土地評價

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土地評價（Land Evaluation）

　　土地評價又稱土地分等，是指依據科學的標準，對土地的數量、質量、覆蓋特征和經濟特點所進行的評估；是以不同土地利用為目的，估計土地潛力和土地適宜性的過程，其實質是對土地生產力高低的鑒定，基本特征是比較土地利用的要求和土地質量的供給。

　　（1）根據土地質量的自然屬性和社會屬性，可分為三類

　　1、土地適宜性評價——它是根據特定的土地利用目的分析評價土地的自然屬性是否適宜及適宜的程度，從而確定出土地相對優劣的等級。簡言之，就是評價土地用於某種用途時是否適宜及適宜的程度。或者說評價它的自然屬性最適宜何種利用方式以及適宜的程度。

　　土地適宜性評價是最基本的土地評價，也是研究最多的一種。

　　2、土地潛力評價——是對土地潛在自然生產力的評價。

　　3、土地經濟評價——運用可比的經濟指標，對人們在土地上的投入與產出的效益進行評定，從而確定土地質量的優劣。

　　土地經濟評價是從土地生產效率和經濟效益的角度對土地質量進行評價，比適宜性評價更具體，應用起更方便。

　　（2）按土地用途不同可分二類

　　1、農業用地評價

　　為大農業服務的土地評價在土地評價中仍占有重要位置，目前已出現從綜合的大農業土地評價向農、林、牧單項土地評價甚至單作物土地評價的發展趨勢。

　　2、非農業用地評價

　　（城鎮用地評價、旅游用地評價等）

　　（3）按評價方法不同可分二種

　　1、定性評價——用定性的方法進行評價

　　2、定量評價——用定量的方法進行評價

　　1、為發展生產和合理的利用服務

　　從發展生產和合理利用的條件和潛力，既考慮當前發展生產的需要，又要考慮進一步改造的必要性和可能性，論證土地合理利用的優化方案和方向。

　　2、實行全面綜合評價

　　綜合反映自然、技術、社會、經濟諸因素的作用，既考慮自然的適宜性，又考慮技術可能性和經濟的合理性與可行性，依據自然生態規律，遵循生態效益、經濟效益與社會效益相結合的原則，對土地綜合效益進行分析和評價。

　　3、發揮地區優勢

　　突出生態特征和主導因素，為因地制宜地利用和改善土地條件提供依據。

　　除遵循以上原則外，土地評價主要考慮如下質量因素：

　　1、土地適宜性。

　　即土地對發展生產和各項利用的適宜程度。主要標誌是土地能否永續有效地利用和最大限度地發揮其潛力。土地適宜性可以是多宜性，也可以是單宜性。

　　2、土地限制性。

　　即某種或某些不利因素對土地適宜性和生產潛力發揮的影響程度，包括風沙、鹽鹼、乾旱、洪澇、低溫、水土流失、風蝕、土層厚度、地表積水、沼澤化、海拔高度、坡度等自然因素，也包括勞動力、肥源、交通工具、地理位置、經營集約度和市場等社會經濟因素。

　　3、土地利用現狀和生產水平。

　　土地利用現狀在一定程度上反映了土地適宜性和土地限制性。土地生產水平是土地生產力的反映，它可以用土地的產量，產值和純收入指標衡量或折算成統一的能量單位表示。

　　1、土地資源的生產力

　　指土地的生物生產能力分為現實生產力和潛在生產力

　　2、土地資源的適宜性

　　指土地資源在一定條件下對發展某項生產或作為某種用途所提供的生態環境的適宜程度，這既與土地利用方式有關，又直接決定於生物的特點、更替及產量等。

　　分為多宜性、雙宜性、單宜性和暫不適宜等

　　3、土地資源的限制性

　　指是限制土地資源在生產過程中發揮潛力的障礙因素

　　分為穩定性限制因素和不穩定限制因素

　　1、多樣性原理

　　不同的地區具有各自獨特的自然和社會條件，土地質量和土地用途都會存在很大的差別；隨時間的發展、社會的變化，同一地區的土地質量和土地用途也會發生變化。

　　2、綜合性原理

　　構成土地質量的土地性狀有很多種，如氣候、土壤、植被 等等，而這些性狀也是由許多因素構成的，如氣候又包括光照、氣溫、降水等；土壤又包括土壤有機質含量、土壤質地、土壤酸鹼度、土壤水分、土壤養分、碳酸鈣含量等等。同時，土地的不同性狀或不同因素間又是相互作用相互影響的。因此土地質量是一個多樣因素影響的統一體。所以，在分析土地質量和土地用途的要求時，一定要全面地考慮各種因素之間的關係，採用綜合、全面分析的方法。

