個人住房擔保貸款

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個人住房擔保貸款(collateral loanfor private housing)

　　個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，並承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還借款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。

　　根據《試行辦法》第三條、第三十四條和第三十五條之規定，個人住房擔保貸款的適用範圍是：

　　(一)該辦法適用於經中國人民銀行批准設立的商業銀行和住房儲蓄銀行；

　　(二)該辦法暫在國家安居工程試點城市進行，非試點城市暫不實行；

　　(三)該辦法只適用國家安居工程試點城市居民購買住房公積金建造的自用普通住房，不適用城鎮居民修房、自建房或購買豪華住房。

　　關於住房公積金制度問題。根據《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]43號)，以及國務院住房制度改革領導小組、財政部、中國人民銀行聯合發佈的《建立住房公積金制度的暫行規定》，住房公積金的交納具有強制性和互助性，即遵行“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則。也就是說，住房公積金在職工工作的年限內，由職工本人及其所在單位，分別依照職工工資收入的一定比例逐月交存，全部存入職工個人住房公積金帳戶的專用資金。這項專門資金，在交存期內，職工個人可依法用於購買、建造、維修住房，也可以按規定用以交納房租。但住房公積金本息的結餘，要到職工離休、退休時，才能一次結算支取。有關詳細要求，可參見《建立住房公積金制度的暫行規定》。

　　根據《試行辦法》第四條之規定，銀行發放個人住房擔保貸款的對象，應當是具有完全民事行為能力的自然人。這就是說，貸款人應當是年滿十八周歲以上，具有正常人之思維判斷能力和自我保護能力的成年人。

　　應當註意的是，該《試用辦法》所規定的貸款對象，並不是所有具有完全民事行為能力及可以獨立進行民事活動的個人，而是僅限於實施安居工程試點城市中的具有完全民事行為能力之成年自然人，這點，應當註意把握。

　　根據《試行辦法》第四條之規定，貸款對象(借款人)應當具備以下六個條件：

　　(一)具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

　　(二)具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

　　(三)具有購買住房的合同或協議；

　　(四)在商業銀行和住房儲蓄銀行開立儲蓄存款戶或交納住房公積金存款的；存款餘額占購買住房所需金額的比例不得低於30％，並以此作為購房首期付款；

　　(五)有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人；

　　(六)貸款銀行規定的其他條件。

　　(一)貸款申請

　　個人住房擔保貸款的對象，符合《試行辦法》規定條件的，借款人均可向有關銀行提出貸款申請，認真填寫《個人住房擔保借款申請表》，並須向銀行提供以下資料：

　　1．借款人的居民身份證、戶口簿和其它有效居留證件；

　　2．有關借款人家庭穩定經濟收入的證明；

　　3．符合規定的購買住房合同意向書、協議書或其他批准文件；

　　4．抵押物或音質物清單、權屬證明、估價證明，以及保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明；

　　5．使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

　　6．貸款銀行要求提供的其他文件或資料。

　　(二)貸款審查

　　根據《試行辦法》第六條之規定，貸款銀行自收到貸款申請及符合要求的各種資料之日起，應在3個月的時間內，向申請人做出正式答覆。

　　貸款銀行在發放貸款前，要認真進行審查，審查貸款申請人提供的證明文件、資料以及這些文件、資料的真實性與合法性；認真核實抵押物、質物及保證人的有關情況等，然後，再根據貸款管理規定，由審批人員依照許可權進行審批。

　　(三)訂立擔保貸款合同

　　一般來講，貸款銀行都製作有格式的擔保借款合同提交與借款人簽訂。個人住房擔保借款合同的內容，應當包括雙方約定借款種類、借款用途，借款金額、借款利率、借款期限，還款方式、借貸雙方的權利、義務，違約責任、解決糾紛的途徑及雙方認為需要約定的其他事項。

　　需要註意的是，其中保證貸款應當由貸款銀行(債權人)與保證人訂立保證合同，或者由保證人在借款合同上傳明同貸款銀行達成一致的條款，並加蓋保證人印章；如屬抵押或質押貸款，則應當由貸款銀行與抵押人或質押人訂立抵押或質押合同，依法必須辦理抵押或質押登汜的，應當向有關登記機關辦理登記手續。

　　(四)貸款發放

　　依照《試行辦法》的規定，貸款銀行向申請人發放住房貸款的數額，不得高於房地產評估機構評估的住房價值。

　　申請使用住房公積金貸款購買普通住房的，於借款申請批准之後，依照借款合同約定的時間，由貸款銀行用轉帳方式將資金劃轉至售房單位在銀行開立的帳戶。依照規定，住房公積金貸款額度最高不得超過借款人家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

