21世紀不動產

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21世紀不動產網站網址：http://www.century21.com

21世紀中國不動產網站網址：http://www.century21cn.com

　　1971年，美國加州，美國房地產的傳奇人物、傑出的房地產經紀人——巴特萊爾（Art Bartlett）和費舍爾（Marsh Fisher）創辦了21世紀不動產。他們敏銳地覺察到特許經營的巨大威力，果斷準確的採用特許經營的方式複製成功經驗，創立了金色的21世紀品牌（CENTURY 21）。

　　與其它經營模式相同，特許經營模式遵循著“吸收顧客——保留顧客——繼續成長”的迴圈模式，最終占領最大的市場份額。在21世紀不動產的辭典里，特許經營被概括為“一種獲得並保留顧客的商業戰略，在現在和未來的消費者心目中建立真實可認知的品牌形象的市場營銷系統；建立可以滿足顧客的產品與服務的分銷渠道。”而作為商業戰略的特許經營的目的則是組成協作網路，形成一種團體力量，從而獲得最大的市場份額。

　　如今帶有現代建築標誌的21世紀商標、金色徽章、金色西裝，在全球颳起了一股金色旋風。它擁有遍佈全球58個國家和地區的8400餘家特許加盟店，143,000 名身著金色制服的專業經紀人已經成為全球公認的不動產專家。21世紀不動產已經成為房地產中介行業的一個傳奇，成為全球最大的房地產綜合服務提供商之一，在全球多個區域取得令人側目的業績。

　　1、CENTURY21美國是目前美國最大的不動產服務組織，在全美擁有超過4000家加盟店，2005年成交規模達2000億美元，約占全美不動產交易市場份額的20%左右。

　　2、CENTURY 21法國是目前CENTURY21體系內最大的海外區域，在全法國擁有超過800家加盟店（數據截止2004年底），是目前法國最大的不動產綜合服務機構。

　　3、CENTURY 21日本區域由著名的伊藤忠商社擁有並運營，在全日本擁有近600家加盟店（數據截止2004年底），約4000名經紀人，是日本市場上最大的不動產服務機構，占有當地市場份額的7%，日本21世紀不動產於2001年獨立上市。

21世紀不動產除了為加盟商提供全球第一的房地產品牌，還提供包括了完善的管理系統、經營管理軟體和多達一百門的專業培訓，銷售信息管理系統（SIS）更為加盟商的經營插上了高科技的翅膀。

　　 21世紀不動產2000年3月進入中國，公司定位為以房地產事業為主，包括住房金融、保險及其他相關衍生業務的綜合服務供應商。截止2007年11月， 21世紀不動產已經發展成為覆蓋全國29個區域、40個城市、擁有超過1100家門店，逾13000名經紀人的全國最大的房地產特許經營體系。2006 年，21世紀不動產全國不動產交易額已達到300億。

　　在21世紀不動產已經進入的、正式運營的區域市場，在企業規模和成交額方面，21世紀不動產在90%的區域處於當地市場前三名的領先地位，在其中30%區域占據絕對市場份額第一的地位。

　　21世紀不動產的區域加盟商均為當地唯一的特許授權商，一般為當地有影響力的開發商或上市公司等，具有良好的企業背景和雄厚的資金實力。例如濟南三聯集團，上海新錦江集團、廣州珠江地產、山東魯銀集團、天津永泰集團等都是21世紀不動產加盟商。

　　21世紀中國不動產體系正在通過規範的品牌管理和運營支持、系統的培訓服務和IT平臺、強大的資源整合和衍生業務發展，吸收更多的加盟店，培養更多的經紀人，推動和支持加盟店業務的規範發展，實現國際化品牌落地生根。21世紀中國不動產未來的發展目標是：在全國建立60個區域分部、吸收4000家門店、培養30000名經紀人。

　　（一）初步本土化

　　1999年10月，21世紀不動產中國公司正式獲取CENTURY21?品牌經營權，2000年3月在北京設立21世紀中國不動產總部正式開展運營。到2000年底，發展了廈門、鄭州、溫州三個加盟區域，併在北京發展了第一批加盟店，標志著CENTURY21?品牌正式在中國市場上開展運營。期間公司完成了源自美國總部的包括法律文件體系、培訓教材體系、IT系統的全面漢化工作，並結合運營實際進行了初步本土化。

