城市地價動態監測
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城市地價動態監測是指地價動態監測是根據城市土地市場的特點，通過設立地價監測點，收集、處理並生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。
城市地價動態監測的具體內容包括：
(1)城市地價水平，包括城市土地級別、城市基準地價、監測點地價、交易樣點地價、城市平均地價等；
(2)城市地價變化趨勢，包括城市地價指數、城市地價增長率等；
(3)城市地價與土地供應的協調狀況，包括城市地價增長率與土地年度供應計劃量增長率、土地年度實際供應量增長率、土地年度閑置量增長率的比較情況等；
(4)城市地價與房屋供應的協調狀況，包括城市地價增長率與房屋年度開發量增長率、房屋年度實際成交量增長率、房屋年度空置量增長率的比較情況、房屋價格增長率等；
(5)城市地價與社會經濟環境的協調狀況，包括城市地價增長率與城市國內生產總值增長率、城市固定資產投資額增長率、房地產投資額增長率、房地產貸款餘額增長率的比較情況等；
(6)城市地價與城市土地利用協調狀況，包括城市地價增長率與城市建設用地增長率、城市平均容積率增長率、城市建設占用耕地面積增長率、城市基礎設施占地面積增長率的比較情況等。
城市地價動態監測的範圍根據不同監測目標分別設置。城市內部按照城市某一種標準(如規劃區紅線、建成區界限等)界定地價動態監測範圍。跨城市區域按照行政區劃或者巨集觀經濟區域劃分城市地價動態監測範圍。監測範圍一旦確定不得隨意變更。
城市地價動態監測分為國家級城市地價動態監測、省級城市地價動態監測和城市級地價動態監測3個層次。國家級城市地價動態監測、省級城市地價動態監測屬於區域性城市地價動態監測範圍，城市級地價動態監測屬於城市內部地價動態監測範圍。
(一)國家級城市地價動態監測範圍
國家級城市地價動態監測範圍包括，全國範圍的城市地價動態監測、跨省區域的地價動態監測、重點城市地價動態監測等。
全國範圍的城市地價動態監測是指對全國範圍內的直轄市、省會城市、計劃單列市等大城市，以及主要中、小城市進行全面地價動態監測。
跨省區域地價動態監測是指對跨省經濟區域(如長江三角洲、珠江三角洲等地區)的大城市和主要的中、小城市進行地價動態監測。
重點城市地價動態監測是指對在重要區域，甚至是全國範圍內有重要影響的城市進行地價動態監測。
國家級城市地價動態監測不對鎮一級地價進行監測。
(二)省級城市地價動態監測範圍
省級城市地價動態監測範圍包括，全省範圍的城市地價動態監測、省內分區域的地價動態監測等。
全省範圍的城市地價動態監測是指對全省範圍內的大城市、中等城市、小城市進行全面地價動態監測。
省內分區域的地價動態監測是指對省內的一定區域的大城市、中等城市、小城市進行地價動態監測。
(三)城市級地價動態監測範圍
城市級地價動態監測範圍包括城市主城區或建成區整體地價動態監測、城市各區域地價動態監測等。
(一)地價動態監測數據的內容
(1)地價監測點數據，分為初始採集數據和常規採集數據，其中，初始採集數據包括監測點的土地權屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監測點設定條件、監測點價格狀況等基本情況；常規數據採集重點為監測點在監測時段的現狀條件下評估地價、設定內涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。
(2)土地交易樣本數據，為土地交易的相關數據。
(3)房屋交易樣本數據，為房屋交易的相關數據。
(4)城市一般數據等，為土地年度供需統計數據、房屋年度供需統計數據、城市社會經濟統計數據、城市基準地價資料等。
(二)地價監測點數據採集方法
監測點數據分為基礎數據和監測點地價。
監測點基礎數據在地價監測點布設過程中通過初始調查進行採集，但要及時進行核實和變更採集。
監測點地價通過對監測點市場價格的評估獲取，有關監測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮土地估價規程》；如果設立的監測點為土地交易日期在1年以內的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發程度、土地使用權年限、容積率等修正得到。