　　個人住房擔保貸款的利率有兩種：

　　(1)凡是繳納住房公積金的城鎮居民，可首先申請一部分用住房公積金髮放的低息貸款。用住房公積金髮放的貸款，無論期限長短，其利率不分檔次。用當年的住房公積金髮放的貸款，貸款利率在活期存款利率基礎上加2個百分點；使用上年結轉的住房公積金髮放貸款，貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加2個百分點執行。

　　(2)用商業銀行信貸資金髮放的個人住房擔保貸款，利率在同檔次固定資產貸款利率基礎上，下浮一個檔次執行。期限為5年的，執行3年期固定資產貸款利率；期限為5年以上至10年的，執行5年期固定資產貸款利率；期限為10年以上的，在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮，但上浮幅度不得超過5％。

　　(一)個人住房擔保貸款的擔保類型

　　個人住房擔保貸款的最大特點就是借款人必須向銀行提供充足的貸款擔保。這是借款人個人信用的基礎，也是銀行發放貸款時對安全性的最基本的要求。

　　目前，商業性個人住房擔保貸款有三種貸款擔保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔保方式為住房抵押、權利質押和第三方保證，借款人可以根據自己的情況，選擇其中一種，或者是將兩種組合起來運用。

　　1．住房抵押貸款擔保

　　以住房抵押作貸款擔保，貸款銀行可接收的抵押物有：所購買的住房、自己已經擁有(有產權)的住房。如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規定，則不需要對抵押物進行評估，對借款人來說，可以節省一筆評估費用，如果以自己已經擁有產權的住房作抵押，該抵押物則需要經過銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付一筆評估費用，目前評估費用是按照政府規定的房地產評估收費標準收費的。以住房作貸款擔保，借貸雙方要按有關法律規定到房地產管理機關辦理抵押物登記手續，抵押登記費用由借款人承擔，借款人選擇抵押作貸款擔保方式，還需按規定到貸款銀行認可的保險公司購買抵押物財產保險和貸款保證保險，並明確貸款銀行為本保險的第一受益人，保險期不短於貸款期，保險金額不低於貸款的全部本息，抵押期間保險單由貸款銀行保管，保險費用由借款人承擔。採取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費用、保險費用和抵押物評估費用。如果借款人經濟條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最願意接受的貸款擔保方式。

　　在個人住房抵押貸款方面，建設銀行的規定是這樣的：

　　貸款的抵押物必須是貸款行認可的、能夠進行抵押登記的借款人所購房屋或其他符合法律規定的財產。

　　抵押物價值按照抵押物的市場成交價或評估價確定。需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。

　　借款人以所購住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押，其貸款額度不得超過所購住房價值的80％；若以貸款銀行認可的其他財產作為抵押物，其貸款額度不得超過抵押物價值的70％。

　　貸款銀行與抵押人簽訂抵押合同後，雙方必須依照法律規定辦理抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。

　　抵押權設定後，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件(原件)，均應由貸款行保管並承擔保管責任。貸款行收到上述文件後，應向抵押人出具保管證明。

　　抵押人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，並隨時接受貸款行的監督檢查。

　　對設定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經貸款行書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓、出租、重覆抵押或以其他方式處分。

　　抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至擔保的債權全部清償之日止。抵押終止後，當事人應按合同的約定，到原登記部門辦理抵押註銷登記手續，解除抵押權。

　　2．權利質押貸款擔保

　　以權利質押作貸款擔保：銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單。有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券；存單隻接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大於貸款額度的10％。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用於質押。人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明。借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由貸款銀行承擔保管責任。如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公正費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難於變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，採取質押方式，只有少數人才能做到。

　　在個人住房質押貸款方面，建設銀行的規定是這樣的：

　　個人住房貸款可以用1999年以後(含1999年)財政部發行的憑證式國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券質押。

　　借款人以符合條件的有價證券作質押，其貸款額度最高不得超過質押權利憑證票麵價值的90％。

　　貸款銀行應對出質人提交的有價證券進行查詢和認證，並將有價證券質押的事實書面通知出具有價證券的金融機構。質押期間，出質人對用作質押的權利憑證不得以任何理由掛失。

　　貸款銀行與出質人簽訂質押合同的同時．出質人應將確認後的質押權利憑證交付貸款行。質押擔保的期限自權利憑證交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。

　　貸款銀行負有妥善保管質押權利憑證的責任。因保管不善造成質押權利憑證滅失或毀損的，貸款行應承擔民事責任。

　　質押權利憑證兌現日期先於貸款到期日的，可以選擇以下方式處理，並應在質押合同中註明：①到期兌現用於提前清償貸款；②轉換為定期儲蓄存單繼續用於質押；③轉換為貸款行認可的有價證券繼續用於質押；④用貸款行認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單；⑤用貸款行認可的財產替換質押權利用於抵押。

