物業經營
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物業經營就是物業管理公司以市場為對象，充分考慮顧客的需求和企業的自身條件，以商品生產和商品交換為手段，為實現企業的目標，使企業的生產技術經濟活動與企業外部環境達成動態均衡的一系列有組織的活動。
物業經營的內涵主要包括以下五個方面：
(1)物業經營的內容是服務
服務的成果是無形的，它是一種為顧客進行的活動。服務的特性，使得物業經營與一般工商企業經營相比有以下幾方面的特點：
②服務質量難於客觀地確認和計量。
③顧客常常是服務過程的參與者。
④服務不能存貯。
以上四個特點要求我們在物業經營中只能以顧客的滿足度和不滿意度間接作為產出的計量標準；在經營過程中經常保持與顧客的溝通，積極歡迎顧客的參與並充分考慮參與程度的高低對物業經營方式的影響程度；在經營中積極提高“響應度”，以減少服務不能存貯的負面影響。
(2)物業經營的核心是人
這裡的人既包括服務的目標——物業所有人(業主)和物業使用人(統稱為“業戶”)，也包括物業經營公司的所有員工。
從物業經營公司的員工管理方面來看，必須認真考慮以下五種職能：
②整合：讓招收的員工瞭解公司的宗旨與價值觀，接受和遵從指導，從而建立和加強他們對組織的認同和責任感。
④調整：根據員工的工作績效，作出相應的獎懲、升遷、離退和解雇等決策。
⑤開發：對員工進行經常性的培訓，開發他們的智能。
從業戶來看，物業經營公司必須認真考慮以下幾個問題：
①業戶的現實需求和潛在需求是什麼?滿足業戶的需求，是公司經營的主要出發點。
②根據業戶的需求，及時地開發相應的服務，並滿足他們的需求。
③通過日常的定期的與業戶的溝通，得到他們對公司經營的各方面支持。
(3)物業經營的手段是商品生產和商品交換
這裡主要要考慮三個方面的問題：
①物業公司必須採取現代科學手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營三位於一體。
②高層次的物業管理與社區服務相結合，提供物質、精神兩方面的服務。
③所有服務基本上是建立在以利益回報的基礎之上。
(4)物業經營的目的是實現企業的目標
企業的目標就是指企業在未來一段時間內要實現的目的。組織最基本的目標是組織的宗旨。組織的宗旨就是社會所賦予給這個組織的基本職能或該組織應履行的社會委托給它的任務。
物業經營公司的目標主要體現在以下四個方面：
①生存目標。這類目標是組織的最低要求的目標，主要是市場的份額和經濟收益水平。
②發展目標。這是指一定時期內量的擴大(如經營面積、服務的種類等)和質的提高(如人員素質、服務質量等)。
③環境目標。這是指組織與外部環境的處理關係，主要包括：社會責任、組織形象、競爭地位等。
④員工目標。這是指員工管理方面應達到的水平，主要包括組織文化、人際關係等。
(5)物業經營的要求是謀求企業活動與企業外部環境的動態平衡
物業經營公司要認真分析社會人口、經濟、政治法律、科學技術、自然環境、社會文化、顧客和其他公眾、競爭者等因素的變化，及時調整自身的經營戰略和營銷策略，使企業的服務能符合社會的需求，並積極主動地開發服務，創造新的需求。[1]
物業經營的原則[2]
物業運行必須遵循價值規律。在社會主義市場經濟體制下，如何健全物業公司經營體制，充分發揮其經營功能，正確處理好經營與行政管理的關係，關鍵是要逐步實現物業經營企業化。唯此，物業經營者才能真正以市場主體的合法身份，自主經營、自負盈虧、創造經濟效益、提高管理水平。因此，物業經濟應遵循以下經營原則：
(1)市場競爭的原則。市場經濟是一個競爭的經濟，只要不是國家機關、社會福利事業單位，一切企業都必須推向市場，按照適者生存，優勝劣汰的原則，在市場中求生存、謀發展，。特別是對那些由原來房管所轉制而來的物業公司，最重要的是轉換企業內部經營機制，調整企業經營職能，這樣才能使企業的體制真正適應市場競爭的需要，根據市場供需信號，及時調整生產經營目標、方向，實現其經濟效益。
(2)適應社會需要原則。房產是社會生產、生活的必需品，但是，並不能因此而盲目地，不根據市場需求進行生產經營。在每個時期，社會對房產的種類、數量、質量的要求都不同，只有準確瞭解社會需要，才能使物業經營興旺發達。
