不動產拍賣

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　　不動產拍賣是指以不動產為拍賣標的的拍賣行為。不動產一般價值高昂，被認為是必須有保留價拍賣的一種標誌。不動產拍賣成交一般以拍賣標的物財產所有權的轉移為標誌。如房屋拍賣成交後必須到房地產管理部門辦理過戶登記手續，買受人才能真正享有財產權利。^[1]

　　不動產拍賣市場主要包括：房屋、土地、礦石、礦山等。^[2]

　　(1)不動產拍賣適用動產拍賣的原則和程式。

　　(2)不動產拍賣必須核定底價。核定不動產拍賣標的物底價，既貫徹民法物權關於不動產予以特殊保護的精神，也有利於不動產拍賣公平、合法、正當地進行。

　　(3)動產拍賣與不動產拍賣合併進行時，適用不動產拍賣程式。

　　(4)不動產拍賣應買人須預付保證金。

　　不動產拍賣的準備與動產拍賣的準備有相同的內容。為簡化起見，對內容相同的，我們只作一般描述。這裡側重介紹帶有特殊性的不動產拍賣的準備內容。

　　(1)確定拍賣時間

　　不動產的價值比動產要高。為使應買人能夠籌款應買，或者使債務人在抵押物拍賣前有以現款清償債務的機會，不動產拍賣的時間應在公告發佈一段時間後進行。這個間隔期應比動產拍賣長一些。拍賣實踐中，一般是在公告發佈後14天，或14天以上才實施拍賣。從慣例看，間隔期最長不超過30天。

　　(2)指定拍賣場所

　　不動產拍賣場所，依法應定在不動產所在地。任意拍賣不動產的場所，應為不動產所在地拍賣行或地方政府專門機構內。強制拍賣的場所，則為不動產所在地法院，或法院依法並根據當地具體情況確定拍賣實施的地方，如不動產所在地，鄉鎮政府等。拍賣場所指定後，也應公告，並通知當事人和應買人。如變更拍賣場所，也必須公告和通知。

　　(3)核定不動產的最低拍定底價

　　拍賣不動產應核定底價。通常的做法是在定底價前，對不動產進行鑒定。

　　鑒定人鑒定估價後，方可對不動產標的物核定底價。核定底價在任意拍賣程式中屬拍賣人的職權和責任，而於強制拍賣中則由執行法院實施。不管當事人是否申請，拍賣行和執行法院都必須對拍賣的不動產標的物核定底價。而且，不動產底價核定後，應先期公告之乾眾，不得保密。鑒定及核定底價的註意事項有：

　　①房屋的實際構造與登記不符時，應按實際構造鑒定。

　　②土地的實際面積與登記不符時，應按其實際面積鑒定，對多出嘶積是否是主物的從物，除鑒定外，尚需有關機關證明。

　　③土地使用權或建築物設定拍賣後，出賣人或其抵押人在地上的營造建築物或對原建築物再行擴建、增建，除在拍賣中根據物主的意志決定是否拍賣外，有必要對營建、增建或擴建部分分別鑒定和估定價格，並核定底價一併拍賣。但在強制拍賣中，抵押權人對營建、擴建或增建部分，無優先受償權。

　　④拍賣的不動產如有出租的，拍賣行或拍賣執行法院應讓鑒定人就未出租的價值與出租的價格分別鑒定、估價，以便拍定後除去其租賃部分。

　　⑤拍賣共有不動產的應有部分時，應就共有物全部估價，再按其所占比例確定底價。

　　⑥拍賣船舶時，拍賣行或拍賣執行法院應委托船舶製造業者、航運機關、船舶同行公會或其他合適的團體鑒定估價，估價經核定後，即為拍賣最低價額。

　　⑦拍賣不動產的拍賣行、交易所或拍賣執行法院，均不得未經鑒定人估價就擅自決定拍賣底階。擅自決定不動產拍賣底價屬違法行為，當事人及利害關係人有權申明異議，要求糾正。

　　⑧鑒定不動產價值的鑒定人，應具備專業知識和實踐經驗。鑒定人由拍賣行或執行法院選定。

　　(4)決定保證金

　　與動產拍賣的內容相同。

　　(5)發佈拍賣公告

　　不動產拍賣公告的內容與動產拍賣公告的內容有差別。不動產拍賣公告的主要內容有：

　　①不動產所在地、種類及其它應註明的事項。不動產如為土地，應載明其座落地點、面積、地上物，是耕地還是其他用地；如屬建築物，應指明房屋或其他定著物。其他應記明事項，指與拍賣的不動產有關的事項，包括：

