貨幣分房

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　　貨幣分房是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變為貨幣工資形式納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物分配為工資分配，由職工自己買房或租房。

　　要實現住房商品化，首先必須實現住房分配的貨幣化，其實現形式主要有以下兩種：

　　1．貨幣形式。即變暗補為明補，提高貨幣工資的住房含量。如果採用這種形式，一方面行政性撥款單位工資增加，從而直接增加財政支出。另一方面非行政性撥款單位成本和費用增加，從而減少財政收入。這兩個方面都將對地方財力造成巨大壓力，特別是財力緊張的地區，根本無法承受。

　　2．住房公積金形式。推行住房公積金是現行住房制度改革最重要的手段之一，如果說實施國家安居工程是為建立新的住房供應體系奠定基礎，那麼推行住房公積金，一方面為住房供應提供長期穩定的資金，另一方面，通過住房公積金中單位補貼部分實現住房分配的貨幣化。

　　以貨幣形式實現的住房分配貨幣化，從理論上看，應該是住房分配貨幣化的最直接表現形式，但是它的實現必須要有兩個前提：(1)科學、合理的經濟適用房供應體系已基本建立。(2)有一個長期的、穩定的、大量的住房建設資金來源。從目前的情況看，在現階段甚至以後一段很長的時期內，都無法做到這一點。

　　以貨幣形式實現的住房分配貨幣化雖然在一定程度上解決了購買力不足的問題，但我們應該清醒地看到，造成當前商品房積壓，並不是簡單的購買力不足的問題，即使經濟條件允許，將住房補貼理入工資，實現了所謂的住房分配貨幣化，也不可能將住房潛在需求轉變為有效需求，不可能形成住房消費熱點，因為居民消費的對象——經濟適用住宅——供應存在嚴重問題，同時必將導致大量的資金流出住宅供需體系。這樣將造成商品房嚴重積壓、居民住宅需求壓力不斷增大和經濟適用住宅建設資金嚴重短缺三者之間的尖銳矛盾，住房制度改革必將受到嚴重影響。

　　因此，在現階段，以貨幣形式實現住房分配貨幣化，只能將住房分配貨幣化簡單化、理想化，是不切實際的和急功近利的。住房公積金形式才是當前實現住房分配貨幣化的切實、有效的形式，住房公積金制度建立的過程也就是實現住房分配貨幣化的過程。

　　住房分配貨幣化的方式可以多種多樣，但必須結合各地實際經濟發展水平、財政負擔能力等多種因素綜合考慮確定。

　　1．發放住房補貼。

　　即將原用於住房建設、維修、管理折舊的資金、租金收入、售房收入核定，根據城市住房價格水平、面積標準、需要補貼的年限和比例給職工發放住房補貼。

　　住房補貼的發放可以採取一次性補貼和按月補貼兩種方式。對於財力充足、住房價格較低、需補貼量較小的城鎮，可以採取一次性補貼的方式。這種方式可以在較短時間內較大幅度地提高職工的住房有效支付能力，啟動住宅市場，但不利於住房機制的轉換。按月發放住房補貼的方式可以減輕一次性補貼給財政造成的壓力，不但可以調整財政支出結構，而且可以將補貼理入工資，有利於住房機制的轉換。

　　這種模式特別適用於經濟水平較高，財力十分充足，需補貼量較少的城市和地區。

　　2．房改成本價優惠售房加貨幣補貼。

　　對經濟水平較低，原公有住房以標準價出售的地區，可以讓職工按房改成本價優惠售房的政策購買公有住房，給予全部產權，並允許進入住房二級市場交易獲得收益，國家和單位用住房產權的形式補償職工應得的住房貨幣分配。對未享受房改優惠政策購房和新參加工作的職工，採取貨幣補貼的方式，一次性或按月發放住房補貼。這種模式特別適用於那些經濟欠發達、原城市公有住房存量較多，且絕大部分以標準價出售給職工的城鎮。採用房改成本價優惠售房的方式，可以充分利用已有住房存量，減輕住房貨幣化分配給城市政府帶來的財政壓力，並有利於盤活存量，啟動住房二級市場。對未享受房改優惠政策購房和新參加工作的職工採取貨幣補貼按月發放的方法，有利於住房機制的轉換。二者的有機結合，較好地解決了新舊體制的銜接問題。

　　3．增加住房公積金補貼。

　　由於住房公積金屬於職工個人工資的組成部分，其中由職工所在單位繳存的部分，應視為住房福利的實物分配形式，如果把這部分投入以貨幣工資的方式分配給職工，實質上改變了住房實物分配的模式，是住房實物分配轉化為貨幣分配的一種直接體現。新增住房公積金補貼以提高職工住房公積金單位繳存部分的比例來實現。資金來源主要是原國家、單位預算內投入住房建設的資金，住房折舊、維修、管理費及各種住房補貼。這種模式較好地將住房補貼理入工資並納入公積金管理軌道，使住房補貼與公積金有機結合，思路清晰，易於操作。但這種貨幣化分配方式，對新老職工、已享受房改政策優惠與未享受房改政策優惠職工的補貼差額考慮不周。