　　（二）戰略布點

　　與此同時，公司認真研究中國市場的發展狀況，確立了華北、華南、華東三個初期重點發展區域，並同步制訂了戰略進入北京、廣州、上海三個中心城市的戰略布點計劃，以充分發揮中心城市輻射效應。公司於2000年在北京設立自營區域；2001年成功授權廣州區域，與廣東珠江投資形成合作；2002年與上海新亞股份（今錦江國際集團）合資成立上海區域，公司控股51%。至此，公司戰略布點計劃完成，進入進一步鞏固發展階段。

　　（三）關鍵技能培養與鞏固

　　2001年以後，公司加強了後臺支持能力建設，研發了具有自主知識產權的適應中國市場的銷售信息管理系統（SIS），並從整體上完成了SIS系統的兩次改版升級；在全國範圍內形成了完善的培訓、認證體系，累計完成10,000餘人次的培訓課程，體系內認證講師67人；建立了全國專業委員會管理機制（全國市場委員會、全國IT委員會等），加強了對體系運營的全局決策能力；定期組織開展全國範圍內的經驗共用、互動交流與合作活動，包括區域運營交流會、單店授權研討會等，建立健全了全國體系內的經驗總結與共用機制；此外，公司基於22個區域700餘家單店的管理、運營經驗，對法律文件體系進行了多次修訂和完善。到2004年底，公司形成了適應中國國情的完整的授權、支持、管理、以及盈利能力。

　　隨著品牌效應的日益彰顯，以及體系支持能力的不斷完善，各區域發展速度明顯提升，CENTURY21?品牌在各區域的市場份額占有率迅速提升。 CENTURY21?品牌在30%以上已開展運營的市場中處於市場份額的絕對領先地位，包括寧波、鄭州、廈門、杭州等區域，在90%以上已開展運營的市場上進入市場前三名，並且CENTURY21?品牌成為為數不多的在全國範圍內迅速擴張的品牌之一，競爭優勢彰顯。

　　（四）試點開展衍生服務

　　在基礎特許經營業務穩步發展的同時，公司於2003年著手試點開展金融及其它衍生服務。2004年2月在上海正式成立了按揭服務中心（MMC），與銀行、保險公司、評估機構等合作，基於體系內加盟店二手房交易資源，開展包括按揭代辦、過戶、擔保等在內的衍生服務。至2004年底，上海MMC中心累計代辦二手房按揭貸款6億元人民幣，涉及住宅、寫字樓、商鋪等各種類型物業，形成了規範的MMC業務開展流程及完整的組織管理機制。

　　（五）引入戰略投資者

　　2005年起，公司進入新一輪跨越式發展階段。2005年初，公司開始積極籌備引入戰略投資者，實施公司整體的大規模戰略擴張，進一步鞏固、完善企業核心競爭力，在中國房地產經紀行業迅猛發展的市場機會下，為21世紀中國不動產的騰飛做好準備。2005年12月，全球最著名的投資機構——高盛集團（Glodman Sachs）簽約投資21世紀中國不動產。

　　（六）中國加盟企業出現水土不服，身在中國加盟企業的管理者常常被21世紀不動產品牌所迷惑。以為自己是在一家美國房產公司，公司要進行的美式公司管理。

　　什麼是21世紀不動產崛起的秘密？這個國際品牌在中國的發展究竟有什麼不為人知的奧秘？

　　作為國際著名的不動產服務公司，雖然擁有知名的國際品牌以及成功的區域拓展經驗，但吸收與創新才是賦予品牌強大生命力的源泉。正是基於對中國市場的理解，21世紀不動產在進入中國之後提出了兩級授權模式和根植社區的適合中國實際情況的戰略發展模式。

　　1、區域和單店兩級授權模式

　　21世紀不動產進入中國後，根據中國區域的特點創造性地提出區域和單店二級授權模式，這種將國外成熟特許經營模式與中國房地產市場實際情況相結合的本土化，在21世紀不動產全球歷史上是首次，而對於21世紀不動產在中國的高速擴張更起到了關鍵作用。

　　而在進入的步驟上，公司充分考慮中國區域市場間的發展不平衡，區域拓展規劃為三個階段。首先，確立了華北、華南、華東三個初期重點發展區域，並同步制訂了戰略進入北京、上海、廣州三個中心城市的戰略布點計劃，以充分發揮中心城市輻射效應。