　　第一，土地使用權及其土地上建築物是否同屬出賣人所有。若屬二人或二人以上，應記明建築物使用土地的面積、範圍，並繪圖說明；建築物所有人享有法定地上權的亦應註明，以提醒應買人註意。

　　第二，拍賣的不動產若為土地，除記明座落地段、面積外，還應詳細介紹地上物或其他使用情況。若為房屋，在記明座落地段、門牌號碼之外，還要就其建築結構、型式、層別或層權、面積、納稅等事項給予詳細說明。若拍賣的不動產出賣或查封前有一部分或全部為第三人占有，應載明該第三人占有的實際情況，第三人姓名、住所、占有原因及時間。

　　第三，拍賣不動產的應有部分，應介紹說明出賣人或債務人現占有狀況及是否可以點交等情況。

　　第四，拍賣不動產標的物有設定負擔或有使用限制以及有優先承買權利等情況，尤其應在拍賣公告中載明。

　　第五，應買人資格有限制者，應說明限制條件，並要求應買人出具證明。如耕地使用權應買人應提出本人是否具有自耕能力的證明；其他有關住宅及基地，應買人或承受人也應就有無居住資格作出說明。

　　②拍賣的原因、日期和場所，如以投標方法開拍，其開標日期及場所。③拍賣最低價即底價。公告中載明底價，以利應買籌集錢款。

　　④收取保證金的方式及數額。

　　⑤支付拍定標的物價金的方式、期限。

　　⑥現場察看標的物的時間。

　　⑦通知當事人到場。

　　⑧通知拍賣物共有人到場。

　　數人共有同一不動產時，其中一人拍賣其應有部分，必然涉及到其他共有人的權益，所以法律和拍賣規則均規定應通知共有人到場。一般情況下，共有人都有互相優先購買的權利。通知共有人以書面通知為主，但不能書面通知時，應公告通知。宅基地拍賣時，地上權人，典權人或承租人有依同樣條件優先承買的權利。房屋拍賣時，其宅基地所有人亦有同樣的優先購買權利，並以登記先後為順序。通知書中，對優先權利，應載明行使權利的期限。期限一般從接通知之日算起lo日之內為準。不表示優先購買的，視為放棄權利，債權人較共有人更有優先權。

　　(1)拍賣人員的配備

　　不動產價值昂貴，關係複雜，在任意拍賣中，為慎重起見，其拍賣實施人員應由房地產交易所與拍賣行共同擔任。強制拍賣中則由執行法官主持，不得委托拍賣行。

　　(2)按規定時間和場所拍賣

　　不動產拍賣應照拍賣公告所定時間及場所進行。不動產必須嚴格在其所在地拍賣。

　　(3)審查應買人資格

　　(4)拍定

　　(5)再拍賣

　　不動產必須以底價為依據進行拍賣。若應買人出價低於底價，或者所賣價格債權人不能接受，則應進行再拍賣。

　　再拍賣不動產時，一般是減價進行。因而再拍賣又稱重新拍賣或減價拍賣。再拍賣時，通常應註意下列事項：

　　①第一次減價拍賣。所謂第一次減價拍賣，指不動產拍賣經首次拍賣無人應買，或應買人所出之最高價未達到拍賣標的物的最低價而未拍定，並且債權人亦不願承受時，由拍賣行或拍賣執行法院就拍賣最低價額在20％的範圍內酌定減少，定期再拍賣。再拍賣是否都必須減價，應視具體情況而定。動產與不動產合併拍賣時，動產再拍賣的減價，應比照不動產減價比例確定。

