住宅信貸資金
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住宅信貸資金是指專供住宅開發建設、經營管理、消費等環節使用，並以償還為條件的資金。我國的住宅信貸隨著住宅市場的逐步成熟，在近幾年得到了長足的發展，已成為住宅市場的一支生力軍。
住宅信貸資金的特點[1]
住宅信貸資金的特點：
- 1.住宅信貸資金來源的短期性和資金利用的中長期性
住宅信貸資金的來源一般有各級政府、企事業單位的投入和個人儲蓄等多種渠道，資金來源相對比較分散。就個人儲蓄來說，在目前的儲蓄存款種類中，最長的整存整取定期儲蓄是五年，一般都是存一年到三年。而住宅投資一次性的投人大、運轉周期長、回收較慢，一般從開發到全部住房售罄，資金全部回收，沒有幾年甚至更長時間是不可能實現的，這就造成了信貸資金來源的短期性和資金利用的中長期性的矛盾，成為住宅信貸資金的一個重要特點。
- 2.住宅信貸資金的專用性
在我國經濟逐漸繁榮的今天，溫飽問題已不再是困擾我們發展的大問題，改善生活質量正成為人們的迫切要求，改善住房條件又是首當其衝。從世界範圍來看，住房問題也已成為繼人口和環境問題之後的又一個突出問題。但是，與其不相適應的是：由於住宅開發經營活動生產過程的特殊性、投資體系的複雜性、資金投入的大量性、協作關係的廣泛性、產品和服務種類的多樣性，因而需要根據住宅產業發展的客觀規律，提供專門的金融服務。同時，不難發現，住房問題的核心是資金來源不足，因而，只能把住宅信貸資金作為一項專項資金進行配置，有固定的來源和特定的投向，做到專款專用，才能從根本上解決住宅資金來源不足的問題。因而，住宅信貸資金具有明顯的專用性。
3．住宅信貸資金的大量性。住房開發建設也好，購買住房也好，都需要大筆的資金投入，因而，住房信貸與一般信貸的很大的區別就是：住房信貸資金的大量性。
住宅信貸資金的來源[1]
住宅信貸資金是住宅金融機構向住宅開發公司(企業)投放的貸款，因此，分析住宅信貸資金的來源，就是分析住宅金融機構的資金來源。對任何一個金融機構來說，信貸資金的來源可以從資產負債表上看到，它均由負債和股東權益所組成。
住宅信貸資金依其來源的不同，主要有以下幾種方式。
- 1.自有資金
自有資金是住宅金融機構從事信貸業務的基礎，也是住宅金融機構從事業務的本錢。在資產負債表上表現為股東權益或國家資金。
自有資金是住宅信貸資金的重要來源之一，它是住宅金融機構在其經營的房地產信貸業務中原有的註冊資金因資金增值而自己留成的部分。這部分資金，房地產信貸部門可以在信貸計劃安排下自主發放。主要包括上級撥入的資金和貸款增值後轉變為自有資金的部分。與其他資金相比，它具有穩定性、增值性和安全性的特點。
在國外，許多住宅金融機構的資金來源都是通過股份制形式成立的，其中自有資金包括股本、儲備資金及未分配利潤。股本是在有價證券市場上用出售股票的方法籌集起來的，或由國家及一些公司、機構共同出資合股而形成的。它是金融機構自有資金的主要部分。儲備資金是住宅金融機構依靠經常性利潤提成而來，它用於彌補機構意外虧損和有價證券行市下跌而造成的損失。
由於金融機構都是通過借人資金並貸出資金以從事資本貨幣經營的特殊企業，因此，自有資金在其資產中所占的比例比較少，一般不會超過10％。
- 2.各類存款
- (1)企業存款
它是銀行信貸資金的主要來源，它在銀行的資產負債中占有十分重要的地位。在住宅信貸資金來源中，企業存款要占到70％一80％，包括自籌資金存款、房地產開發企業存款和建築安裝企業存款等。
①自籌資金存款。它是企、事業單位為生產建設而自行籌集的資金，這其中也包括了企、事業單位為住宅建設自籌的資金。我國從1985年開始對自籌資金實行提前半年交存、專戶存儲、先存後批、先批後用的原則，由建設銀行統一管理，是一種強制性存款的方法。
②住宅開發、經營企業存款。凡城市綜合開發建設公司、房地產開發公司以及房管部門下屬的房地產開發企業的資金，都屬於開發企業存款；城市房地產聯營公司、各級房管局所屬房地產經營公司、房屋維修公司、房屋裝飾公司等企業以及對外承包公司的人民幣存款均屬於住宅經營企業的存款。
