住房福利

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　　住房福利是指中央政府和地方政府解决国民住房问题的社会福利制度，满足人们的基本住房需要。

　　一是廉租房制度。

　　廉租住房制度以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，同时实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。对于按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。廉租房的承租对象是住房困难家庭和低收人家庭。各地政府在国家统一政策指导下，结合当地经济社会发展的实际情况，因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。

　　二是经济适用房制度。

　　经济适用住房是由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。符合条件的家庭，可以申请购买或承租一套经济适用住房。经济适用房同样面向中低收人家庭和住房困难家庭出售。

　　三是住房公积金制度。

　　住房公积金制度是中国政府为解决职工家庭住房问题而建立的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住固房，并向职工个人提供住房贷款，具有义务性、互助性和保障性的特点。

　　四是住房金融政策。

　　住房金融政策是政府介入住房消费领域的重要手段，通过商业信贷或其他信贷为购房者提供住房按揭贷款。我国的住房金融是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的。目前，我国主要是由商业银行提供住房按揭贷款和由政府公积金机构提供政策性住房公积金贷款。

　　(一)以商品化为主的住房福利

　　实行以商品化为主的住房福利制度，其住宅商品化程度较高，私人拥有住宅的比例较大，如美国就是这一住房福利制度的典型。在过去的几十年中，联邦政府为维护社会稳定，刺激经济发展，积极运用经济和行政手段，对住房产业的发展给予支持和帮助。主要内容有：

　　1．广泛利用发达的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建设，提高居民购买自有住房的能力。居民一般可以从住房金融机构得到相当于房价70％--80％的住房信贷。

　　2．给买房者以优惠，包括降低贷款利率和对用来还本付息的个人收入免征所得税。

　　3．向低收入家庭提供福利贷款、住房津贴，并允许租住低租金的公共住房，或由政府给私人建房提供造价左右的补贴。那些低租金的多户式公寓房，可出租给孤寡老人、残疾人和低收入者。

　　(二)商品化兼福利政策的住房福利

　　从住宅经济发展模式看，商品化兼福利政策的住房福利的特点是：国家既发展住宅商品化，也加强政府的干预，实行一系列住房福利政策。英国、德国、新加坡等国家都属于这种商品化兼福利政策的住房保障模式。

　　二战后的住房短缺问题使得德国在60年代经济恢复后大量兴建住宅，70年代以后住房供求趋于缓和。1949年以来，共建造了1800万套新房，占全部住房的70％，居民户数与住房套数大体相当。其中，750万套是“福利住房”。这种住房房租不受自由市场价格的影响，一般比市场房租(约占工资收入的30％)低1／3—1／2。这种住房是专为低收入、多子女家庭、残疾人及老年人提供的。政府主要采用三种办法提供住房福利：

　　1．低息贷款。政府资助建住宅房的资金占社会住宅建设投资总额的25％。

　　2．房租补贴。政府依据家庭人口、收入、房租等情况给予补贴。低收入者可以申请房租补贴，但单人住房不得超过48平方米，双人住房不得超过62平方米。

　　3．鼓励私人建房、买房，实行公房私有化。随着住房供求关系的平衡，资金投向开始由福利建房转变为鼓励私人建房，实行建房补贴和房租补贴双轨制。具体措施有：(1)年收入在一定标准以下的家庭，可以申请优惠的建房贷款。多子女的家庭、移民、残废者可以得到特别优惠。(2)中低收人家庭参加住宅储蓄，可以得到国家的资助，当最高储蓄额没有超过某种最高限额时储户可以得到14％的住房储蓄奖。(3)给自建房屋者免税优待。新建房8年内，房主每年可以得到相当于建房费用5％的收入免缴所得税的优待。

　　英国自1979年以来大力推行私人买房、建房的政策，并把公房私有化作为其住房政策的核心。英国政府的政策目标是使全国70％--80％的家庭拥有私房。为实现这一目标，采取了一系列措施：(1)政府为支持私人购房、建房，大幅度削减国家的直接住宅建设投资，把这部分资金用于补贴购房户。(2)居民买房采取分期偿还的长期贷款办法。这种贷款由房屋互助协会组织经营，其资金全部来自个人储蓄存款。政府对该协会在经济上给予一系列的优惠，如允许协会存款和贷款利息高于银行的2％，在“房协”存款者可以免缴部分所得税等。(3)《住宅法》规定：租住公房的，只要住满2年以上，就有权购买所住的公房；公房的折扣从50％--90％不等。由于这些措施，英国形成了购房热潮，私房率迅速提高。现在，英国私人住房率达63％。

　　新加坡政府采取强制储蓄的办法为购建住宅者提供资金。新加坡从1955年开始实行中央公积金制度，中央公积金局将收到的公积金上缴财政部，财政部用公积金存款向住宅发展局发放公共住宅建设贷款。参加公积金者可通过购房长期贷款分期偿还购买的住房的款项。国家建设住宅只向低收入者出租。新加坡为了鼓励居民购房，提高了房租，同时提供各种购房贷款。政府规定，年满21岁的居民才有权购房，月收入在4000新元以下的家庭可以申请购买政府建造的社会住宅。购买社会住宅者第一次需付20％的房价，余额向政府贷款，分5--20年还清，年利率为6％。另外提取其公积金的50％作为购房首期贷款，余额从每月应缴的公积金中扣除。目前，全国已有80％以上的人居住在自有住宅里，租房者日益减少。