　　②第二次減價拍賣。所謂第二次減價拍賣，指不動產拍賣經第一次減價拍賣無人應買或應買人所出最高價未達第一次減價後的底價，並且債權人又不願承受，拍賣行或拍賣執行法院於第二次拍賣時，再一次酌定減價，以期在拍賣中成交，結束拍賣程式。第二次減價拍賣是第一次減價拍賣的繼續，其減價比例也是在第一次減價基礎上再予酌減。

　　③減價拍賣的程式。不動產減價再拍賣時，除通知當事人及利害關係人外，亦應由拍賣行或拍賣執行法院先期發佈拍賣公告。因為再拍賣是原拍賣程式的繼續，所以，再拍賣時公告期間就無必要延長。公告到拍賣的間隔不得少於lo日，最多不超過30日。

　　④不動產再拍賣與動產再行拍賣的區別：a．不動產再拍賣的提起，以無人應買或應買人所出最高價低於底價而不能拍定，債權人又不願承受為原因。動產再拍賣的提起，則以應買人出價低於底價，或拍賣未定定價但出賣人或債權人及債務人對應買人所出最高價表示反對為原因。b．不動產再拍賣必須酌減底價，而動產再拍賣無須減價信c．不動產再拍賣可以進行二次，動產再拍賣則以一次為限。

　　(6)債權人承受

　　在不動產強制拍賣中，三次減價拍賣仍未定時，可將不動產交債權人承受。債權人承受的註意事項有：

　　①債權人在知道二次減價拍賣仍未拍定的情況後，應向執行法院提出願意承受的申請。否則，債權人不能承受。

　　②須按各次拍賣的最低底價承受。拍賣不動產，執行法院不能拍定時，應以各次拍賣所定最低價額交債權人承受。各次拍賣，包括初次拍賣，第一次減價再行拍賣，第二次減價再行拍賣。這樣做是為了限制執行法院或其他執行機關另行作價處理，以維護不動產所有人的利益。

　　③必須是債權人自願承受並依法承受，債權人自願承受表示，是其承受的前提和依據。不能強迫債權人承受拍賣的不動產。債權人為二人以上，都願承受時可以抽簽決定。有執行名義和無執行名義的債權人均可享有承受權利，無先後之分。如承受某特殊不動產標的物違反法律規定，則不允許承受。

　　④須繳請承受不動產價金差額。拍賣的不動產交債權人承受時，如不動產標的物價額少於或等於債權人數額，則執行法院應發給權利轉移證書。其他附屬書據，也應一併發給。但若不動產標的物價額大於債權價額，或債權人有數人而超過其應分配額時，債權人應繳納標的物價值大於債權價值的差額，之後，才發給權利轉移證書。

　　(7)優先承買權人承買

　　不動產經拍定或交債權人承受時，如有優先承買權利人，執行拍賣法院應依法通知其於法定期限內作出是否願意優先承買的表示。優先承買權人接到通知後逾期未作表示，視為放棄其優先購買的權利。依民法規定，不動產的優先購買權人在房屋、地產交易中為地上權人、典權人或承租人；在企業拍賣中為系統或部門內部職工。房屋出賣時，宅基地使用權人有優先承買權。耕地使用權出賣時，有耕作能力的承租人有優先承買權。

　　(8)拍賣的停止(中止)與終結

　　(9)拍賣筆錄

　　(1)拍定人繳付價金或債權人補繳差額

　　(2)不動產使用權、所有權的轉移

　　①使用權、所有權轉移的標誌。拍賣不動產終結後，買受人自領得拍賣行或拍賣執行法院發給的權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權或使用權。

