新鴻基地產集團

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　　新鴻基地產發展有限公司（簡稱“新地”）（港交所：0016）是一家在香港交易所上市的地產公司。主要業務是發展及投資地產物業以供出售及租賃之用。

　　新鴻基地產在中國大陸的北京和上海設有分公司。新鴻基地產熱心慈善事業，設有一個基金會，用來幫助中國內地窮困大學生完成學業和幫助建設大陸大學。2005年末，基金會資助多位內地貧困優異學生到香港大學，完成學業。

　　集團業務

　　集團的核心業務為發展物業供銷售及投資，亦經營多項地產相關業務，包括：

• 酒店
• 金融服務
• 保險
• 物業管理

　　另外，本集團亦有投資以下行業：

• 電訊
• 資訊科技
• 運輸、基建及物流

　　這些業務投資風險低，長遠可增加集團的經常性收益。

　　土地儲備及物業組合

　　集團是香港擁有最多土地儲備的公司之一，達 4,350 萬平方呎，包括：

• 發展中物業 1,960 萬平方呎
• 投資物業 2,390 萬平方呎
• 在新界擁有超過 2,300 萬平方呎農地，大部份正申請更改土地用途，主要用作發展住宅物業

　　集團的投資物業組合多元化，在 2006/07 財政年度，為集團帶來港幣 72.16 億元的總租金收益。

　　集團財務

　　集團堅守審慎理財政策，維持高水平流動資金及低借貸比率，絕大部份借貸均為港元，故外匯風險極低。本集團的財政實力可從外幣信貸評級中反映出來：

• 標準普爾 - A 級信貸評級
• 穆迪 - A1 級信貸評級

　　顧客服務

　　集團恪守以客為先的宗旨，經常聆聽顧客的需要，在不同範圍提供最適切的服務。

• 新地會的成立，旨在加強顧客服務，促進雙向溝通。目前會員 26 萬人。
• 屬下物業管理公司提供優質售後服務，屢次獲獎。

　　集團致力維持高水平的商業道德標準、有效的權責機制、以及在業務各環節保持高水準的企業管治，憑著盡責及誠實的態度經營業務，以符合集團及股東的長遠利益。

　　集團深信良好的企業管治，能為業務發展建立穩健的基礎，為市場提供質產品及服務，同時為股東帶來最佳回報。

　　集團成立了審核委員會以確保完善的彙報及內部監控機制，委員會成員大部份為獨立非執行董事。 此外亦成立了薪酬委員會和提名委員會。 高效率的董事局，以及第一時間向股東發放相關公司資訊，均可彰顯集團保障股東利益方面的成績。

　　集團透過適時向股東及投資者發放企業資訊，保持高透明度。集團透過以下途徑，實踐第一時間發佈企業訊息的承諾：

• 年報及中期報告
• 定期出版期刊如《新地季刊》
• 新聞發佈

　　此外，集團在公佈業績後，隨即舉行發佈會及分析員簡布會，由集團董事及管理層解答提問。分析員簡布會亦會於網際網路上播放。

　　集團在企業管治採取主導方向策略，因而備受讚譽：

• 獲財經雜誌 Corporate Governance Asia 頒發 2007 年度亞洲最佳企業管治大獎。
• 於 2007 年獲財經雜誌 The Asset 選為香港最佳企業管治公司。
• 獲財經雜誌 asiamoney 評選為 2006 亞洲及香港最佳企業管治公司第一名 ( 最佳公司資料披露與透明度、最具責任感的董事局與管理層、最佳股東權益及公平待遇、以及最佳投資者關係)。
• 獲《Corporate Governance Asia》雜誌頒發 2006 年度「亞洲最佳企業管治大獎」。
• 於 2004 年獲 《The Asset》 雜誌選為「香港最佳企業管治公司」第一名。
• 於 2004 年獲 《Asiamoney》 雜誌選為「香港企業管治最佳公司」
• 於 2004 年獲 《FinanceAsia》 選為 FA100 指數公司中，香港最佳企業管治之公司。
• 於 2003 年獲 《Euromoney》 雜誌選為「香港最佳企業管治地產公司」
• 於 2002 年獲 《Asiamoney》 雜誌選為「亞太區最佳企業管治地產公司」
• 於 2002 年獲 《The Asset》 雜誌選為「香港十大最佳企業管治公司」
• 於 2001 年獲 《Financial Intelligence Asia》 雜誌選為「亞洲區最佳企業管治地產公司」

