提前還款

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什麼是提前還款

  提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對借款人有利而對貸款人不利,所以是否允許提前還款以及提前還款的條件應予明確規定。

  提前還款是在債務到期前,提前還清所有或部分抵押的債務。它是指借款方重新優化了貸款計劃,或者是採取了實質性的行為償還本金。實質性的行為是指在12個月內,提前還款金額超過了原始本金的20%。

  提前還款的違約金是指借貸款雙方在合同中共同認可的條款,一旦借款方在指定的時間內提前還清全部貸款,或大部分本金,借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時的未結餘額的百分比計算(一般是2%到5%);或規定若幹個月份的利息。但最高違約金應該受到合同或法律的約束。

  違約金的有效期通常不會超過3年或5年。有效期過後,違約金的比率會取消或逐漸減少。每年只要部分提前還款不超過貸款的20%,就不用繳納違約金。

  不是所有的貸款都必須繳納違約金,一般固定利率的貸款有違約金,可調節利率的貸款沒有違約金,有些特殊種類的貸款沒有違約金,美國有些州從法律上就禁止支付貸款違約金。所以在簽訂貸款合同前,借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什麼期限內有效。

影響借款人提前償還個人按揭貸款的主要因素[1]

  1、利率

  利率是借款人的重要財務成本,利率的變化直接影響到借款人的現金流,因此借款人對利率變化非常敏感。西方傳統理論認為市場利率持續低於按揭貸款的合同利率時,貸款人開始出現提前還貸的現象,以更低的利率貸款,降低融資成本。而且當利率不斷下降時,新的提前償還傾嚮往往較弱,也就是說、提前償還貸款的借款人對利率的敏感度會逐漸降低,這一現象被稱為提前還款的衰竭效應。

  然而我國目前的按揭貸款多採取浮動利率,提前還款現象反而出現在利率升高的時候。只要借款人存有多餘的資金,首先考慮的就是通過提前還貸避免還款利率上升造成的邊際利息成本負擔,部分借款人還會縮短貸款期限或增加每月還款額,甚至採取一次性償清的方式規避風險。

  2、房價

  投資性房產對於房屋價格變化具有高度的敏感性,房價下跌,借款人可能停止月供,形成貸款違約,而房價上漲時,則又會產生提前還貸的現象。當房屋價格不斷上漲,達到借款人認可的價位,借款人就會提前還清貸款,把房子賣掉以獲得遠大於其他金融產品投資的收益。

  3、收入

  我國個人住房按揭貸款的借款人年齡段集中在中青年階層,一般情況下,我們認為他們作為借款人,其收入會隨著年齡的增長,因其工作能力的培養和工作經驗的積累而逐漸提高。預期收入的變化不僅僅會影響到借款人的還貸能力,還會使借款人的理財理念發生變化,可以採用的理財手段也不斷豐富。除開正常的生活開支和其他消費後,借款人的收入只要還有足夠的剩餘,他就可能用於提前償還貸款。

  4、債齡

  按揭貸款的償還期限也是提前還款的潛在誘因。國外學者的研究表明,貸款發放後前三年內發生提前還貸的可能性較小,隨著貸款期限逐年增加,發生提前還貸的概率也在增加。原因在於單個家庭其生活環境和消費方式在短時間內不大可能發生實質性的變化,發生提前還貸幾率較小;隨著貸款期限的不斷增加,家庭就有可能出現一些變化,這時,自願提前還款或非自願的提前還款的發生就可能大大增加了。

提前償付的影響[2]

  • 提前償付對資產池的影響

  根據抵押貸款償還計劃或者貸款合同,借款人計劃的每月償付額相等。由於每月償付額相等,所以每月償付額占抵押貸款未償還本金和利息的百分比整個期間都在變化。一般來說,在沒有提前償付的情況下,即計劃償還的本金和利息在早些年份主要由利息組成,而在後來的年份變成主要由本金組成,一旦有提前償付行為發生,必然影響資產池的現金流:①現金流前端加重,即前期本金償付額增加。②償還本金數由原來的隨時間推移逐漸增加變為隨時間推移逐漸減少。③由於一些本金被提前償付,因此利息總數減少。④縮短了加權平均周期。