　　②權利移轉證書的發給。權利移轉證書由拍賣行或拍賣執行法院發給，但必須在拍定人交清價金或債權人補繳差額後進行。

　　③對已拍賣的不動產負擔的處理。原則上，由拍定人或債權人(承受人)負擔該不動產在拍賣前的債務等。

　　④點交。是指出賣人或執行拍賣法院將經拍賣拍定或交債權人承受的不動產，在其獲得權利移轉證書之後交付買受人或承受人實際占有的制度。

　　點交時，拍賣人或執行法官應親自到現場處理。但拍賣人與執行拍賣法院在點交中各有其地位和作用。拍賣人在任意拍賣中處於受委托的位置，而執行拍賣法院在強制拍賣中居於主持清償債務的地位，前者對不動產標的物的買賣不要求實際控制，後者則對不動產標的物已查封和扣押；前者對已拍定的不動產標的物在點交時有監督和證明作用，後者對拍定或承受的不動產標的物有監督執行和貫徹實施的作用。在任意拍賣中，如拍賣人參與拍定物點交時不順利，則只能對此進行調解，以促使出賣人履行義務。而強制拍賣執行法院對點交不順利的各種障礙，可以採取強制措施予以消除。

　　拍賣人、執行法院在點交中的註意事項：

　　第一，點交拍賣不動產上存在動產時，除應與不動產一併點交外，應有出賣人或其代理人、家屬及受雇人參與。

　　第二，強制執行中遇有第三人對拍定不動產的動產占有時，應首先查清權屬，如不屬第三人財產，即可當場點交。

　　第三，應點交的土地上有農作物時，應判明能否分離。不能分離的應作為該不動產的一部分點交，然後再對動產，如農作物所有人給予補償，以免拖延點交。一般情況下，對土地上的農作物應與其所有人協商儘快點交辦法，若不能協商．則可將點交推移到收割之後。

　　第四，拍賣不動產應有部分時，應將出賣人或債務人實際占有部分點交交與拍定人或承受人。

　　第五，不動產所有人於出賣時或設定抵押權時，已就該不動產，亦即抵押物，設定地上權或出租他人，使第三人於出賣或查封前占有該物的，強制拍賣中執行法院可採取強制措施解除該不動產標的物第三人占有權，點交給買受人或承受人。

　　第六，土地及地上建築物原為一人所有，因拍賣而分屬兩人所有時，也應依照民法規定，視為已有地上權的設定，應交點。土地上建築物原為兩人所有，經拍賣為一人所有或使用，如該拍賣不違反禁止轉讓的規定，則應推定土地所有人或使用人同意建築物所有人照原有條件繼續使用土地。此時，也應點交。

　　⑤再行點交。拍賣行或拍賣執行法院發給買受人或承受人權利移轉證書並解除占有實行點交後，原拍賣或強制拍賣程式即已終結。但是，若原占有人又重新占有已點交的不動產，使拍定人或承受人權利實現又受阻礙，為維護拍賣的法律秩序，保障拍定人或承受人的合法權益，當地法院應在當事人申請時依法使用職權，按照強制執行程式再次前往不動產現場排除障礙，再行點交。一般來說，再行點交帶有排除侵權的性質，但因與拍賣該不動產有關連，所以實踐中多與拍賣執行一起處理。而且，實行再行點交必須是因拍賣不動產已點交後發生，由原占有人又重新占有引起的程式。若拍賣的不動產經初次點交後間隔相當長時間才發生原占有人侵權占有，或侵權的占有人非原占有人，則應作為一般侵權處理，對侵權人給予民事處罰或令其賠償損失。

　　動產拍賣是指以動產為拍賣標的的拍賣。不動產是指以不動產為拍賣標的的拍賣。

　　(1)二者的拍賣標的不同

　　動產是指能移動但不會減少、損害其經濟價值的物品，而不動產是指不能移動其位置或移動後會減少、損害其經濟價值的物品。最高人民法院《關於貫徹執行中華人民共和國民法通則若幹問題的意見(試行)》第八十條規定：“土地、附著於土地的建築物及其他建築物，建築物的固定設備為不動產。”《擔保法》第二十九條規定：“本法稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”

　　(2)二者的成交標誌不同

　　動產拍賣成交額一般以拍定物的即時取得並實際占有之轉移為形式，而不動產拍賣成交一般以拍定物的財產所有權的轉移為形式。

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