提前还款

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什么是提前还款

  提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利,所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。

  提前还款是在债务到期前,提前还清所有或部分抵押的债务。它是指借款方重新优化了贷款计划,或者是采取了实质性的行为偿还本金。实质性的行为是指在12个月内,提前还款金额超过了原始本金的20%。

  提前还款的违约金是指借贷款双方在合同中共同认可的条款,一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款,或大部分本金,借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%);或规定若干个月份的利息。但最高违约金应该受到合同或法律的约束。

  违约金的有效期通常不会超过3年或5年。有效期过后,违约金的比率会取消或逐渐减少。每年只要部分提前还款不超过贷款的20%,就不用缴纳违约金。

  不是所有的贷款都必须缴纳违约金,一般固定利率的贷款有违约金,可调节利率的贷款没有违约金,有些特殊种类的贷款没有违约金,美国有些州从法律上就禁止支付贷款违约金。所以在签订贷款合同前,借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。

影响借款人提前偿还个人按揭贷款的主要因素[1]

  1、利率

  利率是借款人的重要财务成本,利率的变化直接影响到借款人的现金流,因此借款人对利率变化非常敏感。西方传统理论认为市场利率持续低于按揭贷款的合同利率时,贷款人开始出现提前还贷的现象,以更低的利率贷款,降低融资成本。而且当利率不断下降时,新的提前偿还倾向往往较弱,也就是说、提前偿还贷款的借款人对利率的敏感度会逐渐降低,这一现象被称为提前还款的衰竭效应。

  然而我国目前的按揭贷款多采取浮动利率,提前还款现象反而出现在利率升高的时候。只要借款人存有多余的资金,首先考虑的就是通过提前还贷避免还款利率上升造成的边际利息成本负担,部分借款人还会缩短贷款期限或增加每月还款额,甚至采取一次性偿清的方式规避风险。

  2、房价

  投资性房产对于房屋价格变化具有高度的敏感性,房价下跌,借款人可能停止月供,形成贷款违约,而房价上涨时,则又会产生提前还贷的现象。当房屋价格不断上涨,达到借款人认可的价位,借款人就会提前还清贷款,把房子卖掉以获得远大于其他金融产品投资的收益。

  3、收入

  我国个人住房按揭贷款的借款人年龄段集中在中青年阶层,一般情况下,我们认为他们作为借款人,其收入会随着年龄的增长,因其工作能力的培养和工作经验的积累而逐渐提高。预期收入的变化不仅仅会影响到借款人的还贷能力,还会使借款人的理财理念发生变化,可以采用的理财手段也不断丰富。除开正常的生活开支和其他消费后,借款人的收入只要还有足够的剩余,他就可能用于提前偿还贷款。

  4、债龄

  按揭贷款的偿还期限也是提前还款的潜在诱因。国外学者的研究表明,贷款发放后前三年内发生提前还贷的可能性较小,随着贷款期限逐年增加,发生提前还贷的概率也在增加。原因在于单个家庭其生活环境和消费方式在短时间内不大可能发生实质性的变化,发生提前还贷几率较小;随着贷款期限的不断增加,家庭就有可能出现一些变化,这时,自愿提前还款或非自愿的提前还款的发生就可能大大增加了。

提前偿付的影响[2]

  • 提前偿付对资产池的影响

  根据抵押贷款偿还计划或者贷款合同,借款人计划的每月偿付额相等。由于每月偿付额相等,所以每月偿付额占抵押贷款未偿还本金和利息的百分比整个期间都在变化。一般来说,在没有提前偿付的情况下,即计划偿还的本金和利息在早些年份主要由利息组成,而在后来的年份变成主要由本金组成,一旦有提前偿付行为发生,必然影响资产池的现金流:①现金流前端加重,即前期本金偿付额增加。②偿还本金数由原来的随时间推移逐渐增加变为随时间推移逐渐减少。③由于一些本金被提前偿付,因此利息总数减少。④缩短了加权平均周期。

  对商业银行、信贷机构等发起人而言,在抵押贷款运作过程中一般可获得四项收入来源。一是运作费,该项收费为未清偿抵押贷款余额的一个固定百分比。二是利息,包括托管余额的利息和月抵押贷款偿付额所产生的利息。三是附属收入,如向借款人交叉销售保险产品的方式收取的佣金等。四是间接收入,借款人有可能是其他金融产品的潜在销售对象,这一顾客群体越大,其蕴涵的商机就越多。我们不难发现随着提前偿付行为的加剧,清偿时间缩短,抵押贷款余额缩短,抵押贷款余额加速下降,来自以上四个方面的收入都会减少。

  对于资产证券化的投资者而言,提前偿付会使其面临提前偿付风险,即由于提前偿付而使投资者遭受损失的可能性。例如,当市场利率降低并低于贷款合同利率时,借款人在较低利率条件下新增借款,提前偿付抵押贷款,就会使证券化的投资者遭受利息总数的损失,同时,还要遭受一个贷款合同利率与低的市场利率之间利差的再投资损失。