  對商業銀行、信貸機構等發起人而言,在抵押貸款運作過程中一般可獲得四項收入來源。一是運作費,該項收費為未清償抵押貸款餘額的一個固定百分比。二是利息,包括托管餘額的利息和月抵押貸款償付額所產生的利息。三是附屬收入,如向借款人交叉銷售保險產品的方式收取的佣金等。四是間接收入,借款人有可能是其他金融產品的潛在銷售對象,這一顧客群體越大,其蘊涵的商機就越多。我們不難發現隨著提前償付行為的加劇,清償時間縮短,抵押貸款餘額縮短,抵押貸款餘額加速下降,來自以上四個方面的收入都會減少。

  對於資產證券化的投資者而言,提前償付會使其面臨提前償付風險,即由於提前償付而使投資者遭受損失的可能性。例如,當市場利率降低並低於貸款合同利率時,借款人在較低利率條件下新增借款,提前償付抵押貸款,就會使證券化的投資者遭受利息總數的損失,同時,還要遭受一個貸款合同利率與低的市場利率之間利差的再投資損失。

提前還款的方式

  提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。

提前還貸應當註意的事項

  一、提前還貸 別忘退保

  在借款人提前償還全部貸款後,原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司按月退還提前繳的保費。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續較為簡便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個工作日到1個月) ;銀行計算好客戶的總欠款數,指定客戶到銀行付清款項,支付當月利息;銀行將房契送到合同指定的律師事務所,辦理取消按揭貸款的契約併到房產管理部門登記;律師辦好一切手續之後,會通知業主領回所有的房產契約。有的銀行不經過律師,只要辦齊手續他們直接把房產證或購房合同還給客戶。

  二、提前償還全部貸款後,別忘從保險公司、稅務部門拿回屬於自己的錢

  在借款人提前償還全部貸款後,原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司按月退還提前繳的保費。提前還清貸款退還保險費,鬚根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性繳付保費的貼現利率與速算繫數等因素,其計算公式為:提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。

  三、提前還貸 別忘退稅

  另外別忘了到稅務部門辦理退稅手續。當您購買商品房時,應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同,並且在簽訂合同、支付房款後即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請,取得本人的“稅收通用繳款書”。

  提前償還全部貸款後,即可取得房地產證,應在辦妥房地產權利證明後的6個月內,前往稅務部門辦理退稅手續。

  四、最初一年不要提前還款

  要註意的是,在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定,部分提前還款應在還貸滿1年後提出,並且歸還的金額應超過6個月的還款額。

  還有一點是,借款合同中規定提前還款者不應出現逾期不還的情況,如果有逾期不還,應先還完欠款再申請提前還貸。

  提醒一:提前還貸選擇等額本金還款法

  中國工商銀行理財專家認為:市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和後續資金來源。舉例來說,許先生貸款時選擇了最高年限30年,總額68萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為3906.62元,其中,3160.99元為利息,745.63元為本金,一年來這位客戶共還本金為745.63×12月= 8947.56元,償還利息為3160.99×12=37931.88元。可見等額本息法下,大部分資金償還的只是利息,而本金僅占19.1%。此時若選擇提前還貸,會有大量利息損失。

  如果您有提前還貸的預期,最好選擇等額本金還款法,貸款期限也不宜過長。

  提醒二:違約金陰影下可選轉按揭

  按中國百姓的消費觀念,有能力儘早還貸的是個人良好信譽的表現,但銀行並不情願。個人住房貸款風險相對較小,收益相對安全,這樣的“黃金業務”對銀行來說是難得的,但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃,也損失了貸款所帶來的穩定的利息收入。實際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉按、換按等辦法,往往在看中新房子或換大的房子時,會採取提前還貸方式來減輕負債壓力。實際上,個人住房轉按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。