　　3、系統分析原理

　　一個系統是由各種要素及其相互關係的集合，具有一定的邊界和結構，這就決定了系統的功能，即決定了投入與產出的關係。土地評價的主要對象是土地利用系統，包括兩個要素；土地和土地利用，如圖。在土地評價時，應儘量地應用系統分析的原理，分析如何改善土地利用系統的結構，獲得最理想的產出與投入之比。

　　4、相對性原理

　　由於不同地區的自然條件和社會經濟條件不同，土地質量上存在很大差異。為了不同評價地區的實際需要，往往在評價時將本地區內質量最好的土地定為一等地，最差的土地定為末等地，這樣處理使不同地區的土地質量等級之間的差異不盡一致，同一等級的土地的實際質量也可能不一樣，因此土地評價的結論是相對於一定地區而言的。

　　5、可比性原理

　　土地評價的結果是所評價的地區土地質量好壞程度的反映，因此必須具有可比性。要做到這一點，就必須建立統一的評價標準或指標體系。

　　6、限制性原理

　　不同的土地用途在某種土地質量上的適宜程度不同，實質上就是土地用途的限制不同。所謂限制性，是指土地質量不能滿足土地用途要求的程度，如某種作物在某個生育期需要速效磷達到 30ppm，而實際土壤中l0ppm，那麼由於速效磷含量太少吸收不到充足的磷

　　1、土地評價在農業領域的運用

　　服務於農業的土地評價一向是我國土地評價的主流。近年來，服務於農業的土地資源評價有增無減，但開始逐步擺脫依賴於土地潛力分級，而是更加重視定量與定性相結合，以土地生產力水平來評價土地等級。

　　農用地分等級與股價是農業土地評價的又一顯著趨勢。該研究已從側重土地自然屬性的發展發展為綜合考慮自然、社會、經濟的綜合資源價值管理評價。也涌現出更多的理論與方法，如成本逼近法、基準地價繫數修正法、收益還原法等。當前，農業用地的評價還存在一些亟待解決問題，如農用地分等級與股價主要用於土地級差地租I，但對級差地租II的評價還研究較少，將兩種級差貨幣化的研究也很好，導致用地極差收益的分配缺少有力的科學依據。

　　2、土地適宜性評價

　　土地適宜性評價是指對某塊土地的利用方式是否適宜、適宜程度如何、如何適宜進行等級評定。其實質在於評價土地質量與土地利用的關係。主要是採用土地質量與土地利用間的比配進行。具體為找出影響土地適宜性的主要土地特性，根據土地利用要求選擇評價因素，再通過一定的綜合分析方法評價二者的關係，從而獲得土地評價的適宜性。

　　3、城市地價評估

　　土地分等定級是城市土地評價的重要內容。對一個城市而言，通過選擇對用地質量、性質影響較大的因素及投入的物化勞動密切相關的因素，按作用於影響賦予權值，按一定的分級標準進行綜合評分，評定土地等級。當前，國內城市地價的估算一般採用地租資本化法，先建立地租模型，分析企業利潤與影響因素間的關係，計算級差地租，作為估算地價的依據。但是，由於不同行業盈利水平不一，有些行業甚至不產生利潤，因此，單純使用地租資本化法也難免產生偏差。

　　4、旅游用地評價

　　旅游用地評價在我國起步較晚，但在理論上卻取得了一定的進展。游賞系統評價是根據風景區的組合特點，綜合考慮觀景點的組合層次劃分進行的評價，依據游賞系統對風景區進行評價，建立景區建設分級系統，再依據中心地原理與旅游活動行為特征，從經濟效益、方便游客與保護景觀資源出發，制定旅游服務分級系統，是對旅游景觀的綜合性評價，不僅深化了旅游資源評價理論，且有很強的實用性。

　　近年來我國的土地評價領域得到了進一步的延伸。對土地退化及防治的土地評價是一個重要方面，其次為對特殊生態環境、脆弱生態環境的土地評價。諸多服務於土地整理的土地評價受到了廣泛重視。此外，土地評價還延伸到了一些新的領域，如城市土地工程能力評價、工程移民補償服務地價評價等。

　　常用的土地評價因素及指標是：

　　1、氣候因素。

　　包括光照、降水等水熱狀況。水分、溫度及其對比狀況，不僅決定農作物、牧草、樹木生長的種類、組成、熟制、產量和品質，而且在很大程度上也決定土地利用方式和發展農業生產應採取的關鍵性措施。水熱狀況反映較大地區範圍土地自然生產力的差異，是影響農業生產和土地利用的穩定因素，也是土地質量評價的基本因素。