　　香港的住宅市場除了有若幹家中小型房地產商參與競爭外，主要是由新鴻基、長江實業、恆基兆業地產和信和置業等這幾家大型地產商所控制。從下圖反映的香港當地開發商市場份額情況看，當地住房市場主要由六家地產商所控制，其中新鴻基和長江實業兩家地產商擁有的份額達44％，占據近市場的半壁江山。

　　以土地儲備（landbank）而論，新鴻基是香港最大的地產開發企業。截至2004年底，新鴻基土地儲備總量高達4290萬平方英尺、其中用於物業開發（property under development）為2150萬平方英尺、物業投資組合（completed investment property）2140萬平方英尺。

　　在公司總投資開發項目中，住宅項目占有60％、辦公樓17％、工業用房10％、5％的零售店和8％的酒店。新鴻基開發項目的地域分佈為港島和九龍占50％，新界50％。

　　物業投資則分佈在一些新建鄉鎮的購物中心，約為41％、辦公樓32％以及工業用房18％。其餘投資在住宅和酒店，分別為5％和4％。物業投資分佈在港島、九龍和新界的比例分別為28％、26％和46％。

　　三十多年以來，新鴻基一直堅守房地產開發和經營這門主業，其發展戰略可稱明智穩妥。公司地產業務主要分為物業開發（property development）和物業投資（investment property portfolio）兩大項。

　　1、審慎理財

　　新鴻基理財政策十分審慎。

　　公司賬面的流動資金充裕，2003－2004年中期期初的股東權益凈負債率僅為11.7％，到2004－2005中期又進一步降至9.6％。鑒於地產類企業能有如此優良的負債水平，國際信貸評級機構穆迪（Moodys）在2003－2004年中期將新鴻基的信貸評級提升為A2，將公司的前景評定為樂觀；在2004－2005中期又進一步提升至A1，將公司前景評定為穩定。這是香港地產界企業迄今為止所獲得的最高信貸評級。拋開被評級主體性質不論，新鴻基此次信貸評級之高與港府的信用評級達到同一水平，實屬不易。

　　取得如此經營成果一方面是因近年住宅市場由低谷逐步複蘇，但另一方面則彰顯了公司的經營能力和審慎的財務方針。從公司公開信息中可瞭解到，新鴻基不參與投機性極強的各類金融衍生產品交易活動。同時，在公司負債中也慎重地考慮借款的匯率風險，債務構成絕大部分為港幣，如此貸款政策將公司的匯率波動風險降到幾乎可忽略不計的程度。

　　公司經營者在很多誘惑和機會面前都不為所動，仍能考慮到投機活動危及公司利益的巨大風險。由此足以證明公司董事會和經營者在有效的約束框架內，基本做到了為公司全體股東和其他利益相關者謀取利益最大化的踐約。鑒於新鴻基優良的信用評級，當地銀行界對公司的貸款熱情甚高，給予高額的信貸額度，且成本低廉，無需任何公司資產做抵押。

　　在幾家大型地產商控制市場的情況下，更高的市場份額意味著企業可以循下麵兩種途徑增加企業利潤，一是能夠充分利用規模經濟來降低成本；二是企業在一定程度上擁有控制市場的潛在能力。具有更高市場份額的地產企業在一定程度上具有了市場定價者身份。在市場價格競爭相對不足的情形下，這些大型企業擁有更大的定價自由度，企業的利潤率和投資回報率也會隨之提升。在此環境中，企業除了在品牌、認知度、市場聲望、產品質量和設計上競爭外，最主要的競爭方面是土地儲備數量和能力上的競爭。對中小地產商而言，這些大型地產商的財務優勢更使得它們在收購土地的融資上具有無可比擬的優勢。

　　2、極強的土地儲備及運營能力

　　根據公開信息可知，就新鴻基的土地儲備來看，其他大型地產商與之相比無出其右。公司最新中期報告顯示其住宅土地儲備量足以支撐公司項目開發至2008年，如果將當前尚待轉移用途的農用土地計算在內，新鴻基的住宅開發用地甚至能維持更長時間的項目開發。

