货币分房

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　　货币分房是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物分配为工资分配，由职工自己买房或租房。

　　要实现住房商品化，首先必须实现住房分配的货币化，其实现形式主要有以下两种：

　　1．货币形式。即变暗补为明补，提高货币工资的住房含量。如果采用这种形式，一方面行政性拨款单位工资增加，从而直接增加财政支出。另一方面非行政性拨款单位成本和费用增加，从而减少财政收入。这两个方面都将对地方财力造成巨大压力，特别是财力紧张的地区，根本无法承受。

　　2．住房公积金形式。推行住房公积金是现行住房制度改革最重要的手段之一，如果说实施国家安居工程是为建立新的住房供应体系奠定基础，那么推行住房公积金，一方面为住房供应提供长期稳定的资金，另一方面，通过住房公积金中单位补贴部分实现住房分配的货币化。

　　以货币形式实现的住房分配货币化，从理论上看，应该是住房分配货币化的最直接表现形式，但是它的实现必须要有两个前提：(1)科学、合理的经济适用房供应体系已基本建立。(2)有一个长期的、稳定的、大量的住房建设资金来源。从目前的情况看，在现阶段甚至以后一段很长的时期内，都无法做到这一点。

　　以货币形式实现的住房分配货币化虽然在一定程度上解决了购买力不足的问题，但我们应该清醒地看到，造成当前商品房积压，并不是简单的购买力不足的问题，即使经济条件允许，将住房补贴理入工资，实现了所谓的住房分配货币化，也不可能将住房潜在需求转变为有效需求，不可能形成住房消费热点，因为居民消费的对象——经济适用住宅——供应存在严重问题，同时必将导致大量的资金流出住宅供需体系。这样将造成商品房严重积压、居民住宅需求压力不断增大和经济适用住宅建设资金严重短缺三者之间的尖锐矛盾，住房制度改革必将受到严重影响。

　　因此，在现阶段，以货币形式实现住房分配货币化，只能将住房分配货币化简单化、理想化，是不切实际的和急功近利的。住房公积金形式才是当前实现住房分配货币化的切实、有效的形式，住房公积金制度建立的过程也就是实现住房分配货币化的过程。

　　住房分配货币化的方式可以多种多样，但必须结合各地实际经济发展水平、财政负担能力等多种因素综合考虑确定。

　　1．发放住房补贴。

　　即将原用于住房建设、维修、管理折旧的资金、租金收入、售房收入核定，根据城市住房价格水平、面积标准、需要补贴的年限和比例给职工发放住房补贴。

　　住房补贴的发放可以采取一次性补贴和按月补贴两种方式。对于财力充足、住房价格较低、需补贴量较小的城镇，可以采取一次性补贴的方式。这种方式可以在较短时间内较大幅度地提高职工的住房有效支付能力，启动住宅市场，但不利于住房机制的转换。按月发放住房补贴的方式可以减轻一次性补贴给财政造成的压力，不但可以调整财政支出结构，而且可以将补贴理入工资，有利于住房机制的转换。

　　这种模式特别适用于经济水平较高，财力十分充足，需补贴量较少的城市和地区。

　　2．房改成本价优惠售房加货币补贴。

　　对经济水平较低，原公有住房以标准价出售的地区，可以让职工按房改成本价优惠售房的政策购买公有住房，给予全部产权，并允许进入住房二级市场交易获得收益，国家和单位用住房产权的形式补偿职工应得的住房货币分配。对未享受房改优惠政策购房和新参加工作的职工，采取货币补贴的方式，一次性或按月发放住房补贴。这种模式特别适用于那些经济欠发达、原城市公有住房存量较多，且绝大部分以标准价出售给职工的城镇。采用房改成本价优惠售房的方式，可以充分利用已有住房存量，减轻住房货币化分配给城市政府带来的财政压力，并有利于盘活存量，启动住房二级市场。对未享受房改优惠政策购房和新参加工作的职工采取货币补贴按月发放的方法，有利于住房机制的转换。二者的有机结合，较好地解决了新旧体制的衔接问题。

　　3．增加住房公积金补贴。

　　由于住房公积金属于职工个人工资的组成部分，其中由职工所在单位缴存的部分，应视为住房福利的实物分配形式，如果把这部分投入以货币工资的方式分配给职工，实质上改变了住房实物分配的模式，是住房实物分配转化为货币分配的一种直接体现。新增住房公积金补贴以提高职工住房公积金单位缴存部分的比例来实现。资金来源主要是原国家、单位预算内投入住房建设的资金，住房折旧、维修、管理费及各种住房补贴。这种模式较好地将住房补贴理入工资并纳入公积金管理轨道，使住房补贴与公积金有机结合，思路清晰，易于操作。但这种货币化分配方式，对新老职工、已享受房改政策优惠与未享受房改政策优惠职工的补贴差额考虑不周。