　　取消傳統的住房實物福利分配體制，以貨幣工資分配形式代之，是城鎮住房新制度的核心。各級政府為實施貨幣分房而制定配套政策措施，專家認為，應處理好以下五大關係。

　　1．住房補貼與住房公積金的關係。

　　把職工住房消費含量理入貨幣工資，在目前各地實際操作中，其基本表現形式有三種：(1)按職工工資總額的一定比例逐月資助全體職工交存住房公積金。(2)對按成本價或市場價購買經濟適用住房或商品房的職工，按一定比例給予一次性購房補助。(3)按職工工資總額的一定比例對未購買過公有住房的職工逐月發給住房補貼。

　　既然住房公積金和住房補貼都是按職工工資總額的一定比例逐月發給，那麼是否可以認為二者只能採用其一呢?這個問題不弄清楚，很可能導致住房貨幣分配政策措施上的混亂。

　　根據我國國情，兩者必須長期依存，並以住房公積金制度為主，住房補貼輔之。住房公積金制度是一項面對全體職工並具有強制性、互助性、工資性的社會保障制度，而且對職工個人來說，這項制度要一直沿伸到退休當年，這就要求這項制度在全國範圍內必須具有普遍的可行性，因此住房公積金的繳存比例在相當長的時期內不可能規定一步到位，否則，這項制度會因政府、企業、個人難以承受而不可操作或普遍中斷，也就是說，不能期望全體職工家庭都能通過住房公積金的積累在退休之前買到與當時社會發展狀況基本相適應的一套住房。所以，需要用發放住房補貼(實際上，一次性購房補助是逐月給予住房補貼的集中表現形式)作為國家的一種指導性而非強制性的輔助措施引導各地區及其企業根據自身經濟發展狀況掌握實施，而且在給予未購買過公有住房的職工一次性購房補助或若幹年住房補貼之後，這項措施對該職工不再實行，此後，住房公積金將作為維持和改善家庭住房條件的穩定資金來源，餘額在職工退休後可作養老之用。

　　2．補貼資金來源與理順資金積累渠道的關係。

　　如何保證住房補貼資金有穩定的來源是實行貨幣分房首先要面對的問題。目前有一種觀點，認為我國現階段只有在那些發達的地區和企業才有可能實行貨幣分房，因為在全國普遍大幅度地增加全體職工的貨幣工資是不可能的。這種認識是幼稚的。因為在正常情況下，一個國家一定時期內全社會創造的價值中，包含有維持勞動者生存和發展的衣食住行等基本生活所必需的和社會發展所必需的兩大價值部分，這是基本的社會經濟常識。

　　問題在於，對職工貨幣工資中住房消費的含量，我們從來沒有真正地去正視它、理順它，使它以各種形式被長期不公平地占有和挪做他用。即使是過去十年的房改中，我們也因此痛失了一次良機，可以試想：如果90年代開始向職工出售公有住房時就果斷地取消實物福利分房，實行貨幣分房，如果當時政府各職能部門及時地在分離劃轉住房資金、理順住房資金來源渠道上同心協力的話，那麼現在中國的房改已是另一番好天地。可惜當時我們被成百億、上千億的售房收入沖昏了頭腦，沒有把這筆巨額資金用做住房貨幣分配的啟動基金，而是把它全部“回撥”給售房單位，繼續用於為職工購、建住房，給實物福利分配的住房舊制度再次註入一劑興奮劑，形成了住房建設的一次大規模的虛假繁榮。

　　亡羊補牢，於時未晚。現在國務院有關領導和部門已經註意並開始著手制定包括理順住房補貼資金來源渠道在內的貨幣分房配套政策措施，山東省、廣東省、陝西省等地已開先河。只有在在理順住房補貼資金來源渠道上扎扎實實地下功夫，貨幣分房才能勃發生機。

　　3．貨幣分配與住房供應體系的關係。

　　取消單位購、建職工住房，是實施住房貨幣分配的重要配套措施。只有這樣，才能使實物福利分房制度失去生存的載體。住房分配由實物轉為貨幣，住房消費含量變暗補為明補，讓職工清楚地看到工資分配中住房部分的真實含量，既可對抑制住房分配不公起有效的監督作用，又可充分調動職工的積極性，這對培育住房市場、使住宅建設成為國民經濟新的增長點起著舉足輕重的作用。