  提醒三:不可盲目跟風提前還款

  提前還款雖然是個很普遍的現象,但面對升息預期而選擇還款確須“三思”後行。

  1、住房貸款屬於長期貸款,其利率是一年一調,也就是說,即便近期利率調整,個人房貸新利率也要從明年1月1日開始實行,提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金,同時承擔較大的資金壓力。要知道,和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”,因此提前還貸應量力而為。

  2、借款人是否有更好的投資渠道。有點餘錢與其去銀行還款,不如尋覓好的投資渠道進行“錢生錢”。比如,雖然近幾年股市低迷,但每年11月左右都會發動一波持續5個月的上漲行情,收益會遠遠超過還貸利息,因此如果選好投資理財渠道,就等於利用銀行貸款來賺取更多收益。

  3、時間價值的損耗應考慮。在住房貸款中,提前還款之所以少付了許多利息,原因就是歸還本金的速度在加快,所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時間價值的,比如別人向您借了1萬元,由於物價上漲因素,可能半年後還回來的1萬元實際上只值九千多。所以在物價上漲時,那些本來打算一次付清房款的人,可以去找銀行貸款,而對於已經貸款買房的,一般也沒有必要提前還清。

  另外如果購房者選擇的是公積金貸款,在提前還貸後,公積金將停止使用,並按活期利率存起來,到退休時才能提取,這一塊資金在未來的歲月裡帶來的收益就太少了。

公積金提前還款手續及辦理程式

  一、辦理程式說明:

  1.提前全部還款:由貸款銀行審核相關材料無誤後,辦理提前全部還款手續。

  2.提前部分還款且貸款期限不變:貸款銀行指導借款人填寫相關協議。如果原貸款擔保方式為抵押+保險且抵押登記尚未辦理的,還需持保單正本、本人身份證和相關協議到市中心指定的保險公司辦理減保手續,最後簽訂完的協議應由貸款銀行及時送交相應分中心。

  3.原貸款擔保方式選擇抵押+保險且抵押登記已完成的和選擇非抵押+保險的借款人申請提前部分還款同時縮短貸款期限:貸款銀行指導借款人填寫相關協議,簽訂完的協議應由貸款銀行及時送交相應分中心。

  4.原貸款擔保方式選擇抵押+保險仍在保險期內的,且抵押登記尚未完成:借款人申請提前部分還款同時縮短貸款期限,可直接到擔保中心辦理。

  二、辦理提前還貸手續

根據銀行的規定,提前還貸的客戶需提前一周至一個月提出書面申請,並約定還款日期。然後按照約定的日期,攜帶身份證、當初和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協議,並按銀行的要求,將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上,由銀行自動扣收。

各家銀行對於提前還貸並沒有次數的限制,可以一次全部還清,也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點金額各銀行規定不一,有的規定是1萬元或1萬元的倍數,有的銀行則規定千元以上就可以提前部分還貸。

部分提前還貸的貸款者,可以選擇兩種方式:一是減少每月還款額,還款期限不變;另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加,可以選擇縮短貸款期限的還款方式,儘早實現無債一身輕的願望。如果收入沒有太大增加,可以採取減少還款額、還款期限不變的方式,這樣會減輕還貸壓力。

  值得一提的是,《提前還款申請表》一經借款人銀行確認後便不可撤銷,並作為借款合同的補充條款,與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請中規定的日期與金額提前還款,則視為逾期還款,貸款購房人按借款合同承擔相應的違約責任。

提前還貸的選擇方案

  向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。

例:這是一套2007年4月份購買了一套100萬元的房子,首付30%後,貸款額為70萬元,貸款期限20年。按等額本息還款法計算,房子的月供為5031.18元,20年利息總支出高達507485.08元。從明年1月1日起將執行新的利率6.6555%,房主決定提前還款。以此案為例,對目前市場上存在的五種提前還款方式進行了比較。

第一種:將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額,27972.01元。

利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。

第二種:部分提前還款,月供不變,縮短還款期限。提前還款10萬元,仍保持之前的月供水平即:5031.18元,貸款期限則縮短為15年7個月。這樣,利息總額為390353.07元。