　　有能力找到儲備土地是一回事，是否有能力融資買下土地則是另一回事。新鴻基的經營能力和理財政策讓其具有這方面的優勢。公司目前9.6％的股東權益凈負債率是香港地產業界中最低的，因此享受著放貸機構和銀行給予的極低借款成本（香港同業拆借利率＋25個基點）。金融機構更加看中新鴻基地產每年來自820萬平方英尺的物業投資，公司由此可獲50億港元的年租金總收入。即使新鴻基當期不做任何物業開發項目和銷售，這筆龐大的租金收入也足以使公司輕鬆償還借款利息和股息。據新鴻基在公告中稱，為進一步增強這部分業務盈利能力，公司將在未來5年內繼續追加820萬平方英尺的物業投資。

　　公司以擁有多元化用地類型方式，也增加了滿足市場中各種不同需求的靈活性。公司在新界地區擁有2100萬平方英尺待轉農業土地。這部分土地基本上都位於現有或計劃建造城鐵沿線，且大部分為城市建設儲備用地（in process of land use conversion）。

　　1、產品和服務差異化

　　在一個日趨集中化的市場中，產品和服務的差異化無疑是確立競爭優勢的重要手段，是比價格競爭更加有效的發展戰略。經驗說明，市場參與者易於模仿價格競爭。而採取利潤平均化和產品服務差異化戰略使對手難以跟隨。這不僅使企業能保住利潤水平，甚至能通過差異化定價手段來提升利潤回報的能力。新鴻基通過長期努力創立的差異化產品和服務系列已成功地建立和維護了一批喜愛公司產品和服務品牌的客戶群體。公司手中現握有大量不同開發用途的儲備土地，也可以不同的規劃和設計方案、不同的地點、規模和周邊綜合設施來滿足各種類型客戶群體的需求。

　　2、優良產品和服務質量

　　新鴻基地產在項目開發中完全採取了一套稱之為“立體式集成化”（vertical integrated development process）的開發程式，保證了公司對開發項目質量的全程監控。目前，新鴻基的產品和服務在市場上基本做到了有口皆碑。

　　在這套管理程式中，公司旗下的各類專業人士對從包括購置土地、規劃設計、材料採購、建築施工、項目監控、銷售、物業管理、維護維修，甚至住宅園藝的整個開發過程進行監控，以確保產品和服務質量滿足客戶要求。

　　為提高產品質量，新鴻基是香港地產開發中率先使用日本紅外勘測新技術、確保建築物外牆質量的地產商。針對香港建築物最常見的雨水滲漏問題，公司對新住宅的外牆面和窗戶要做兩遍防漏水檢驗。

　　新鴻基還針對建築久遠的住宅物業管理進行專門設計和精心運營。當這類房屋作為二手房在市場進行交易時，並未因建築時間久遠而價值下跌。在二手房市場上，新鴻基物業管理的房屋價格一直處於市場高端地位，與其他開發商的產品拉開了差距。

　　新鴻基設有專業化的面向客戶服務的產品轉移組織，負責向購房者移交房屋，同時還負責移交產權後一年內的免費維修服務，以確保產品質量滿足客戶要求。新鴻基是香港首家向購房者提供一年免費保修和維修的地產開發商，這目前在香港仍不多見。儘管一些開發商也開始急起直追，學習新鴻基這些經營方式，但無論如何在目前階段，新鴻基在品牌和質量控制方面仍一直處於業界領先地位。由於長期註重開發項目與售後服務質量，新鴻基在香港地產界已贏得很高的聲望。公司開發的項目即意味著品質，其售價往往高於競爭對手。

　　新鴻基不僅僅在香港執業界牛耳，它也將業務領域陸續擴大到內地市場。

　　新鴻基地產投資開發的重點地區分佈在上海、廣州、北京和珠江三角洲地區。表6總結了新鴻基地產截至2004年在內地從事地產活動規模。

　　從以上兩表看新鴻基地產在大陸的經營規模與其在香港相比只能算做試水。但至少說明公司仍看中了大陸的商業和酒店市場，住宅市場僅僅是象徵性的介入。估計這樣的進入戰略是受到內地住宅消費水平低和消費結構因素的很大影響。另外，內地住宅開發和投資風險性往往大於香港。

　　由於目前內地沿海地區，特別是珠江和長江三角洲地區是經濟最發達地區，消費水平也高，所以新鴻基在內地地產市場活動主要集中在上海、北京、廣州和珠江三角洲地區。

　　公司能否按部就班地按照事前制定的計劃順利經營，主要在於制定指導思想的董事會。從公開材料看，2003－2004年度董事局有16位董事組成，其中非執行董事8位，這8位非執行董事中包括了3位獨立非執行董事。董事局全年至少召開兩次全體董事會議，全體董事出席率接近百分之百。非執行獨立董事承擔著重要的角色，他們除了為新鴻基經營業務帶來多方面的專業知識外，還在保障全體股東利益方面起到了重要作用。他們積极參与公司政策制定以及監督管理過程，使得公司獲益匪淺。