提前还款的方式

  提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。

提前还贷应当注意的事项

  一、提前还贷 别忘退保

  在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月) ;银行计算好客户的总欠款数,指定客户到银行付清款项,支付当月利息;银行将房契送到合同指定的律师事务所,办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后,会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师,只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

  二、提前偿还全部贷款后,别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱

  在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费,须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素,其计算公式为:提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

  三、提前还贷 别忘退税

  另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请,取得本人的“税收通用缴款书”。

  提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的6个月内,前往税务部门办理退税手续。

  四、最初一年不要提前还款

  要注意的是,在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。

  还有一点是,借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。

  提醒一:提前还贷选择等额本金还款法

  中国工商银行理财专家认为:市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说,许先生贷款时选择了最高年限30年,总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元,其中,3160.99元为利息,745.63元为本金,一年来这位客户共还本金为745.63×12月= 8947.56元,偿还利息为3160.99×12=37931.88元。可见等额本息法下,大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷,会有大量利息损失。

  如果您有提前还贷的预期,最好选择等额本金还款法,贷款期限也不宜过长。

  提醒二:违约金阴影下可选转按揭

  按中国百姓的消费观念,有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现,但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小,收益相对安全,这样的“黄金业务”对银行来说是难得的,但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划,也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法,往往在看中新房子或换大的房子时,会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上,个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。

  提醒三:不可盲目跟风提前还款

  提前还款虽然是个很普遍的现象,但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。

  1、住房贷款属于长期贷款,其利率是一年一调,也就是说,即便近期利率调整,个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行,提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,同时承担较大的资金压力。要知道,和银行打交道可是“还钱容易借钱难”,因此提前还贷应量力而为。

  2、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款,不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”。比如,虽然近几年股市低迷,但每年11月左右都会发动一波持续5个月的上涨行情,收益会远远超过还贷利息,因此如果选好投资理财渠道,就等于利用银行贷款来赚取更多收益。

  3、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中,提前还款之所以少付了许多利息,原因就是归还本金的速度在加快,所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的,比如别人向您借了1万元,由于物价上涨因素,可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。所以在物价上涨时,那些本来打算一次付清房款的人,可以去找银行贷款,而对于已经贷款买房的,一般也没有必要提前还清。

  另外如果购房者选择的是公积金贷款,在提前还贷后,公积金将停止使用,并按活期利率存起来,到退休时才能提取,这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。

公积金提前还款手续及办理程序

  一、办理程序说明:

  1.提前全部还款:由贷款银行审核相关材料无误后,办理提前全部还款手续。

  2.提前部分还款且贷款期限不变:贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的,还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续,最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

  3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的和选择非抵押+保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限:贷款银行指导借款人填写相关协议,签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

  4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内的,且抵押登记尚未完成:借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限,可直接到担保中心办理。

  二、办理提前还贷手续

根据银行的规定,提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期,携带身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议,并按银行的要求,将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上,由银行自动扣收。

各家银行对于提前还贷并没有次数的限制,可以一次全部还清,也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一,有的规定是1万元或1万元的倍数,有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。

部分提前还贷的贷款者,可以选择两种方式:一是减少每月还款额,还款期限不变;另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加,可以选择缩短贷款期限的还款方式,尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加,可以采取减少还款额、还款期限不变的方式,这样会减轻还贷压力。

  值得一提的是,《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销,并作为借款合同的补充条款,与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款,则视为逾期还款,贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。

提前还贷的选择方案

  向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。

例:这是一套2007年4月份购买了一套100万元的房子,首付30%后,贷款额为70万元,贷款期限20年。按等额本息还款法计算,房子的月供为5031.18元,20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起将执行新的利率6.6555%,房主决定提前还款。以此案为例,对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

第一种:将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额,27972.01元。

利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。

第二种:部分提前还款,月供不变,缩短还款期限。提前还款10万元,仍保持之前的月供水平即:5031.18元,贷款期限则缩短为15年7个月。这样,利息总额为390353.07元。

第三种,部分提前还款,减少月供,还款期限不变。提前还款10万元,贷款期限剩余19年4个月,月供减少为4509.49元。这样,利息总额为486450.1元。

第四种,部分提前还款,减少月供,缩短还款期限。提前还款10万元,月供减少为4982.55元,还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。

第五种,部分提前还款,增加月供,缩短还款期限。提前还款10万元,月供增加为6720.06元,还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。

由此看来,第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒,选择哪种还款方式,最重要的是要看自己的经济情况,凡事都要量力而为。

四类买房人不宜提前还款

  提前还款固然能够节省利息支出,但四类买房人不适合提前还款。

  第一类:使用应急资金还款

  对于普通消费者而言,房屋贷款是日常支出的重要部分,月供往往占月收入的30%-50%,在频繁加息的情况下,部分“房奴”压力开始增加,急于提前还贷。

  频繁加息所累积的利息虽然较多,对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者,不宜打乱原有的理财计划。同时,使用应急资金会增加未来生活的风险,有可能“因小失大”。