　　話雖這麼說，但有許多人擔心：一旦單位停止購建職工住房，在相當長的時期內，住房供應將會形成賣方市場，會令有關部門受利潤的驅動，把大量收費項目攤派到住房建設上，以及少數人利用手中的權力買到更便宜更好的住房，而房地產開發經營者必然把這部分負擔轉嫁給大多數購房者，使多數人高價買房或買不起房。這種擔心不是空穴來風，如果國家事先沒有一套好的調控和保障措施的話，這種擔心肯定會成為現實。

　　因此，國家要始終把普通民用住宅價格的調控權牢牢把握住，在嚴格控制各種收費攤派的同時，掌握適量的住房並以合理的價格投向市場，乎抑房價，提供住房社會保障。也就是說，房地產市場上要有兩個住房供應體系共存並行：一是由房地產商開發經營的商品房供應體系，面向全社會購房者。二是通過政府行為開發建設，面向中低收入家庭定價銷售的經濟適用住房，並對某些特定的經濟困難家庭提供住房保障。

　　4．償還合理與新造公平的關係。

　　貨幣分房把職工住房消費含量公開化、明朗化、貨幣化，於是人人心裡有了一臺天平。已購買了公有住房的職工與未購買公有住房的職工之間有比較，未購買公有住房的職工之間也有比較，已購買了公有住房的職工之間還會有比較。其核心就是貨幣分配要體現公平合理的問題。這個問題處理得好壞，對貨幣分房能否為廣大職工所接受有著重要的作用。在住房新舊制度轉換過程中解決貨幣化分配公平合理的問題，關鍵在於把握大公平，合理調節收益。

　　在實物福利分房的舊體制下得到住房，併在房改中購買了住房所有權的職工，他們之間所獲得的福利含量是不公平的，因為住房分配與按勞分配不成比例關係，即使是職務、職稱、工齡等條件都相同的購房職工之間，也存在諸如新房與舊房、住房面積、樓層朝向、房屋質量、裝修程度、適用功能、居住環境、小區配套等方面的差異。

　　儘管如此，相對於那些沒有獲得實物福利分房的職工來說，有房分與無房分就是最大的不公平、不合理。首先要解決的是使人人都獲得住房權利這個社會大公平的問題，讓他們率先進入住房新制度，通過以按勞分配為主的貨幣分房方式解決家庭住房問題。這就是所謂新造公平。

　　而對原已購買了公有住房所有權的職工，當他們的住房上市二次交易時，採取措施合理調節收益，從而解決實物福利分房制度留下的住房根本不公問題，即當住房上市的成交價格低於上市當年普通民用住宅平均售價的，其差價部分參照當年一次性購房補助金額標準給予貨幣補償；對住房上市成交價格等於上市當年普通民用住宅平均售價的，不再給予貨幣補償；對住房上市成交價格高於上市當年普通民用住宅平均售價的，多出部分全部交還原售房單位納入單位住房基金使用渠道，這就是所謂償還合理。通過新造公平和償還合理的措施雙管齊下，最終完成我國住房新舊制度的轉換。

　　5．貨幣分房與法制建設的關係。

　　一個國家的任何分配製度都必須有法制規範，住房貨幣分配也在其中。我國從80年代末推行住房制度改革以來，至今還沒有制定出台一部房改、建立住房新制度的全國性法典，也沒有與之相配套的法規規章制度，房改這一深刻的、涉及乾家萬戶和社會各個方面的重大分配製度改革的列車，竟在沒有紅綠燈的管制中行駛了十年。貨幣分房的提出和實施，已經為住房新制度的建立吹響了進軍號角，但如果缺乏法制保障的話，人們沒有理由不但心，在取消實物福利分房、實行貨幣分房之後：

　　——單位領導幹部的住房問題解決後，拿什麼來保證他們重視並採取有效措施繼續劃轉和積累單位住房資金?如果出現既無房分，也無錢分的局面，由誰來承擔責任?

　　——住房公積金、住房補貼單位住房基金這筆巨額資金的使用管理和運作如果沒有嚴密的法制約束，不僅無助於住房新制度的建立，還會給產生新的腐敗以機會，甚至會嚴重衝擊整個社會經濟秩序。

　　——在實行住房貨幣分配中，拿什麼來保障貨幣分配的公平合理，監督和制約分配領域中有可能出現的新的不正之風。

　　——兩個供房體系如不依法並存共行，它們之間產生的矛盾和不正當的交易行為就無法解決，到頭來吃虧的、沒房住的還是大多數人!

　　因此，貨幣分房必須法制先行，形成上有全國人大制定的法律，中有省級人大和政府制定的法規制度，下有地、市、縣政府制定的措施和辦法的一整套科學嚴密的法制體系和有效的監督機制，才能保證住房新制度的建立和健康運行。