　　取消传统的住房实物福利分配体制，以货币工资分配形式代之，是城镇住房新制度的核心。各级政府为实施货币分房而制定配套政策措施，专家认为，应处理好以下五大关系。

　　1．住房补贴与住房公积金的关系。

　　把职工住房消费含量理入货币工资，在目前各地实际操作中，其基本表现形式有三种：(1)按职工工资总额的一定比例逐月资助全体职工交存住房公积金。(2)对按成本价或市场价购买经济适用住房或商品房的职工，按一定比例给予一次性购房补助。(3)按职工工资总额的一定比例对未购买过公有住房的职工逐月发给住房补贴。

　　既然住房公积金和住房补贴都是按职工工资总额的一定比例逐月发给，那么是否可以认为二者只能采用其一呢?这个问题不弄清楚，很可能导致住房货币分配政策措施上的混乱。

　　根据我国国情，两者必须长期依存，并以住房公积金制度为主，住房补贴辅之。住房公积金制度是一项面对全体职工并具有强制性、互助性、工资性的社会保障制度，而且对职工个人来说，这项制度要一直沿伸到退休当年，这就要求这项制度在全国范围内必须具有普遍的可行性，因此住房公积金的缴存比例在相当长的时期内不可能规定一步到位，否则，这项制度会因政府、企业、个人难以承受而不可操作或普遍中断，也就是说，不能期望全体职工家庭都能通过住房公积金的积累在退休之前买到与当时社会发展状况基本相适应的一套住房。所以，需要用发放住房补贴(实际上，一次性购房补助是逐月给予住房补贴的集中表现形式)作为国家的一种指导性而非强制性的辅助措施引导各地区及其企业根据自身经济发展状况掌握实施，而且在给予未购买过公有住房的职工一次性购房补助或若干年住房补贴之后，这项措施对该职工不再实行，此后，住房公积金将作为维持和改善家庭住房条件的稳定资金来源，余额在职工退休后可作养老之用。

　　2．补贴资金来源与理顺资金积累渠道的关系。

　　如何保证住房补贴资金有稳定的来源是实行货币分房首先要面对的问题。目前有一种观点，认为我国现阶段只有在那些发达的地区和企业才有可能实行货币分房，因为在全国普遍大幅度地增加全体职工的货币工资是不可能的。这种认识是幼稚的。因为在正常情况下，一个国家一定时期内全社会创造的价值中，包含有维持劳动者生存和发展的衣食住行等基本生活所必需的和社会发展所必需的两大价值部分，这是基本的社会经济常识。

　　问题在于，对职工货币工资中住房消费的含量，我们从来没有真正地去正视它、理顺它，使它以各种形式被长期不公平地占有和挪做他用。即使是过去十年的房改中，我们也因此痛失了一次良机，可以试想：如果90年代开始向职工出售公有住房时就果断地取消实物福利分房，实行货币分房，如果当时政府各职能部门及时地在分离划转住房资金、理顺住房资金来源渠道上同心协力的话，那么现在中国的房改已是另一番好天地。可惜当时我们被成百亿、上千亿的售房收入冲昏了头脑，没有把这笔巨额资金用做住房货币分配的启动基金，而是把它全部“回拨”给售房单位，继续用于为职工购、建住房，给实物福利分配的住房旧制度再次注入一剂兴奋剂，形成了住房建设的一次大规模的虚假繁荣。

　　亡羊补牢，于时未晚。现在国务院有关领导和部门已经注意并开始着手制定包括理顺住房补贴资金来源渠道在内的货币分房配套政策措施，山东省、广东省、陕西省等地已开先河。只有在在理顺住房补贴资金来源渠道上扎扎实实地下功夫，货币分房才能勃发生机。

　　3．货币分配与住房供应体系的关系。

　　取消单位购、建职工住房，是实施住房货币分配的重要配套措施。只有这样，才能使实物福利分房制度失去生存的载体。住房分配由实物转为货币，住房消费含量变暗补为明补，让职工清楚地看到工资分配中住房部分的真实含量，既可对抑制住房分配不公起有效的监督作用，又可充分调动职工的积极性，这对培育住房市场、使住宅建设成为国民经济新的增长点起着举足轻重的作用。

