地價監測點
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地價監測點是指城市地價動態監測技術用以收集地價信息設立的觀測點，通過建立監測點,採用評估等手段,收集城市不同級別、不同區段、不同用地類型土地價格及相關數據,對地價現狀進行調查和觀測。城市地價監測點的價格更新是地價動態監測體系維護和更新的重要部分。
1、代表性原則。指設立的地價監測點在所在區段內，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發程度等方面具有代表性。
2、確定性原則。指設立的地價監測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定。
3、穩定性原則。指設立的地價監測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的利用條件比較穩定，在較長時間內不會發生分割、合併或重新規劃等情況。
4、標識性原則。指設立的地價監測點易於識別，具有一定的標識性。
地價監測點設立的基本步驟如下：
(1)在土地定級基礎上地價區段的劃分；
(2)地價區段內地價監測點的布設；
(3)地價監測點初始資料的採集；
(4)地價監測點上圖與資料建檔。
1、劃分地價區段的要求
地價區段劃分要滿足的基本要求為：
(1)在土地定級基礎上分用途劃定；
(2)在同一地價區段內，地價水平比較接近或者一致；
(3)在同一地價區段內，土地的利用狀況、基礎設施條件、環境條件和規劃條件等基本相同；
(4)各地價區段的面積規模適當，最小為一個街區範圍，並保持地塊的完整性；
(5)各地價區段彼此相連，能夠完全覆蓋被監測範圍。
2、地價區段劃分的方法
劃分地價區段的主要方法有：
(1)以土地級別、基準地價或交易樣本地價為依據，在工作底圖上繪製若幹條具有控制性的地價等值線；
(2)在地價等值線的基礎上，以土地級別界線、宗地界線、街區道路、河流以及其他線狀地物為依據，在工作底圖上勾勒出各地價區段的邊界
(3)在實地查勘的基礎上，根據土地條件、土地利用狀況和土地開發程度等，調整初步劃分出的地價區段邊界，並落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成城市地價區段分佈圖；
(4)以城市地價區段分佈圖為依據，量算各區段的土地總面積、各用途實際土地面積等，併進行地價區段登記。各用途實際土地面積根據城鎮地籍調查結果計算。
1、地價監測點布設要求選擇與布設
監測點應達到：
(1)地價監測點為形狀規則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限；
(2)地價監測點現狀的容積率、開發程度、面積規模等，應與所在級別和地價區段的設定狀況相近
(3)地價監測點總數應綜合考慮城市規模等級、建成區面積等因素確定，直轄市不應低於200個，省會城市和計劃單列市不應低於120個，其他城市不應低於60個；各用途地價監測點的數量應儘可能均衡；
(4)地價監測點的分佈密度至少應達到每區段1～2個。
2、地價監測點布設與初始資料採集的方法
具體步驟為：
(1)以標有地價區段界線的工作底圖為基礎，在各個地價區段範圍內選擇符合條件的宗地作為初選監測點，並將初選的地價監測點標註在工作草圖上；
(2)查閱土地登記檔案，對初選監測點的登記資料進行整理，記人監測點登記表，沒有登記資料的初選監測點根據實地勘察調查的情況填寫監測點登記表
(3)根據工作草圖的標註及登記資料，對初選監測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環境的調查、土地實際利用狀況的調查、宗地影像資料的獲取等；
(4)根據勘察的資料對初選監測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監測點；
(5)對監測點進行統一編號，編號包含全國行政區劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內監測點序號信息；
(6)經分析和篩選整理後確定的監測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內容包括：監測點權利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設定條件資料、價格狀況資料和其他資料等。
3、地價監測點上圖與資料建檔
根據檢測點分佈為止，按照用地類型繪製地價監測點分佈圖，標明各地價監測點的代表符號、編號，以及其他圖件要素。
將監測點資料進行分類整理，建立監測點資料檔案。
1、地價監測點定期檢查每年要對地價監測點進行全面跟蹤檢查，並對檢查情況進行登記。
地價監測點的檢查內容有：
(1)使用狀況方面，包括用途是否發生變化、建築面積是否變化、內部基礎設施是否改變、是否發生地質災害等；
(2)周邊環境方面，包括總體規劃是否調整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等；
(3)權屬關係方面，是否發生交易行為、是否分割或者合併、是否設定新的權屬限制等。
2、地價監測點更新
地價監測點原則上應保持穩定，但遇到下列情況時應該更新：
(1)地塊或地塊上建築物滅失；
(2)地塊用途發生改變；
(3)地塊被合併或分割；
(4)地塊地質條件發生規模較大的惡性改變；
(5)土地被長期低效利用；
(6)城市主城區或建成區擴容。
地價監測點的更新可分為原監測點消失的更新、新監測點替代原監測點的更新和凈新增監測點的更新。新監測點和凈新增監測點的設立可參照地價監測點的設立步驟。地價監測點更新的數量每年不得超過該城市地價監測點總數的10％。當城市土地級別調整、基準地價更新時，原則上保留90％以上的原有監測點，併在原有監測點的基礎上，進行監測點的擴充。
3、建立地價監測點資料庫
地價監測點須建立專門的資料庫，並對資料進行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：
(1)初始登記資料，包括：城市地價監測點登記表(初始)、地價區段登記表(初始)、地價監測點分佈圖、地價區段分佈圖、地價監測點宗地圖、地價監測點影像照片等；
(2)變更登記資料，包括：各監測年度的城市地價監測點登記表(變更)、地價區段登記表(變更)、地價監測點變更統計表等；
(3)各季度、年度成果資料，包括：地價監測點(季度)調查表、地價動態監測指標(季度)調查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況(季度)調查表、土地交易樣本(季度)調查表、地價監測點(年度)調查表、地價動態監測指標(年度)調查表、房屋交易樣本(年度)調查表、土地(年度)供需情況調查表、房屋(年度)供需情況調查表、土地面積調查表、相關社會經濟指標(年度)調查表、城市基準地價更新情況調查表、地價監測點評估技術要點表、地價監測點分佈圖、土地交易樣本分佈圖、房屋交易樣本分佈圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監測點評估報告等。
- 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第342頁