(3)經營效益原則。經營效益或盈利是任何一個企業都追求的目標。作為物業經營者，在當今社會具有企業的性質，而不能象以前或現在仍存在的房地產管理者是以社會福利為主要目標。社會福利自有政府和社會福利機構來興辦，而物業經營者卻是經營房地產業的盈利性組織。
(4)社會化經營的協作原則。社會生產力的發展，使社會分工越來越細。房地產業作為第三產業從第二產業中分化出來，本身即是生產力發展的體現。房產經營活動，不僅有與第二產業中的材料業、建築業等許多基礎工業的“業緣”聯繫，更有與第二產業中的服務、中介、經紀、金融等行業的聯繫，因此，物業經營企業要與社會各行業建立密切協作關係，就成為企業生存與發展的必然要求。此外，現代新型建築維修材料的發展，建築維修技術的不斷更新，高層智能辦公樓宇的營建，更需要物業經營企業與建築應用技術行業之間密切協作。因此，物業經營的現代化必定是社會化大生產的協作經營。
物業經營的特性[3]
物業經營主要是房產經營。由於房產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性，如位置固定、供應稀缺、物權分離等，城市的房產經營具有其自身的特性。
1．決策上的高收益率和高風險性
由於房產商品造價高，投資數額大，一般建一幢高層辦公樓宇要數千萬元、上億元，因此房屋建成後其價值很大，連帶相鄰地域的市政配套設施、環境建設投資的附加值也大。如此大進大出的流通經營過程，稍有一個運作環節銜接得不好，房產發生營銷滯留，就會使開發單位和經營單位承受沉重的資金利息的負擔。有時往往會使開發、經營單位下屬的物業管理公司，面對著大批空關房發出不堪承受的“望房興嘆”。
2．經營業務的多樣性
所謂經營業務的多樣性，是指為了實現經營單位的營銷決策目標，儘可能降低經營過程中的投資成本，減少經營活動的風險，經營開發單位一般採用在房產價值還未完全形成之前就實現其交換價值，這就是採用預售的方式，以及其他如抵押貸款、綜合經營等形式。
3．房產經營的服務性
一般的商品為了保證用戶的質量，都開展售後服務，房屋價值巨大，又是生產資料與生活資料的統一，與國計民生休戚相關，更需要有售後服務的保證。近年來，國內開始的物業管理，就是通過房產的售後管理、維護、保養，通過對房產的管理、維修等追加投資，延長房產使用期。有人統計，我國城鎮現有房產78億平方米，房產價值總量約3．12萬億元，若延長使用期一年，可節約投資800億元，相當於為社會新建1．56億平方米房屋。從這些數據，我們可以看到房產經營必須具有服務性，不僅出租的房屋必須維修、保養、管理，而且出售的房屋也需要售後服務。沒有售後服務的經營是不完善、不齊全的經營，所以，房產經營的服務性是房產經營中的應有之義。
物業經營的內容[2]
物業經營的主要內容如下：
(1)在物業流通領域，主要是房屋的售賣與出租，其中包括預售業務和抵押貸款經營業務。抵押貸款經營業務主要有兩個內容：一是抵押貸款經營，即房產經營。開發單位通過地產使用權抵押等來融資造房或經營房產，從而減少投資的風險；二是開展抵押貸款投資的中介經營服務。此外，還有房屋交換，典當等業務內容
(2)房產交易中的咨詢服務，如經紀、代理、估價、中介等服務。
(3)售後服務的物業管理，包括裝飾修繕、租賃管理、清潔保養、消防保全等。
(4)與物業管理配套的許多經營，如餐飲、商店、游泳池、健身房等。
物業經營與物業管理的關係[4]
1．物業經營的含義
“經營”這個詞帶有籌劃的意思，因而物業經營有時被理解為對物業開發、流通及售後管理這一經濟活動的全過程的謀劃決策，有時又著重在流通、消費環節，因而又有“經營管理”之稱。從廣義上來說，物業經營不僅是指謀劃決策或消費流通，它還可以囊括物業開發、流通、售後管理全過程的所有內容。
2．物業管理是廣義物業經營的一個環節
物業管理從商品流通的意義來說，是一種售後服務，因此它既是廣義物業經營的一個環節，也是最後一個環節。我們從這一點上來理解物業經營與物業管理的關係，至少有以下兩層意義。
(1)物業管理與物業經營的這種關係告訴我們，物業管理也是一種市場經濟行為，我們不能將它與物業經營中的其他環節割裂開來，以傳統的行政福利性手段來運作。
(2)物業管理作為一種售後服務，它對物業的流通消費的促進作用是顯而易見的，因而開發商在經營物業時必須重視這一環節，以確保經營全過程的順利運行。