　　2、地形、地址。

　　地形起著地區水熱狀況再分配和物質的遷移作用，影響土壤與植被的發育，很大程度上影響土地利用方向和改造措施。對地形、地質的評價主要考慮地貌類型、地質結構、岩石組成、沉積物質、海拔高度、坡向、坡度等因素。

　　3、土壤。

　　是植物根系活動的場所。土壤肥力的高低在很大程度上影響農業的產量、土地利用和改造的方向。土壤與氣候的組合表現為較小地區範圍內土地自然生產力的差異。對土壤質量的鑒定，主要考慮其發展類型，土地厚度，土質特點，有機質含量，PH值、水分、鹽分狀況，障礙土層及土壤改良條件等。

　　4、水文。

　　包括地表水和地下水。灌溉、防洪、排水等水文條件，對乾旱、半乾旱、鹽鹼化和沼澤化地區的土地評價具有特別重要的作用。乾旱、半乾旱灌溉須考慮水源的有無、種類、水量、水質及利用難易。對積水沼澤和鹽漬地區的土地評價，則首先應按土壤改良、水文地質條件的好壞，對土地質量的改造難易及土地潛力做出鑒定。

　　5、植被。

　　土地資源的重要組成部分，特別是天然草地和天然林地，關係到畜牧業和林業的發展，是土地評價的重要因素。在以土地利用為目的的質量評價中，應充分考慮天然植被的類型，有用植物的質量、數量和生產量，以及植被的保護、利用、改造的條件。

　　6、社會經濟因素。

　　包括人口、勞動力、交通運輸、市場的技術條件，以及現有生產基礎等。土地質量評級是在查清土地類型和評價土地因素的基礎上，按土地適宜性和限制性進行分類後，根據用地的目的和要求對各類土地的質量劃分成不同的等級。不同國家由於具體情況和歷史傳統不同，對土地質量的評級千差萬別。

　　1、土地評價存在的問題

　　從國內外土地評價的發展史及研究現狀來看，前人在研究理論、方法及手段方面進行了大量的研究，土地評價對象不斷擴大，評價方法也由定性評價發展為定量評價。但在實際實踐中，還存在一些不足，主要表現為：傳統的土地評價通常是由長期從事土地或農業科學研究的人員在實地調查後進行的，這種方法工作量很大，標準也難以統一，存在一定的主觀隨意性，難以進行定量研究。雖然GIS等技術也逐步被引入到土地評價中，但總體而言，僅僅運用了GIS技術的部分功能，其整體性功能未得到充分體現。評價模型的單一也使結果有失偏頗。

　　隨著人口的增加與環境的惡化，以土地資源現狀特性為特點的土地評價以難以滿足土地資源可持續利用的要求。國內的土地資源評價多是從衡量發展水平出發選取指標，很少考慮反應土地潛力與可持續發展能力的指標。近年來，我國的國土資源評價已由單純的自然生態土地評價轉變為綜合性土地評價，然而，對土地資源的生態經濟適宜性評價還較少。我國的土地資源評價應當將土地資源學、地理學、經濟學等學科結合起來，探討土地資源的生態經濟學屬性、社會屬性，更好的服務於社會主義建設。

　　2、土地評價的發展趨勢

　　近年來，不少新方法開始應用到土地評價中，如數學模型技術、資料庫技術、3S技術等在土地評價中的使用越來越廣泛，土地評價的先進性、定量化及動態預測性明顯增強，土地資源評價結果既能表現出土地資源隨時間的變異，又能表現出其在空間上的變化。這些新技術、新方法的不斷應用也必然會推動土地資源的使用和管理提供有效的決策依據。

　　土地資源信息管理系統需要長期積累觀測資料，需要相關工作人員的長期努力，土地信息的收集、處理與儲存也需要進一步完善，為實現區域土地動態監測和數字化打好基礎。

　　在土地評價演算法方面，加權求和法仍在使用，並得到了進一步改進，此外，模糊綜合評價法、灰色關聯度分析法的應用也較為廣泛。退火演算法、遺傳演算法、組合預測也在土地評價中有一定的應用，基於可拓展學而建立的土地適宜性評價物元模型也有了一定的進展。隨著土地利用評價研究的深入，應註意引入並融合不同的評價方法，尤其是景觀生態研究法，值得特別關註。景觀生態研究法將傳統土地評價與景觀生態學原理相結合，對土地資源的可持續利用評價具有重要的意義。評價中也需要註意以下問題：如何將土地資源的水平生態過程與垂直生態過程相結合。

　　此外，仍有必要繼續探索現階段適合我國國情的土地評價方法，以實現我國土地資源的可持續利用，保證國內糧食安全，促進人口、資源與環境的和諧發展。有必要強調的是，土地資源生態經濟適宜性評價是新興的土地評價方法，值得嘗試並深入研究。