其中，國有住宅開發企業的資金，按國家政策規定存入建設銀行，併在建設銀行辦理有關貨幣資金的結算，其他經濟類型的住宅開發公司，可以自主選擇開戶銀行存人資金。由於住宅開發經營活動資金需求量大、占用時間長，因而住宅開發公司往往多是多方面籌集資金。企業自有資金、主管部門和財政撥入資金、預收購房資金、代建單位撥人資金、聯營單位投入資金、銀行貸款暫未支用部分的資金，以及通過股票、債券等形式籌集的資金，隨著工程進度和經營狀況逐漸支付，然後形成一定的資金沉澱，存人銀行，最終表現為相應的企業存款。
③建設施工、安裝企業存款。主要是來自建築業的資金。根據國家規定，這些存款一直存在建設銀行，是建設銀行的傳統基本客戶，資金往來由建設銀行集中結算，一般包括建設單位支付的備料款和工程價款。建設銀行可以利用建築安裝企業的存款，發放建築業流動資金貸款，進行房屋的開發和建設。
- (2)委托貸款資金存款
這種存款是單位委托銀行發放給另一單位的貸款資金存款。主要用於住宅建設方面，一般由房地產信貸部經辦，做到專款專用，不得用於與房屋無關的工作上。
- (3)個人住房儲蓄存款
個人住房儲蓄存款是目前世界各國為籌集住房資金普遍採用的一種集資方式。我國從二十世紀80年代中期開始試辦，它以城鎮居民為主要對象，實行“存款自願、取款自由、先存後借、存借結合”的原則。目前，個人住房儲蓄存款有零存整取和整存整取，零存整借和整存整借四種形式。它是結合住房買賣而開展的一種專業性儲蓄業務，是和住房制度改革相配套的一項存貸結合的銀行業務，屬於消費信用的範疇。主要是為了職工和城鎮居民有計劃地積蓄購買、建造和修繕住房的資金而設置的。其資金來源是廣大需要逐漸購房的居民手中的閑散資金，一般存期較長，數量穩定，是面向居民個人在住房公積金之外開闢的另一個重要資金來源。
- (4)房改資金存款
房改金融業務是當前住宅金融業務中的一個重要組成部分，其首要任務就是廣泛籌集住房資金，協助主管部門建立住房基金。其主要內容有：
①住房基金。它是根據國家有關住房制度改革的政策規定，為推進住房制度改革和住房建設而建立的基金，是住房信貸資金長期穩定而可靠的來源。
城鎮住房基金主要由財政用於住房建設、維修和房租補貼的基金，各級政府提取的住房建築稅、房產稅，發行的城市住房建設債券，以及出售直管公房回收的基金組成。事業單位的住房基金主要包括企事業單位用於住房建設、維修、房租補貼的資金，出售自管住房回收的資金，以及按國家有關規定提取的住房折舊費、大修理基金，和從後備基金、福利基金、結餘的獎勵基金中分離出來，專門用於住房建設的資金，以及發放住房補貼允許進成本的部分。而個人住房基金，包括住房公積金，個人結餘的住房補貼或住房券和個人購房儲蓄等。其中，公積金以強制的手段籌集，是住房消費的專用基金。
住房基金實行單獨核算、集中管理、迴圈周轉使用。分為城鎮、企事業單位和個人三級。
②合作建房存款。它包括各種形式的集資合作建房存款和住房合作社存款。一些無獨立建房能力的單位或個人集中起來，積極自籌資金，交由開發公司統一建造住宅，然後按投資比例分配住房，或是把個人的資金集中起來，通過民間機構直接組織住房建設，政府有關部門和住宅金融機構在土地、稅收、信貸等方面給予支持和幫助。這樣，很多在短期內由於資金問題而無法建造住房的人，就可以通過這種方式來提早取得住房。
③房管單位存款。包括房產管理部門所屬單位與住房有關的存款：主要有房產管理系統的直管房租金收入和出售自管房回收的資金，財政撥入的住房補貼和維修費，直管房收取的租賃保證金，房產管理部門的自有資金等。該項存款中的一部分屬於城鎮住房資金來源，當房改資金理順後，應改為城鎮住房基金專戶。
- 3.債券資金
發行住宅債券是住宅市場發展成熟後，新出現的一種融資方式，在各種住宅融資渠道中，不失為是一種有效的方式能及時解決緊急的資金需求。債券種類、利率、還款方式、期限等條件的設計可以靈活多樣，發放的時間和停止籌集的時間都可靈活掌握。