監測點年度數據每年採集1次，監測點年度地價基準日設定在每年的12月31日；監測點季度數據每季度採集1次，通過抽樣採集，各類別監測點抽樣數不得低於其總數的10％，監測點季度地價基準日設定在各季度的最後一日。
監測點地價評估要求如下：
(1)監測點現狀條件下評估地價與設定內涵條件下評估地價分別評估，評估值為監測點地麵價；
(2)監測點地價為土地使用權價格，且不考慮他項權利限制；
(3)監測點設定內涵條件下評估地價所對應的年限均為相應用途的法定最高年限，監測點現狀條件下評估地價所對應的年限是相應用途的剩餘使用年限；
(4)應採用兩種或兩種以上的評估方法，但不能採用基準地價繫數修正法；
(5)監測點地價評估報告採用統一的格式；
(6)每一個監測點應由兩名註冊土地估價師評估並簽字。
(三)土地交易樣本數據採集方法
土地交易樣本數據通過市場調查採集，採集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調查。土地交易樣本數據按照以下步驟進行調查：
(1)通過土地交易市場、土地交易登記部門等有關方面獲取土地交易的基本數據，填人土地交易樣本調查表，並對土地交易樣本數據進行實地市場調查、核實。土地交易樣本數據每季度採集1次。
(2)招標拍賣掛牌出讓的土地交易樣本數據每季度採集1次。
(3)按照城市地價監測點所在的不同地價級別與區段，將土地交易樣本按不同用地類別，分別標註在圖上。
(四)房屋交易樣本數據採集方法
房屋交易樣本數據通過市場調查採集。數據採集的渠道主要是房地產市場管理部門和實際市場調查。
房屋交易樣本數據包括房價和房屋租金水平等，採用樣本調查的方法採集。
房屋交易樣本數據按照以下步驟進行調查：
(1)通過房地產市場管理部門獲取房屋交易的基本數據，填入房屋交易樣本調查表，並對房屋交易樣本數據進行實地市場調查、核實。房屋交易樣本數據每年度採集1次。
(2)按照城市地價監測點所在的不同地價級別與區段，將房屋交易樣本按不同用地類別，分別標註在圖上。
(五)城市一般資料的採集方法
(1)土地供需資料、城市基準地價資料主要通過資料查詢和實地調查相結合的方式採集。採集的渠道主要是國土資源管理部門。
(2)房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實地調查相結合的方式採集。採集的渠道主要是房地產市場管理部門。
(3)城市社會經濟統計資料主要通過資料查詢的方式採集。採集的渠道主要是統計部門和相關管理部門。
城市一般資料每年度採集1次。
(六)地價動態監測資料的整理與審核
地價動態監測資料採集齊備後，應將各類登記表、調查表、彙總表和統計表等表格進行分類整理，按時間順序進行統一編號存檔。
地價動態監測資料歸檔前，應對資料是否完整、內容是否準確、操作程式是否符合規定等進行審核。
1．地價動態監測。地價動態監測是根據城市土地市場的特點，通過設立地價監測點，收集、處理並生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。
2．監測周期。城市地價動態監測在設定的周期進行。全國範圍、全省範圍和全城市範圍的地價巨集觀監測周期按照年度和季度進行；重點區域和重點城市、重點區段，以及專題性等，監測周期可以根據情況設置更短一些。
3．地價監測點。地價監測點是指在一定級別的一定區段內設立的，併在土地條件、土地利用狀況以及開發程度等方面與所在級別基準地價內涵界定一致或相近的，能夠代表所在級別的區段地價水平的宗地。 ．
4．監測點地價。監測點地價是通過評估或交易地價修正得到的監測點在一定時點和一定條件下的地價。
5．監測地價類型。城市地價動態監測中的地價分為城市商業地價、居住地價、工業地價3種基本類別，3種基本類別地價的內涵應與城市基準地價內涵一致。
根據不同的目的和需要還可以在3種基本類別的基礎上再增設其他的類別。
6．監測地價基準日。監測地價具有統一的基準日。季度監測地價的基準日分別為各季度的最後一日，年度監測地價的基準日為每年的12月31日。
7．地價區段。地價區段是以城市土地定級為基礎劃分的，在地價水平、土地利用條件、基礎設施條件、環境條件等方面相近或一致的區段。
8．標定地價。標定地價是政府根據管理需要，組織評估的具體宗地在正常土地市場和正常經營管理條件下某一期日的土地使用權價格。
- 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第345頁