　　第二階段，以2003年武漢、鄭州市場的成功啟動為標誌，率先進入了二、三線城市，開始了其中部地區的全面攻勢。21 世紀不動產鄭州區域近年來在21世紀中國不動產總部的支持下獨立運作，目前，已經成功授權了65家門店，成為21世紀中國不動產25個區域中門店營運最好的區域之一。鄭州區域除了幫助鄭州地區加盟中介機構充分利用21世紀不動產體系開展二手房買賣、租賃、新樓盤代理、房屋按揭、抵押貸款、裝修、寫字樓、商業用房租售、不動產評估與咨詢等相關衍生服務，二手房交易量的市場占有率達到80%。

　　第三階段，以2005年底高盛的投資入主為標誌，21世紀不動產進入其戰略轉型期。一方面，繼續致力於開拓以下重點區域，包括珠三角地區、山東半島、西南地區、中部地區等；另一方面，除了提高自身的管理水平和團隊能力，21世紀不動產亦開展了其在資本運作上的步伐，以期更迅速地擴大規模，提高在中國市場占有率，保持其在地產服務領域中的領先地位。

　　目前，兩級授權中，第一層級即區域授權方面，21世紀不動產發展出一套完整的模式。而通過區域授權，第二級授權即單店授權的業務實際上就由區域分部來主動完成，這就自然規避了傳統國際品牌“水土不服”的系列問題。

　　2、全球品牌，社區專家

　　目前，眾多的不動產服務提供商為了搶占市場份額，不惜高額租金將店面開在人流量大的街邊，在北京、上海等大城市展開肉搏戰。今天，不動產服務行業顯然已是一個競爭激烈的行業，是一片“紅海”。那麼,不動產服務市場的“藍海”在哪裡呢?

　　有別於其他不動產服務商，自21世紀不動產進入中國以來，便意識到不動產服務應該植根於社區，它和社區是一種共生的關係。因此，將單店設到社區去是21世紀不動產在進行全國性網路擴張時堅持的運營理念。目前21世紀不動產在北京共開設61家門店，其中社區店32家，超過門店總數的50%。 實際上，這秉承的是21世紀不動產在美國的做法。美國的房地產經紀人通常年紀較大，對社區瞭如指掌，不僅是房子甚至包括社區里的種種故事，這時我們看見與社區共生實際上意味著品牌是百年品牌，門店和經紀人也是。在位於北京某個社區里的21世紀不動產的門店前，幾位老人在那裡悠閑的納涼，雖然這家店位於街角，但是過往行人早已習慣了她的存在。在社區居民遇到困難的時候總會先想起她。這也是21世紀不動產在中國的追求。 21世紀不動產認為，創造“藍海”的公司未必發展出新的科技，只是它們把向顧客提供的服務或價值推向新的邊界。21世紀不動產的門店通過扎根社區，可以集中於“有效房源”，能夠為客戶提供更周到、專業的服務，同時伴隨社區共同成長。

　　其實社區營銷現在已經受到越來越多企業的重視。無論是麥當勞，還是近期長城電腦的寬頻服務體驗，都在不斷挖掘社區營銷的潛力。在某種意義上，這可以說是對傳統營銷的顛覆，21世紀不動產已經發現，植根社區不僅有利於口碑的宣傳，同時也可以培養所謂的典型（忠實）消費者。

　　3、每個人都是品牌

　　統一、高效的宣傳推廣系統一直是CENTURY21品牌致勝的重要因素。21世紀中國不動產成立六年來，隨著區域和加盟店的迅速發展，品牌宣傳推廣系統得到了有效完善，建立了完整的包括全國推廣、區域推廣和加盟店推廣三個橫向層面，品牌推廣和業務推廣兩個縱向層面的多層次宣傳推廣系統，在實際經營中取得了全面領先競爭對手的集合效應。

　　在品牌定位方面，21世紀中國不動產秉承了品牌“放心省心”的核心價值，面對中國迅速崛起的中產階級，提供其專業化的服務，並建立起行業“專家”的形象。

　　21世紀中國不動產在品牌戰略方面致力於解決國際品牌的本土化問題。通過與合作伙伴區域優勢的結合，整合各種資源，展開在當地市場的宣傳攻勢，同時側重於社區宣傳及口碑的傳播。以一線城市為核心傳播通道，影響二三線城市的策略，已經在總部與區域協同宣傳方面摸索出獨特的品牌推廣模式。

　　更為重要的是，21世紀中國不動產通過1000家門店及萬名體系員工，將VI管理納入品牌資產管理的重要環節，使得21世紀不動產在中國房地產服務行業中以統一、標準的服務和形象深入人心。

