制，形成良好的竞争氛围。为形成良好的竞争氛围，需要培育更多的市场主体，除了房地产开发企业作为市场主力外，还可以允许更多的诸如住房储蓄基金、住房合作社、单位集资建房、个人集资建房者之类的市场主体参与房地产的开发。

　　(四)抑制房地产投资性需求

　　房地产需求包括自住性需求和投资性需求。自住性需求就是购房者自己居住的需求；投资性需求即通过购买房产来出租获得收益或通过购买房产以期望在价格上涨时出售来获得较大收益的需求。现阶段房地产需求的双重过热共同推动着房价上扬。必须按照“鼓励自住、抑制投资”的要求，对房地产市场的两类需求进行有效管理。抑制投资性需求主要从提高投资的风险、加大机会成本和减少其收益入手。首先，城市房地产主管部门应当在销售全过程中落实以家庭为单位的“实名制”购房。第二，政府应加快出台住房保有环节的税收政策，即物业税，对家庭拥有的第二套以上的住房征收重税，目的是增加房地产持有者的持有成本，可以在一定程度上抑制房地产投资性需求。第三，实行差别化信贷政策，对家庭购买第二套以上住房规定较高的首付和较高的贷款利率，减少投资者的利润空间，从而有效地减少投资性购房，平抑房价。

　　(五)增加保障性住房供给以分流自住性购房需求

　　增加经济适用房、廉租房建设，是调节房地产市场供求、平抑房价的一支重要力量。一是加大经济适用房的建设力度，严格控制经济适用房建设面积的大小，严格经济适用房入住资格的审查，切实满足更多低收入阶层的住房需求。二是增加廉租住房供应，满足最低收入家庭的基本住房需求。政府相关部门应该广辟廉租房建设资金来源渠道，比如：针对开发商囤地行为征收的土地闲置费、针对开发商囤积房源开征的空置税以及针对居民拥有的第二套以上住房征收的物业税都可以转化为廉租房建设的基金投入，增加廉租房的供给，满足最低收入阶层的居住需求，从而间接转移一部分住房需求，缓解商品房市场供不应求的巨大压力，使房价的上涨得到缓解。