　　用憑證式國債質押的，貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

　　3．第三方保證貸款擔保

　　以第三方保證作貸款擔保的方式需要借款人提供貸款銀行認可的保證人。按照貸款銀行的規定，保證人為借款人提供貸款保證為不可撤銷的連帶責任保證，即貸款到期後，銀行既可以向借款人要求償還貸款，也可以向保證人要求償還貸款。對於銀行而言，保證人負有與借款人同等的還款義務，保證人對借款人的所有欠款負有保證義務。借款人選擇這種擔保方式，首先要瞭解銀行認可的第三方保證人需具備的條件，從銀行的有關貸款規定來看，保證人為法人的，借款人要提供第三方法人的營業執照複印件；第三方法人能獨立核算，自負盈虧；有健全的管理機構和財務管理制度，有相當於AA級以上的企業信用等級；在建設銀行開有存款戶；無重大債權債務糾紛等。若第三方法人不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過貸款銀行的審查，雖然資信好的非公益事業單位法人按規定也可以為本單位職工提供貸款擔保，但需要貸款銀行認可才行。選擇第三方保證作貸款擔保有一定難度，首先第三方是否願意做這種承擔連帶責任的保證人；其次，第三方做承擔連帶責任的保證人的資格是否會被銀行認可。因此，對大多數購房借款人來說，這種方式不易成功。當然產權單位按照房改政策出售公有住房，願為職工提供貸款擔保的除外，但這裡仍存在銀行對擔保資格審查的問題。

　　在個人住房保證貸款方面，建設銀行的規定是這樣的：

　　保證人是法人、其他經濟組織的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力。保證人為自然人的，必須有穩定的經濟來源，具有足夠代償貸款本息的能力，併在貸款銀行存有一定數額的保證金。

　　保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證。

　　保證期間，保證人為法人或其他經濟組織的，如發生變更、撤銷或破產等，借款人應提前30天書面通知貸款銀行，保證合同項下的全部權利、義務由變更後的機構承擔或由對保證人作出撤銷決定的機構承擔。如貸款行認為變更後的機構不具備完全的保證能力，變更後的機構或作出撤銷決定的機構有義務落實為貸款行所接受的新的保證人。保證人為自然人的，如發生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力等，借款人應立即通知貸款行，貸款銀行有權要求借款人提供新的擔保。

　　借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

　　僅提供保證擔保方式的，只適用於貸款期限不超過5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過所購(建、大修)住房價值的50％。

　　(二)個人住房擔保貸款的保險問題

　　根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定，“以房產作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。”也就是說，貸款人以房產作抵押申請個人住房擔保貸款的，必須辦理住房擔保貸款保險。

　　住房抵押貸款保險是指借款人在申請抵押貸款時根據合同約定而購買的專門設立的住房貸款保險，保險人對於合同約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任。目前我國的住房抵押貸款保險主要有三種：①綜合保險，借款人的生命保險和借款人信用保險的綜合保險；②信譽保險，實行住房公司信用保證和借款人的住房抵押擔保相結合；③抵押物財產保險。

　　有此險種是因為銀行和借貸人都在尋求保障，因為個人住房貸款業務期限往往較長，當中可能會出現變數，銀行希望借款人在無力償還貸款時還能有別的途徑保障貸款的償還，借款人則希望這一保障能使其保留房產，而這種保障是雙方都無法解決的，因此引入了住房貸款保險。它使得銀行在有還貸危險時可以作為保險合同的受益人得到賠付，而交保人出險後也可保住房產。

　　在借貸人申請個人住房抵押擔保貸款時，貸款銀行會要求抵押人到其認可的保險公司辦理抵押物財產保險及貸款信用保險。並明確貸款銀行為保險的第一受益人，同時要求保險期不得短於貸款期限；投保金額不得低於借款的全部本息額；保險費用由抵押人承擔；抵押期間保險單由貸款銀行保管；在借款合同執行期間，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則貸款銀行有權代為投保，保費由抵押人承擔。

　　目前我國有中國人民保險公司、太平洋保險公司、華泰保險公司、友邦保險公司等多家保險公司開展此項保險業務，大都採取將抵押物財產保險與貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，險種稱為“商品房抵押貸款保險”、“住房抵押貸款綜合保險”等。其中抵押物財產保險是針對所購房屋安全的財產險，一旦貸款所購房屋遭受火災、爆炸、暴風、暴雨等襲擊併發生事故時，所造成的損失由保險公司負責償還；而貸款信用保險則是為防範購房人因人身意外或失業時無法償還貸款的風險，一旦投保人在保險期間內因疾病、意外事故造成死亡或高度殘疾而無法償還購房貸款，或投保人因個人無法抗拒的原因失業達一定時間以上，以致無法償還購房貸款時，由保險公司償還出險後尚需償還的購房貸款本息。