转按揭

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什么是转按揭

  转按揭是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时,由于银行向买方发放贷款,用于偿还原按揭/抵押贷款,赎出房产证,以便办理过户,并由买方来偿 还现按揭/抵押贷款的业务。也就是说,仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

  目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中,转按揭都采用为卖方提前还贷的方式,因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

买方:

1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件;

2、买卖双方签订的买卖合同原件(2份);

3、夫妻双方的收入证明(含营业执照副本的复印件加盖公章,且经年检);

4、借款人提供学历证明(大专或大专以上);

5、如离异需提供离婚证;

6、如丧偶需提供丧偶证明;

7、外地人购房需提供暂住证原件。

卖方:

1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证;

2、共有人同意出售证明;

3、卖方的按揭合同、所售房产的房产证(原按揭银行已收押的提供完整的复印件);

4、卖方原贷款银行的还款明细;

注:无产权共有人的提供相应证明材料;外地人提供暂住证。

注意事项:

1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。

注:房龄+贷款年限≤35年(注:房龄不超过25年)

2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤65年(男女不限)。

3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超 过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。

4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。

5、还款方式为月还款(等额本息还款法等额本金还款法任选一种)。

6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。

转按揭的实质与发生情况

  “转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说,购房人在未还清贷款时,可以转让或出售该房产;买入该房产的人,又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房,待收入提高、偿还能力增强后,将第一套房转卖给他人,再购买条件较好的住房。

  发生“转按揭”情况主要有两种:一种是借款人无力偿还贷款,房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更;另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化,使贷款主体也发生改变。这其中,变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。

如何办理转按揭

目前,个人住房转按贷款一般是发生在同一银行之间,其中,中国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为:

  首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性,并按照新买主的收入情况,重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力,并确定新买主的贷款金额、期限和利率。

  其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物

  第三,新买主经审核合格后,如果转让的房屋产权证还没有办理,那么新买主可与开发商签订新的购房合同;如果房屋产权证已经办理,那么新旧买主可直接签订购房合同。

  第四,如果新买主用新购置的房产作抵押,则须重新为抵押物办理保险。

  第五,银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同保证合同抵押合同,办理抵押登记手续,发放贷款。同时,终止原借款合同,收回原贷款,撤消原抵押登记手续。

转按揭的注意事项

  购房者在办理“转按揭”时,由于按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押,所以当发生二次转让时,首先需要征得抵押权人银行的同意;其次,在完成第二次交易后,银行发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差,银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。

  另外,借款人申请个人住房“加按揭”贷款时,该借款人在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1年,且有稳定的收入来源,能够按期偿还贷款本息。抵押物必须为现房,并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权。此外,如果原贷款有连续两次(含)以上违约记录,那么该借款人将不能再申请加按揭贷款。另外,借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,不能超过原住房购置金额或评估价值的70%,商用房不超过50%。

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