城市地价动态监测
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目录 |
城市地价动态监测是指地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。
城市地价动态监测的具体内容包括：
(1)城市地价水平，包括城市土地级别、城市基准地价、监测点地价、交易样点地价、城市平均地价等；
(2)城市地价变化趋势，包括城市地价指数、城市地价增长率等；
(3)城市地价与土地供应的协调状况，包括城市地价增长率与土地年度供应计划量增长率、土地年度实际供应量增长率、土地年度闲置量增长率的比较情况等；
(4)城市地价与房屋供应的协调状况，包括城市地价增长率与房屋年度开发量增长率、房屋年度实际成交量增长率、房屋年度空置量增长率的比较情况、房屋价格增长率等；
(5)城市地价与社会经济环境的协调状况，包括城市地价增长率与城市国内生产总值增长率、城市固定资产投资额增长率、房地产投资额增长率、房地产贷款余额增长率的比较情况等；
(6)城市地价与城市土地利用协调状况，包括城市地价增长率与城市建设用地增长率、城市平均容积率增长率、城市建设占用耕地面积增长率、城市基础设施占地面积增长率的比较情况等。
城市地价动态监测的范围根据不同监测目标分别设置。城市内部按照城市某一种标准(如规划区红线、建成区界限等)界定地价动态监测范围。跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。监测范围一旦确定不得随意变更。
城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测3个层次。国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测范围，城市级地价动态监测属于城市内部地价动态监测范围。
(一)国家级城市地价动态监测范围
国家级城市地价动态监测范围包括，全国范围的城市地价动态监测、跨省区域的地价动态监测、重点城市地价动态监测等。
全国范围的城市地价动态监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、计划单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动态监测。
跨省区域地价动态监测是指对跨省经济区域(如长江三角洲、珠江三角洲等地区)的大城市和主要的中、小城市进行地价动态监测。
重点城市地价动态监测是指对在重要区域，甚至是全国范围内有重要影响的城市进行地价动态监测。
国家级城市地价动态监测不对镇一级地价进行监测。
(二)省级城市地价动态监测范围
省级城市地价动态监测范围包括，全省范围的城市地价动态监测、省内分区域的地价动态监测等。
全省范围的城市地价动态监测是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动态监测。
省内分区域的地价动态监测是指对省内的一定区域的大城市、中等城市、小城市进行地价动态监测。
(三)城市级地价动态监测范围
城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域地价动态监测等。
(一)地价动态监测数据的内容
(1)地价监测点数据，分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况；常规数据采集重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。
(2)土地交易样本数据，为土地交易的相关数据。
(3)房屋交易样本数据，为房屋交易的相关数据。
(4)城市一般数据等，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。
(二)地价监测点数据采集方法
监测点数据分为基础数据和监测点地价。
监测点基础数据在地价监测点布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。
监测点地价通过对监测点市场价格的评估获取，有关监测点地价评估的原理和方法须遵循《城镇土地估价规程》；如果设立的监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得到。
监测点年度数据每年采集1次，监测点年度地价基准日设定在每年的12月31日；监测点季度数据每季度采集1次，通过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的10％，监测点季度地价基准日设定在各季度的最后一日。
监测点地价评估要求如下：
(1)监测点现状条件下评估地价与设定内涵条件下评估地价分别评估，评估值为监测点地面价；
(2)监测点地价为土地使用权价格，且不考虑他项权利限制；
(3)监测点设定内涵条件下评估地价所对应的年限均为相应用途的法定最高年限，监测点现状条件下评估地价所对应的年限是相应用途的剩余使用年限；
(4)应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法；
(5)监测点地价评估报告采用统一的格式；
(6)每一个监测点应由两名注册土地估价师评估并签字。
(三)土地交易样本数据采集方法
土地交易样本数据通过市场调查采集，采集的渠道主要是土地交易市场、土地交易登记部门和实际的市场调查。土地交易样本数据按照以下步骤进行调查：
(1)通过土地交易市场、土地交易登记部门等有关方面获取土地交易的基本数据，填人土地交易样本调查表，并对土地交易样本数据进行实地市场调查、核实。土地交易样本数据每季度采集1次。
(2)招标拍卖挂牌出让的土地交易样本数据每季度采集1次。
(3)按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将土地交易样本按不同用地类别，分别标注在图上。
(四)房屋交易样本数据采集方法
房屋交易样本数据通过市场调查采集。数据采集的渠道主要是房地产市场管理部门和实际市场调查。
房屋交易样本数据包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集。
房屋交易样本数据按照以下步骤进行调查：
(1)通过房地产市场管理部门获取房屋交易的基本数据，填入房屋交易样本调查表，并对房屋交易样本数据进行实地市场调查、核实。房屋交易样本数据每年度采集1次。
(2)按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将房屋交易样本按不同用地类别，分别标注在图上。
(五)城市一般资料的采集方法
(1)土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是国土资源管理部门。
(2)房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是房地产市场管理部门。
(3)城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。
城市一般资料每年度采集1次。
(六)地价动态监测资料的整理与审核
地价动态监测资料采集齐备后，应将各类登记表、调查表、汇总表和统计表等表格进行分类整理，按时间顺序进行统一编号存档。
地价动态监测资料归档前，应对资料是否完整、内容是否准确、操作程序是否符合规定等进行审核。
1．地价动态监测。地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。
2．监测周期。城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和全城市范围的地价宏观监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性等，监测周期可以根据情况设置更短一些。
3．地价监测点。地价监测点是指在一定级别的一定区段内设立的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在级别基准地价内涵界定一致或相近的，能够代表所在级别的区段地价水平的宗地。 ．
4．监测点地价。监测点地价是通过评估或交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。
5．监测地价类型。城市地价动态监测中的地价分为城市商业地价、居住地价、工业地价3种基本类别，3种基本类别地价的内涵应与城市基准地价内涵一致。
根据不同的目的和需要还可以在3种基本类别的基础上再增设其他的类别。
6．监测地价基准日。监测地价具有统一的基准日。季度监测地价的基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价的基准日为每年的12月31日。
7．地价区段。地价区段是以城市土地定级为基础划分的，在地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。
8．标定地价。标定地价是政府根据管理需要，组织评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
- 朱道林主编,不动产估价,中国农业大学出版社,2007.8,第345页
