轉按揭
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
轉按揭是指房產賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由於銀行向買方發放貸款，用於償還原按揭/抵押貸款，贖出房產證，以便辦理過戶，並由買方來償 還現按揭/抵押貸款的業務。也就是說,仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。
目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉按揭都採用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。
買方：
1、夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證原件；
2、買賣雙方簽訂的買賣合同原件(2份)；
3、夫妻雙方的收入證明(含營業執照副本的複印件加蓋公章,且經年檢)；
4、借款人提供學歷證明(大專或大專以上)；
5、如離異需提供離婚證；
6、如喪偶需提供喪偶證明；
7、外地人購房需提供暫住證原件。
賣方：
1、夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證；
2、共有人同意出售證明；
3、賣方的按揭合同、所售房產的房產證(原按揭銀行已收押的提供完整的複印件)；
4、賣方原貸款銀行的還款明細；
註：無產權共有人的提供相應證明材料；外地人提供暫住證。
註意事項：
1、貸款年限：普通住宅不超過30年；公寓、別墅不超過10年。
註：房齡+貸款年限≤35年(註：房齡不超過25年)
2、年齡：貸款人年齡+貸款年限≤65年(男女不限)。
3、貸款額度：普通住宅(城八區)、通州縣城內、大興、昌平不超過70%;公寓、別墅不超 過60%(如房齡超過5年貸款額度則不超過50%)。
4、貸款利率：普通住宅按同期個人購房貸款利率執行。
5、還款方式為月還款(等額本息還款法和等額本金還款法任選一種)。
6、簽署所有文件必須使用黑色的簽字筆或鋼筆。
“轉按揭”的實質就是已購房產的借款人主體的變更。也就是說，購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產；買入該房產的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強後，將第一套房轉賣給他人，再購買條件較好的住房。
發生“轉按揭”情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產轉移由銀行進行處置所發生的貸款主體的變更；另一種則是由房產的轉讓發生了產權關係變化，使貸款主體也發生改變。這其中，變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。
目前，個人住房轉按貸款一般是發生在同一銀行之間，其中，中國工行北京市分行“轉按揭”操作具體程式為：
首先是銀行將重新審核“按揭房”的合法性，並按照新買主的收入情況，重新審核新買主也就是新的借款人的還款能力，並確定新買主的貸款金額、期限和利率。
第三，新買主經審核合格後，如果轉讓的房屋產權證還沒有辦理，那麼新買主可與開發商簽訂新的購房合同；如果房屋產權證已經辦理，那麼新舊買主可直接簽訂購房合同。
第四，如果新買主用新購置的房產作抵押，則須重新為抵押物辦理保險。
第五，銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同，辦理抵押登記手續，發放貸款。同時，終止原借款合同，收回原貸款，撤消原抵押登記手續。
購房者在辦理“轉按揭”時，由於按揭貸款購買的商品房已經在房管部門設定抵押，所以當發生二次轉讓時，首先需要徵得抵押權人銀行的同意；其次，在完成第二次交易後，銀行發放貸款與房屋產權過戶之間存在時間差，銀行在辦理轉按揭的過程中存在一定風險。
另外，借款人申請個人住房“加按揭”貸款時，該借款人在工商銀行辦理的個人住房貸款時間應超過1年，且有穩定的收入來源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須為現房，並且借款人應對抵押房產具有合法、完全的產權。此外，如果原貸款有連續兩次（含）以上違約記錄，那麼該借款人將不能再申請加按揭貸款。另外，借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款餘額之和，不能超過原住房購置金額或評估價值的70%，商用房不超過50%。