　　為保障董事們能順利地履行自己的職責，董事會在認為有必要的情況下為有關董事安排聘請顧問團或專業咨詢人士，協助他們完成工作。公司董事會下設的獨立審核委員是由獨立非執行董事擔任主席，其他的兩位成員由非執行董事出任。經董事會授權後，委員會的職責包括，

　　1、審核公司財務報告和審計報告，以確保其內容能對公司的財務狀況做出正確的記錄和評價

　　2、審核公司聘用審計機構的條款，以及罷免和更換審計機構

　　3、在必要時與審計機構進行溝通

　　4、審核公司經營過程中的內部監控機制

　　5、對會計政策應用提出建議

　　此外，新鴻基良好的管理方式也體現在對外提高公司信息透明度。這是考量公司治理水平的又一項標準。新鴻基建立了與公司投資者和市場人士進行廣泛溝通的多條渠道。公司定期向股東和分析人士提供公司發展戰略和新業務開發的重要信息。提供信息渠道包括公司年報、中報、公司刊物、新聞發佈會，所有這些材料都在公司網站上公佈，供公眾瞭解公司的動向。公司還定期與市場分析人士舉行業務座談會，介紹最新業務動態。公司提高信息透明度使社會公眾對公司更有信心。

　　憑著公司在市場中的優勢地位、良好的盈利表現、公司治理和高素質管理實踐，新鴻基集團被《Euromoney》雜誌評選為2003年“亞洲最佳地產公司”第一名。這已是新鴻基連續四年獲此殊榮。同年，新鴻基也被該雜誌評選為“香港最佳公司治理地產企業”。集團於2004年被亞洲區內著名雜誌《FinanceAsia》連續第二次評選為“亞洲最佳地產公司”。這證明瞭新鴻基的良好公司治理、經營管理實踐，以及與外界公眾建立的良好關係獲得業界普遍認同。

　　同時，根據公司治理評級機構（第三方）觀察，新鴻基在包括公司制度、信息透明度、獨立性、責任和義務、公平公正和社會責任心這六個公司治理內容上均獲得很高評價。

　　地產開發企業作為服務性的企業，員工的作用像其他服務性企業一樣重要。新鴻基在公司內努力推行一種“企業公民”計劃。其主要作用是讓員工認識到，他們是企業價值形成中不可或缺的一部分。

　　新鴻基集團一套完善的人力資源開發和管理制度，為建立卓越素質的員工隊伍提供了理想環境，使員工們可在工作中發揮出最大潛能。通過獎勵、贊揚、提升、培訓、繼續教育和員工溝通等多種方式讓員工在良好的工作環境下進步成長。

　　公司建立的企業文化使員工們認同自己是公司的一部分，具有共同目標。新鴻基設有長期獎勵計劃，鼓勵員工在改善工作質量和效率上提出自己的建議和看法。公司每年都要獎勵那些提出具有建設性和創造性意見的員工。這些建議由此也使公司對不同的範圍內的工作更加精益求精；產品質量、客戶服務、環境保護等方面得到提升，物業管理和建設方面成本控制更加有效和精確。

　　各級員工之間的相互溝通和交流也為每一位員工帶來歸屬感。公司以內部刊物、海報、電子郵件和公司內部網路等不同渠道傳達企業的最新信息；以研討會和非正式發佈會等不同場合下解釋和闡述企業價值觀、發展目標和業務進展狀況。公司同時也大力推進公司各部門間的瞭解和溝通，利用公司舉辦的各種活動場合讓各部門員工進行交流，增進瞭解，以達到提升整個公司團隊精神的目標。

　　公司還針對不同業務部門員工制定了不同的培訓和事業發展計劃，以提升員工在面對競爭日益激烈環境中所必備的專業技能和知識，最終實現優質產品和高效服務的目標。公司還鼓勵員工進修和終身學習，為員工提供必要的條件和機會。

　　公司仍與那些已退休的員工保持聯繫。公司以設立“新地常青會”的形式讓退休員工繼續與公司保持往來，並聆聽他們對公司業務改進和未來發展的看法和意見。