　　话虽这么说，但有许多人担心：一旦单位停止购建职工住房，在相当长的时期内，住房供应将会形成卖方市场，会令有关部门受利润的驱动，把大量收费项目摊派到住房建设上，以及少数人利用手中的权力买到更便宜更好的住房，而房地产开发经营者必然把这部分负担转嫁给大多数购房者，使多数人高价买房或买不起房。这种担心不是空穴来风，如果国家事先没有一套好的调控和保障措施的话，这种担心肯定会成为现实。

　　因此，国家要始终把普通民用住宅价格的调控权牢牢把握住，在严格控制各种收费摊派的同时，掌握适量的住房并以合理的价格投向市场，乎抑房价，提供住房社会保障。也就是说，房地产市场上要有两个住房供应体系共存并行：一是由房地产商开发经营的商品房供应体系，面向全社会购房者。二是通过政府行为开发建设，面向中低收入家庭定价销售的经济适用住房，并对某些特定的经济困难家庭提供住房保障。

　　4．偿还合理与新造公平的关系。

　　货币分房把职工住房消费含量公开化、明朗化、货币化，于是人人心里有了一台天平。已购买了公有住房的职工与未购买公有住房的职工之间有比较，未购买公有住房的职工之间也有比较，已购买了公有住房的职工之间还会有比较。其核心就是货币分配要体现公平合理的问题。这个问题处理得好坏，对货币分房能否为广大职工所接受有着重要的作用。在住房新旧制度转换过程中解决货币化分配公平合理的问题，关键在于把握大公平，合理调节收益。

　　在实物福利分房的旧体制下得到住房，并在房改中购买了住房所有权的职工，他们之间所获得的福利含量是不公平的，因为住房分配与按劳分配不成比例关系，即使是职务、职称、工龄等条件都相同的购房职工之间，也存在诸如新房与旧房、住房面积、楼层朝向、房屋质量、装修程度、适用功能、居住环境、小区配套等方面的差异。

　　尽管如此，相对于那些没有获得实物福利分房的职工来说，有房分与无房分就是最大的不公平、不合理。首先要解决的是使人人都获得住房权利这个社会大公平的问题，让他们率先进入住房新制度，通过以按劳分配为主的货币分房方式解决家庭住房问题。这就是所谓新造公平。

　　而对原已购买了公有住房所有权的职工，当他们的住房上市二次交易时，采取措施合理调节收益，从而解决实物福利分房制度留下的住房根本不公问题，即当住房上市的成交价格低于上市当年普通民用住宅平均售价的，其差价部分参照当年一次性购房补助金额标准给予货币补偿；对住房上市成交价格等于上市当年普通民用住宅平均售价的，不再给予货币补偿；对住房上市成交价格高于上市当年普通民用住宅平均售价的，多出部分全部交还原售房单位纳入单位住房基金使用渠道，这就是所谓偿还合理。通过新造公平和偿还合理的措施双管齐下，最终完成我国住房新旧制度的转换。

　　5．货币分房与法制建设的关系。

　　一个国家的任何分配制度都必须有法制规范，住房货币分配也在其中。我国从80年代末推行住房制度改革以来，至今还没有制定出台一部房改、建立住房新制度的全国性法典，也没有与之相配套的法规规章制度，房改这一深刻的、涉及干家万户和社会各个方面的重大分配制度改革的列车，竟在没有红绿灯的管制中行驶了十年。货币分房的提出和实施，已经为住房新制度的建立吹响了进军号角，但如果缺乏法制保障的话，人们没有理由不但心，在取消实物福利分房、实行货币分房之后：

　　——单位领导干部的住房问题解决后，拿什么来保证他们重视并采取有效措施继续划转和积累单位住房资金?如果出现既无房分，也无钱分的局面，由谁来承担责任?

　　——住房公积金、住房补贴单位住房基金这笔巨额资金的使用管理和运作如果没有严密的法制约束，不仅无助于住房新制度的建立，还会给产生新的腐败以机会，甚至会严重冲击整个社会经济秩序。

　　——在实行住房货币分配中，拿什么来保障货币分配的公平合理，监督和制约分配领域中有可能出现的新的不正之风。

　　——两个供房体系如不依法并存共行，它们之间产生的矛盾和不正当的交易行为就无法解决，到头来吃亏的、没房住的还是大多数人!

　　因此，货币分房必须法制先行，形成上有全国人大制定的法律，中有省级人大和政府制定的法规制度，下有地、市、县政府制定的措施和办法的一整套科学严密的法制体系和有效的监督机制，才能保证住房新制度的建立和健康运行。