房地產貿易

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　　房地產貿易包括房產貿易和土地貿易，房產貿易和土地貿易各具有相對獨立的內容，同時又密不可分。我國的房地產貿易是指房產的買賣、租賃、拍賣、抵押以及土地使用權的轉讓等貿易活動及其貿易關係的總和。

　　1．貿易對象具有不可移動性，只有商流，沒有物流。土地是固定的，不能移動，這就決定了任何一塊土地只能因地制宜地利用或開發，而不能移到較為有利的市場去利用。因而，每塊土地都受制於所在地的社會經濟條件，土地的貿易通過土地所有權或使用權的轉換來實現。房屋具有固定性，它必須建造在土地上，不能進行運輸，不能易位。因此，房屋的貿易通過買賣房屋所有權或使用權來實現。所以說，房地產商品的交換只有商流，沒有物流，商流可以多次進行，而物流為零。

　　2．房地產貿易形式具有多樣性。房地產的使用期限長、價值大、價格高，並含各種稅費，實物形態大、位置固定，以及人們對房地產多種多樣的需求等特點，決定了房地產貿易形式的多樣性。房地產貿易的主要形式有：土地買賣，土地使用出讓、轉讓及出租，房屋的買賣、租賃和調換。此外，還有房地產抵押、典當、信托等貿易形式。

　　3．多種經濟成分和多種經營方式並存，公有制經濟居主導地位。全民所有制房地產企業資產多、經營範圍廣、能力強，實力遠非其他經濟成分的房地產企業所能比擬。尤其是地產業，國家把城市土地的支配權交給地方政府或它們委托的代理單位，因而只有它們才有權將土地租借給企業或個人使用。集體的房地產企業資金來源廣、經營靈活、應變能力強，是房地產交易活動的重要參加者。個體經濟是房地產貿易不可缺少的組成部分，近幾年來一大批民營房地產商人迅速崛起，已成為我國房地產貿易市場的新生力軍。同時，我國的房地產貿易領域也有外資進入投資。

　　房地產貿易的組織可大體劃分為：

　　1．土地的一級市場。土地的一級市場是由國家採取公開拍賣、招標、協議等方式將土地的使用權出售或劃撥給開發者及使用者。

　　2．房地產開發貿易。指房地產經營者為了獲得可交換的房地產商品所從事的各種開發活動的總和，主要包括資金籌措和建築施工兩大環節的活動。

　　3．房地產交易。它可以容納所有與房地產經營有關的活動，包括集資建房，房屋互換、房地產信托代辦、新房出售和預售、舊房買賣和租賃、房地產法律咨詢、裝飾修繕、各種維修服務等。

　　4．商品房銷售貿易。商品房銷售有兩種形式，一種是房屋產權買賣，另一種是房屋使用權出讓，前者是通過產權證書的產權人更替來實現商品房的銷售，後者是通過將房屋使用權讓渡給承租者，獲得相應租金的一種銷售方法。

　　5．房地產金融貿易。從事房地產貿易需要大量資金融通，金融對房地產的滲透是房地產貿易得以發展的重要條件。租賃、抵押、典當等融資性交易活動，使房地產貿易變得靈活方便。一些有條件的房地產公司還在積極尋求上市募集資金。

　　6．涉外房地產貿易。主要包括三種形式：一是由我方出資開發房地產，然後把開發好的工業廠房和民用設施租給或賣給外商使用；二是先與外商商定投資建設的項目，以項目帶動房地產開發；三是將土地批租給外商，外商開發土地併在土地上按合同要求進行建設和經營。

　　房地產業是國民經濟的支柱產業之一，是創造財富、增加國民收入的重要產業部門。有了房地產貿易，使國有土地有償使用得以實現，土地的使用權就能按商品經濟原則進行交換。房地產貿易的發展，可實現住宅的商品化。住房的供給者能獲得自己應得的收入，住房建設投資積極性將大為提高，從而為社會提供更多的住房，整個社會住房消費效率將大大提高。房地產貿易還有重要的外部效益和極強的產業關聯效應，能帶動上下游一大批產業的發展。應當註意的是要防止房地產市場和房地產貿易中的泡沫經濟，制止和糾正不法商人利用不道德手段人為製造供房緊張，造成虛假需求，哄抬房價，惡炒房地產交易，堅決打擊房地產市場官商勾結侵吞國有資產的腐敗行為。同時政府要加強對房地產市場的科學調節，並採取多種途徑解決低收入城市居民及無房戶的住房問題。