  第二类:等额本息进入还款中期

  目前在商贷当中,使用最广泛的是等额本息还款法。

  如果在中期之后提前还款,那么所偿还的其实更多的是本金,即实际能够节省的利息比较有限。

  进入还款阶段中期后,如果消费者资金不是很充裕,可以不急于提前还款。特别是进入还款后期,月供的构成中,大部分都是本金,提前还款的意义已经不大了,也就没有必要动用集中的资金还款。这样j既打乱了理财计划,又不利于资金的有效使用。

  第三类:等额本金还款期已达1/4

  从目前银行对提前还款的条件来看,一般都要求还款额是1万元的整数倍,等额本金还款法是指每月偿还的本金相等,然后根据剩余本金计算利息,因此初期还款较多,压力较大,随着本金不断减少,月供也不断递减,这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元,期限20年为例,从还款期的第六年开始,即还款期已经达到1/4,在月供的构成中,本金开始多于利息,如果这个时候进行提前还款,那么所偿还的部分其实更多的是本金,这样就不利用有效的节省利息。

  第四类:有更好的投资理财渠道

  如果消费者的资金只是在银行存着,近期内都不会使用,回报率为存款利率,两相比较,贷款利率6.5555%,一年期存款利率仅为3.87%,贷款利率明显高于存款利率,这种情况下把资金用于提前还款比较合适。

  如果消费者的资金有更好的投资理财渠道,比如投资于基金外汇等理财产品,而且资金运作能力比较强,可以获得更高的回报率,资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息,那么从发挥流动资金的效用看,这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。

提前还款的利息计算

由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化,因此有时会出现借款人不需要所借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的,按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的,提前还款不损害贷款人利益的,可以不经贷款人的同意,利息按照实际借款期间计算;提前还款损害贷款人利益的,贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的,视作贷款人同意变更合同的履行期,借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。

提前还款与贷款违约金

  提前还款意思是指借款人在债务到期前,提前还清所有或部分抵押的债务。在美国,为了保护借款人的提前还款权利,联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住房管理局、退伍军人管理局规定,未经它们的同意,任何贷款机构不得包含任何限制借款人部分或全额提前还款的条件。所以到了上世纪80年代初期,美国的贷款机构对提前还款的限制几乎销声匿迹。

  然而到了本世纪初,美国又有一些银行蹭着边的通过一些手段限制贷款客户提前还款,例如要求支付提前还款违约金、或只允许部分提前还款、或在3年内限制提前还款等。起因的背景是银行大量的贷款是通过第三方贷出的,而银行要为此提前支付大笔佣金;另外银行自己贷出的许多贷款的初始利率都定的很低,以吸引客户。银行高额的初始成本使得一旦遇到客户优化贷款(refinance)或提前还款,必然造成银行贷款成本的灭顶之灾。

  为了限制提前还款,有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准,但一般是指在12个月内,借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下,要求借款客户支付提前还款的违约金。

  提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款,一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款,或大部分本金,借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%);或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。

  违约金的有效期通常不会超过3年(也有的为5年)。有效期过后,违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%,就不用缴纳违约金。

  不是所有的贷款都必须缴纳违约金,一般固定利率的贷款有违约金,可调节利率的贷款没有违约金,有些特殊种类的贷款没有违约金,美国有些州从法律上就禁止支付贷款违约金。所以在签订贷款合同前,借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。

  违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款,当贷款因素变化时,借款人需要重新优化贷款,这时,就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金,借款方可以申请在合同中取消违约金。一般的,贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时,贷款方会提供较低的贷款费用,或较低的贷款利率,一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。

  当然,也存在掠夺性的贷款方,它将提前还款违约金强制的塞进合同里,对借款人剥皮扒骨,有时法律也奈何他们不得。一般地讲,掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同,通过比较两者的差别,再选择是否接受违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问(包括文字上的答复),帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同,这样可以防止将来利率下落时,能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。

  总之,违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定:借款人目前的财务状况,借款人是否需要重新优化贷款计划,借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意,可以提前结束在当前贷款机构的贷款,改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。

参考文献

  1. 桓宇.个人住房按揭贷款提前偿付风险研究
  2. 高清华,聂靖.资产证券化中提前偿付风险的分析与防范[J].《北方经济》.2007(05):73-74
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评论(共3条)

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110.84.26.* 在 2016年11月16日 09:19 发表

明显不是,提前还款应该是借款人主动的行为吧

回复评论
西奥小羊 (Talk | 贡献) 在 2020年6月24日 01:25 发表

不是所有的贷款都必须缴纳违约金,一般固定利率的贷款有违约金,可调节利率的贷款没有违约金

回复评论
西奥小羊 (Talk | 贡献) 在 2020年6月24日 01:26 发表

请问不是所有的贷款都必须缴纳违约金,一般固定利率的贷款有违约金,可调节利率的贷款没有违约金是否有法律依据

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