　　我国香港特别行政区与上述几个国家的情况类似。香港有600多万人口，而市区面积仅98平方公里，地狭人稠，住房问题突出。近30多年来，香港政府把解决居民住房问题作为实现安定繁荣的重要措施。自1954年实施公共房屋计划以来，居住公共房屋者已达300多万人，占香港总人口的半数以上。香港采取私人发展商和政府部门共同开发的双轨制来解决住房问题。近46％的公屋由政府房屋委员会统一计划、建造和管理。公屋分为廉租屋(高补贴、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免地价、免利息、免利润，按成本价出售)三个层次。由于公屋是为中低收入者解决住房问题，所以对入住原则和条件有严格规定，衡量标准包括在港时间、申请人年龄、家庭成员、家庭总收入水平、现住房困难程度等。为了减轻财政负担，香港政府也很重视住宅私有政策。自1977年以来，他们采取以房屋委员会建房为主与私人机构参与相结合的办法，加速屋村建设，逐步推行公屋住宅商品化。“居者有其屋”计划主要由政府承担兴建，以成本价格出售，一般比市场价低1／3，而且由银行向购买者提供优惠贷款。尽管如此，香港居民的住房保障问题仍十分严重，还有许多居民住在简易房子里。香港回归后，特区政府把住房保障作为政府的首要任务，努力使香港居民的住房环境和住房质量得到改善和提高。

　　(三)福利政策兼商品化的住房福利

　　前东欧国家在住宅方面实行由国家统一分配的低租金福利制。捷克、罗马尼亚、波兰和匈牙利等国家都制定了住房保障政策和住房建设计划。20世纪80年代以后，各国都先后进行了经济体制改革，加快了住房建设速度。住房福利的具体措施有：

　　1．鼓励私人建房、买房，推行住宅私有化。前东欧国家从60年代起，住宅建设的方针就由国家投资转向国家、合作社、个人的多种渠道投资。80年代以来私有化程度进一步深化。

　　2．积极发展合作建房。合作建房现已成为住房建设的主要形式。合作社经费主要为社员的入社费，建房资金来自储蓄金和银行贷款。捷克国家投资建设的住宅占15％，合作社投资的占50％，私人投资的占30％。合作建房有使用权、继承权和换主权，但不得私自出售。

　　3．改革租金制度。匈牙利在推行住房私有化的同时，制定房租改革方案，有计划地提高房租，实行部分房屋商品化的办法。

　　4．改进住宅分配办法。匈牙利直接由国家投资建造的住房，由各级议会分配和出售，其中67％用于分配，33％用于出售。居民可以通过租、买、建三种形式取得住房。波兰的家庭住房由国家全部或部分解决，实际上是提供给低收人家庭的一种福利。

　　东欧巨变后，政治和经济体制都发生巨大变化，住房保障模式也发生较大变革。市场经济的引人，使住房商品化进程加快。但由于改革带来大量失业、通货膨胀、两极分化、经济衰退等问题，住房问题更加严峻，尤其是中低收入家庭，处境更难。

　　(四)福利政策为主的住房保障形式

　　实行以福利政策为主的国家，把解决住房问题作为福利纲领。民主德国提出，到1990年解决住房问题，标准是每家有一套大小及内部设备符合要求的现代化住宅。国家出租的住宅，政府给予优惠补贴。朝鲜城市住宅基本上是按照“六统一”(统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理)的办法建设和分配的。早期以一室户为主，60年代主要为二室户，现在提出发展三室户。新建住宅的水、暖、电、卫生、炊具、家具齐全。二室户的房租一般不超过家庭收入的5％。

　　从以上四种不同住房福利形式可以看出，政府对住房供应市场的干预是必需的。大多数国家都提供政府优惠贷款，实行贷款利息减免的办法提供低成本、低租金住房，间接干预住房供应。

　　1．加快租金制度的改革。加快住房的商品化改革，实现房租与房价真实反映住房市场的供求关系。从改革开始，分阶段进行提租，使住房消费支出约占双职工家庭平均工资15％左右。但是，对于下岗失业和低收入的家庭，如果房租支出超过其收入5％，则可以申请住房公积金或通过房租差额补贴等住房福利措施解决。

　　2．取消福利分房，实行住房分配货币化。住房是生活必需品，它的费用应是工资构成的一部分，应该通过扩大工资构成解决住房问题。对购房、付房租有困难的人，可以给予适当补贴，而不能施行普遍的、无差别的住房福利制度，建立与市场经济相适应的住房新制度。同时，加快职工住房消费由原来的“暗补”向“明补”转变，将住房补助逐步纳入职工个人工资体系。

　　3．完善住房公积金制度。之前的公积金运作中出现了住房公积金的劳动主体职能界定不清，部分基金被挪用，为中低收入者住房抵押贷款提供担保的机构缺位，公积金贷款主要面向开发商，而不是广大职工等问题。当前的公积金制度改革必须严格遵守“房委会决策、公积金中心运作、银行专户、财政监督”的原则，确保公积金专款专用，安全有效运行。

　　4．大力发展和完善住房金融体制。个人住房抵押贷款实际上是利用住房作为不动产的保值、增值特点，为消费者提供一种依靠自身长期积累实现住房需求的融资渠道。应该建立起政策性的公积金制度、合作性的住房储蓄银行、商业性抵押贷款制度三位一体的住房金融体制，将原来面向房地产开发商的开发性贷款转为面向广大消费者的消费性贷款，推动住房金融体制的发展。

　　5．实行住房保障商品化和社会化。实行住房保障商品化和社会化服务管理，是住房保险制度改革的基本目标。为此，政府已出台了相关规定，制定了已购公有住房和经济适用住房的上市出售办法，为我国住房保障的商品化与社会化提供了坚实的政策与法律依据。