　　4、21世紀不動產與中國特許經營行業共同成長

　　21世紀不動產進入中國這六年，從起步到發展壯大，是連鎖經營行業最直接的見證人。作為一家全球性的公司，它在維護投資者利益及拓寬行業發展方面走在了前列。21世紀不動產進入中國這六年，從起步到發展壯大，是連鎖經營行業最直接的見證人。21世紀不動產2000年3月進入中國，作為一個國際著名特許品牌，目前已在大陸地區成功授權了北京、上海、天津、青島、濟南、石家莊、鄭州、杭州、西安等25個區域，覆蓋了35個城市，擁有1000家門店和萬餘名經紀人。

　　5、21世紀不動產六年見證行業發展

　　21世紀中國不動產在遵守中國連鎖經營協會特許經營行為準則的同時，加強了自身體系的建設。在人員培訓方面，21世紀不動產針對經紀人和加盟店實行分層培訓，包括對經紀人的專業銷售技巧、房地產投資入門、買方代理等培訓，以及對加盟店的國際管理、招募等培訓。同時，中國總部開發了特許加盟體系培訓、咨詢顧問人員培訓、軟體演示及應用等一系列課程，此外，還擁有一系列針對經紀人和專業管理人員的高級培訓課程。在提供相關服務上，他們始終以顧客至上，以客戶為中心，為客戶提供最優質，最專業化的服務。21世紀不動產被中國連鎖經營協會評為“中國優秀特許品牌”。

　　6、參與特許行業自律和發展

　　我國特許經營仍然處於發展期，加盟體系還沒有完善地建立起來，加上相關的法制不健全，導致特許經營市場經常出現投資陷阱。21世紀不動產作為一家全球性的公司，在維護投資者利益方面走在了前列，因為在國外相關條例已經十分成熟了，據瞭解，在特許經營成熟的國家，特許加盟的指導手冊就有200多頁，詳細規定了特許經營的各項條件。而在我國，這方面的規定則少之又少。

　　按照我國的入世承諾，特許經營市場將在入世三年後全面放開，像21世紀這樣的全球品牌將大量的進入中國，備受業界關註的《商業特許經營管理條例》也有望近期出台，具備什麼樣的資格才能當特許人、被特許人，特許加盟的合同應該如何制定，以及如何防止商業欺詐等內容都會在《條例》中得到明確規定。21 世紀見證了中國特許經營行業從無序向有序的發展過程，為整個行業的自律和發展作出了貢獻。

　　受許人在人們心目中最普遍的形象是努力去實現“美國之夢”的商業人士，21世紀給了他們實現這個夢想的機會和平臺。

特許經營模式描述了人們為了擁有所有權而喜歡選擇特許經營的根本原因——要擁有有生命力的、被認可的產品和體系做支撐，來減少自己獨自開創事業的時間。21世紀不動產作為一個國際知名的特許經營企業有30多年的歷史，而中國的特許經營行業才剛剛起步。像麥當勞、肯德基一樣，21世紀不動產一進入中國，就採用了特許經營的方式進行市場擴張。他們通過兩級授權體制，首先是區域授權，在省會、直轄市或是較為發達的城市選擇一家名氣較大、實力雄厚的房產公司作為區域分部；其次再由區域分部按照21世紀不動產的要求向加盟店授權。加盟商一旦加入21世紀房地產特許經營，便可以享受全球統一的知名品牌和專業的管理、培訓，一躍成為全球最大的房地產機構的一個分支。各區域分部和加盟店通過SIS銷售信息管理系統達到全國範圍內的房源信息共用。

　　在一些房產中介深感新政之苦時，21世紀不動產卻認為新政給他們帶來了絕佳的機遇，於是21世紀不動產逆市擴張，在2006年幾個月的時間內，迅速拓展業務，在上海和濟南等城市的業務發展均有建樹，可見特許加盟在搶占市場先機時所具備的優勢。

　　中國特許經營經過19年的發展，現涉及行業60多個，特許經營商達2320多個，加盟店數量8萬多個，整個市場以40-50%的驚人速度迅速成長與擴張。然而在中國，特許經營市場發育並不均衡。但是作為全球最火熱的市場，特許經營行業的市場是巨大的，21世紀不動產在中國的發展將繼續壯大，21世紀不動產將和行業一起共同探討和見證中國特許經營的未來之路。

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