第三種,部分提前還款,減少月供,還款期限不變。提前還款10萬元,貸款期限剩餘19年4個月,月供減少為4509.49元。這樣,利息總額為486450.1元。

第四種,部分提前還款,減少月供,縮短還款期限。提前還款10萬元,月供減少為4982.55元,還款期限縮短為16年。利息總額396897.93元。

第五種,部分提前還款,增加月供,縮短還款期限。提前還款10萬元,月供增加為6720.06元,還款期限縮短為10年。利息總額246657.49元。

由此看來,第一種和第五種的還款方式是最經濟的。專家提醒,選擇哪種還款方式,最重要的是要看自己的經濟情況,凡事都要量力而為。

四類買房人不宜提前還款

  提前還款固然能夠節省利息支出,但四類買房人不適合提前還款。

  第一類:使用應急資金還款

  對於普通消費者而言,房屋貸款是日常支出的重要部分,月供往往占月收入的30%-50%,在頻繁加息的情況下,部分“房奴”壓力開始增加,急於提前還貸。

  頻繁加息所累積的利息雖然較多,對於資金短缺、經濟能力比較有限的消費者,不宜打亂原有的理財計劃。同時,使用應急資金會增加未來生活的風險,有可能“因小失大”。

  第二類:等額本息進入還款中期

  目前在商貸當中,使用最廣泛的是等額本息還款法。

  如果在中期之後提前還款,那麼所償還的其實更多的是本金,即實際能夠節省的利息比較有限。

  進入還款階段中期後,如果消費者資金不是很充裕,可以不急於提前還款。特別是進入還款後期,月供的構成中,大部分都是本金,提前還款的意義已經不大了,也就沒有必要動用集中的資金還款。這樣j既打亂了理財計劃,又不利於資金的有效使用。

  第三類:等額本金還款期已達1/4

  從目前銀行對提前還款的條件來看,一般都要求還款額是1萬元的整數倍,等額本金還款法是指每月償還的本金相等,然後根據剩餘本金計算利息,因此初期還款較多,壓力較大,隨著本金不斷減少,月供也不斷遞減,這樣後期的還款顯得比較輕鬆。以貸款30萬元,期限20年為例,從還款期的第六年開始,即還款期已經達到1/4,在月供的構成中,本金開始多於利息,如果這個時候進行提前還款,那麼所償還的部分其實更多的是本金,這樣就不利用有效的節省利息。

  第四類:有更好的投資理財渠道

  如果消費者的資金只是在銀行存著,近期內都不會使用,回報率為存款利率,兩相比較,貸款利率6.5555%,一年期存款利率僅為3.87%,貸款利率明顯高於存款利率,這種情況下把資金用於提前還款比較合適。

  如果消費者的資金有更好的投資理財渠道,比如投資於基金外匯等理財產品,而且資金運作能力比較強,可以獲得更高的回報率,資金所產生的收益高於提前還款所節省的利息,那麼從發揮流動資金的效用看,這部分消費者沒有必要把資金用於提前還款。

提前還款的利息計算

由於借款人的生產經營狀況或者其他情況會發生變化,因此有時會出現借款人不需要所借的資金而提前償還借款的情況。當事人在借款合同中對提前還款有約定的,按照約定確定是否經貸款人同意及利息如何計算等問題。當事人在合中對提前還款沒有約定的,提前還款不損害貸款人利益的,可以不經貸款人的同意,利息按照實際借款期間計算;提前還款損害貸款人利益的,貸款人有權拒絕借款人提前還款的要求。貸款人同意提前還款的,視作貸款人同意變更合同的履行期,借款人應當按照變更後的期間即實際借款期間向貸款人支付利息。

提前還款與貸款違約金

  提前還款意思是指借款人在債務到期前,提前還清所有或部分抵押的債務。在美國,為了保護借款人的提前還款權利,聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司、聯邦住房管理局、退伍軍人管理局規定,未經它們的同意,任何貸款機構不得包含任何限制借款人部分或全額提前還款的條件。所以到了上世紀80年代初期,美國的貸款機構對提前還款的限制幾乎銷聲匿跡。