在債券利率方面，在綜合考慮各種情況後，可採用與同期存款利率或略低於同期存款利率的利率水平，但在政策上給債券投資者優先購買住房的機會，以及優先使用土地等方面的優惠，來彌補利率差造成的損失。
- 4.主動負債
主動負債就是銀行利用其信用吸收一部分資金，作為信貸資金的來源。概括地說，主動負債大體上有以下幾種方式：一是爭取更多的借人人民銀行資金；二是向其他的商業銀行借人資金；三是發行大額存單。
- 5.國外借款
金融部門可以在廣泛聚集國內資金的同時，爭取國際上其他國家和國際金融組織以及國外銀行的貸款，以加快我國住宅產業的發展。但是，這類借款受國際經濟環境和國際政治關係的影響比較大，作為貸款方所承擔的風險相應也就比較大。因而，在現實的資金往來上，吸引國外資金的投入的項目的機會就比較少。
- 6.其他用於住房開發的存款
住宅信貸資金的籌集渠道，除上述五種外，還有許多其他的方式，如土地開發基金存款、同業往來資金、金融機構的當年結益等。它們在現實的操作中，出現的機率比較小，在這裡就不再一一列舉了。
住宅信貸通過其強大的資金投入，正隨著住宅產業的發展，發揮了越來越大的作用，主要體現在以下幾個方面：
- 1.支持住宅開發建設，保證住宅產業擴大再生產
住宅產業是資金密集型產業，開發企業必須擁有相當多的資金使用權，才能進行一系列綜合開發建設活動；只有能夠在再生產經營和流通的各個環節中及時投入足夠的資金，才能保證住宅開發建設的正常運行。因此，資金是住宅開發建設的前提條件。通過籌集住宅信貸資金，可以及時吸收生產流通中的一部分閑置或結餘資金，加以充分有效地利用。同時，社會主義市場經濟發展，必然形成生產和消費逐年擴大的趨勢，住宅產業資金回收期長的特點需要資金投入的逐年增加，信貸資金的籌集和使用，恰好可以滿足擴大再生產需要，解決住宅開發企業資金不足的問題。
- 2.促進住房商品化的發展，加速住房制度改革
在實行住房制度改革後，實物分房的取消，貨幣分房的實行，居民往往難於承受一次性付款的經濟壓力，紛紛加入貸款買房的隊伍，用明天的錢來圓今天的住宅夢。住宅信貸這一積少成多的有效形式成為解決居民購房資金不足的一條捷徑。它可以保證住房作為商品按照它的實際價值不打折扣地進人市場，居民可以在銀行的支持下提前取得住房的所有權或租用權，而生產者、經營者也能立即收回住房的全部資金，並獲得利潤，從而有效地剋服住宅商品在流通領域的障礙，加速住房商品化的實現，把住房制度改革推向深人。
- 3.準確反映資金數量變化，有效理順資金運動關係，促進銀行和住宅產業的合理經營
住宅信貸資金是住宅產業投資活動的起始階段，其來源和結構決定了住宅信貸資金對住宅建設規模和方向的指導性。籌集信貸資金，可以減少住房生產、流通中一部分閑置資金或結餘的貨幣量；發放貸款，又會增加生產、流通中的資金供應，擴大貨幣供應量，從而準確地反映資金的數量變化關係。同時住宅金融機構作為信貸中心，可以按照國家經濟發展的目標和政策要求合理運用資金，根據效益性、安全性、流動性的原則選擇投放對象，支持效益好的骨幹企業，限制效益差的企業，並能在經濟發生波動的時期，及時向企業補充資金，從而起到了調節方向、控制規模、穩定生產、提高經濟效益的作用。使銀行可以根據自身的貸款能力來經營，而不會影響到銀行本身的經營，而且也不會對住宅產業正常經營形成衝擊。
發展住宅信貸能大量吸收社會閑散資金，將居民的消費需求導向住房投資，為建立合理的消費結構創造良好的條件。
我國以前實行公有住房出租並推行低租金的住房制度，住房費用在個人消費支出中所占比重很低。這樣必然導致以下兩個方面不合理現象的產生：一方面是國家財政對住房投資的負擔日益加重；另一方面使居民消費需求結構畸形發展。從而形成消費基金“過剩”，衝擊消費品市場。消費信貸的建立，一方面可以把閑置的消費基金集中起來用於住房建設；另一方面，為擴大住宅消費創造了條件，同時也疏導了其他消費需求，特別是相對縮減了對高檔消費品需求，將居民消費結構引向合理化。
