房地产贸易

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　　房地产贸易包括房产贸易和土地贸易，房产贸易和土地贸易各具有相对独立的内容，同时又密不可分。我国的房地产贸易是指房产的买卖、租赁、拍卖、抵押以及土地使用权的转让等贸易活动及其贸易关系的总和。

　　1．贸易对象具有不可移动性，只有商流，没有物流。土地是固定的，不能移动，这就决定了任何一块土地只能因地制宜地利用或开发，而不能移到较为有利的市场去利用。因而，每块土地都受制于所在地的社会经济条件，土地的贸易通过土地所有权或使用权的转换来实现。房屋具有固定性，它必须建造在土地上，不能进行运输，不能易位。因此，房屋的贸易通过买卖房屋所有权或使用权来实现。所以说，房地产商品的交换只有商流，没有物流，商流可以多次进行，而物流为零。

　　2．房地产贸易形式具有多样性。房地产的使用期限长、价值大、价格高，并含各种税费，实物形态大、位置固定，以及人们对房地产多种多样的需求等特点，决定了房地产贸易形式的多样性。房地产贸易的主要形式有：土地买卖，土地使用出让、转让及出租，房屋的买卖、租赁和调换。此外，还有房地产抵押、典当、信托等贸易形式。

　　3．多种经济成分和多种经营方式并存，公有制经济居主导地位。全民所有制房地产企业资产多、经营范围广、能力强，实力远非其他经济成分的房地产企业所能比拟。尤其是地产业，国家把城市土地的支配权交给地方政府或它们委托的代理单位，因而只有它们才有权将土地租借给企业或个人使用。集体的房地产企业资金来源广、经营灵活、应变能力强，是房地产交易活动的重要参加者。个体经济是房地产贸易不可缺少的组成部分，近几年来一大批民营房地产商人迅速崛起，已成为我国房地产贸易市场的新生力军。同时，我国的房地产贸易领域也有外资进入投资。

　　房地产贸易的组织可大体划分为：

　　1．土地的一级市场。土地的一级市场是由国家采取公开拍卖、招标、协议等方式将土地的使用权出售或划拨给开发者及使用者。

　　2．房地产开发贸易。指房地产经营者为了获得可交换的房地产商品所从事的各种开发活动的总和，主要包括资金筹措和建筑施工两大环节的活动。

　　3．房地产交易。它可以容纳所有与房地产经营有关的活动，包括集资建房，房屋互换、房地产信托代办、新房出售和预售、旧房买卖和租赁、房地产法律咨询、装饰修缮、各种维修服务等。

　　4．商品房销售贸易。商品房销售有两种形式，一种是房屋产权买卖，另一种是房屋使用权出让，前者是通过产权证书的产权人更替来实现商品房的销售，后者是通过将房屋使用权让渡给承租者，获得相应租金的一种销售方法。

　　5．房地产金融贸易。从事房地产贸易需要大量资金融通，金融对房地产的渗透是房地产贸易得以发展的重要条件。租赁、抵押、典当等融资性交易活动，使房地产贸易变得灵活方便。一些有条件的房地产公司还在积极寻求上市募集资金。

　　6．涉外房地产贸易。主要包括三种形式：一是由我方出资开发房地产，然后把开发好的工业厂房和民用设施租给或卖给外商使用；二是先与外商商定投资建设的项目，以项目带动房地产开发；三是将土地批租给外商，外商开发土地并在土地上按合同要求进行建设和经营。

　　房地产业是国民经济的支柱产业之一，是创造财富、增加国民收入的重要产业部门。有了房地产贸易，使国有土地有偿使用得以实现，土地的使用权就能按商品经济原则进行交换。房地产贸易的发展，可实现住宅的商品化。住房的供给者能获得自己应得的收入，住房建设投资积极性将大为提高，从而为社会提供更多的住房，整个社会住房消费效率将大大提高。房地产贸易还有重要的外部效益和极强的产业关联效应，能带动上下游一大批产业的发展。应当注意的是要防止房地产市场和房地产贸易中的泡沫经济，制止和纠正不法商人利用不道德手段人为制造供房紧张，造成虚假需求，哄抬房价，恶炒房地产交易，坚决打击房地产市场官商勾结侵吞国有资产的腐败行为。同时政府要加强对房地产市场的科学调节，并采取多种途径解决低收入城市居民及无房户的住房问题。