  然而到了本世紀初,美國又有一些銀行蹭著邊的通過一些手段限制貸款客戶提前還款,例如要求支付提前還款違約金、或只允許部分提前還款、或在3年內限制提前還款等。起因的背景是銀行大量的貸款是通過第三方貸出的,而銀行要為此提前支付大筆佣金;另外銀行自己貸出的許多貸款的初始利率都定的很低,以吸引客戶。銀行高額的初始成本使得一旦遇到客戶優化貸款(refinance)或提前還款,必然造成銀行貸款成本的滅頂之災。

  為了限制提前還款,有些貸款機構提出了一個概念叫實質性的提前還款。各貸款機構對實質性的行為有不同的標準,但一般是指在12個月內,借款人提前還款金額超過了本金餘額的20%。有些銀行在這個概念下,要求借款客戶支付提前還款的違約金。

  提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認可的條款,一旦借款方在指定的時間內提前還清全部貸款,或大部分本金,借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時的未結餘額的百分比計算(一般是2%到5%);或規定若幹個月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。

  違約金的有效期通常不會超過3年(也有的為5年)。有效期過後,違約金的比率會取消、或逐漸減少、或者只有餘額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款餘額的20%,就不用繳納違約金。

  不是所有的貸款都必須繳納違約金,一般固定利率的貸款有違約金,可調節利率的貸款沒有違約金,有些特殊種類的貸款沒有違約金,美國有些州從法律上就禁止支付貸款違約金。所以在簽訂貸款合同前,借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什麼期限內有效。

  違約金是借貸雙方可以協商的。如果借款人是長期貸款,當貸款因素變化時,借款人需要重新優化貸款,這時,就會啟動合同上的違約金條款。為避免繳納違約金,借款方可以申請在合同中取消違約金。一般的,貸款方會提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時,貸款方會提供較低的貸款費用,或較低的貸款利率,一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。

  當然,也存在掠奪性的貸款方,它將提前還款違約金強制的塞進合同里,對借款人剝皮扒骨,有時法律也奈何他們不得。一般地講,掠奪性貸款是指任何有損借款人並最終影響其信用或擁有權益的不公平信貸手法。所以借款人要仔細評估含有違約金的合同,通過比較兩者的差別,再選擇是否接受違約金的合同。貸款方有義務隨時解答借款人對違約金的詢問(包括文字上的答覆),幫助借款人作出知曉的決定。貸款方一般鼓勵借款方選擇有違約金合同,這樣可以防止將來利率下落時,能夠勸阻借款人選擇重新優化貸款計劃。

  總之,違約金是一個雙方都可以談判的項目。它依據於借款人的個人決定:借款人目前的財務狀況,借款人是否需要重新優化貸款計劃,借款人想要持有抵押品多長時間。甚至即使在貸款過程中也可以重新協商違約金。如果借款方不滿意,可以提前結束在當前貸款機構的貸款,改在別的貸款機構作重新優化貸款。當然最好是在違約金效期之後。

參考文獻

  1. 桓宇.個人住房按揭貸款提前償付風險研究
  2. 高清華,聶靖.資產證券化中提前償付風險的分析與防範[J].《北方經濟》.2007(05):73-74
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評論(共2條)

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113.255.109.* 在 2016年11月16日 00:18 發表

請問:如果借款方在到期日前因資金周轉困難無法還貸,導致銀行在合同到期日前沒收並拍賣其房產,以此彌補銀行損失。這是否也算作一種”提前還貸“的情況?

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110.84.26.* 在 2016年11月16日 09:19 發表

113.255.109.* 在 2016年11月16日 00:18 發表

請問:如果借款方在到期日前因資金周轉困難無法還貸,導致銀行在合同到期日前沒收並拍賣其房產,以此彌補銀行損失。這是否也算作一種”提前還貸“的情況?

明顯不是,提前還款應該是借款人主動的行為吧

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