房地產市場風險管理
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
房地產市場風險管理的概述[1]
風險代表未來收益的不確性。現代經濟生活中的風險主要來源於市場本身和為調控市場而採取的政策措施這兩個主要方面。當人們的風險保障意識從單純的維護企業利益擴展到追求整個產業的穩定發展時，微觀層面上的被動風險控制也就相應演化成為巨集觀意義上的主動風險管理。引入風險管理機制，對於健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至維護巨集觀經濟的穩定性都具有重大的意義。
房地產市場風險管理的原理[2]
風險意味著未來收益的不確定性，所以風險既對應著未來的成本損失，又可能意味著意外的收益，風險發生的概率決定了成本或收益的發佈情況。如果能夠預測未來風險發生的概率並採取積極的措施，那麼高風險就可以轉化為高收益。因此，能否對房地產市場風險進行有效的監管與控制，是房地產企業成敗的關鍵因素。風險的監管與控制必須堅持以下幾點：
（1）房地產風險的轉移原因。房地產市場風險的建立必須能滿足風險收益和風險損失之間的共同需
要，並通過風險定價來達到風險轉移。以間接稅為例，其征收增加了開發商的成本和經營風險，因此為了減少損失，開發商則會通過提高房地產銷售價格而將風險轉移給置業投資者和個人消費者。
(2)房地產市場風險的分散原理。房地產市場風險的分散原理主要包括資產組合及發展資本市場兩種。前者是投資者分散投資風險的一種常用方法，它針對於多種預期收益率不等的資產，合理安排風險投資的概率結構。發展資本市場尤其是二級抵押貸款市場可以解決銀行長期債權的流動性風險，把由銀
行一家集中承擔的風險分散給持有和購買抵押貸款資產的投資者。這種資產的風險也因為多個投資者的參與而產生了新的整合，風險的量與質都發生了相應變化。
（3）房地產市場風險的替代原理。房地產市場風險的替代原理主要包括風險與收益的替代、風險與時間的替代、風險與空問的替代、風險與技術的替代及風險與成本的替代等多種形式。
①風險與收益的替代。風險存在收益的可能性構成了風險投資者的預期激勵，對於謹慎的投資者而言，寧可放棄部分收益以獲取更確定性的較少收益，在競爭激烈的行業中，風險會促使行業利潤平均化的發展趨勢。
②風險與時間的替代。由於時間是產生不確定性因素的主要原因，在某種意義上說是風險產生的根本原因，因此可以利用時間的這一特性，通過以時問等待成本和在此期間的投資機會成本來替代風險達到對未知風險獲得穩定性的目的。
③風險與空間的替代。其適用於房地產投資風險的管理。由於房地產商品的區域性限制了房地產資產的流動，地理位置的固定性決定了其經濟發展水平，地方經濟的發展水平在很大程度上會促進或制約房地產投資的增長規模與速度。因此，房地產企業為降低市場風險，只有儘可能第拓展資源的流動範圍。我國發展市場經濟的目的也在於此，其構成了房地產系統管理的基礎。
④風險與技術的替代。風險引起的效益不確定性與技術條件有著密切的關係。技術不僅包括投資活動的資產評價選擇技術，也包括風險的識別、預測和控制技術，但是新技術的出現在減弱某些風險的同時，又可能產生新的風險，所以風險與技術的替代過程也是風險管理和風險認識程度不斷深化的過程。
⑤風險與成本的替代。在進行風險交易時，為降低風險概率，一般會以增加支出成本來替代風險。如購買保險或推行買斷代理等。
房地產市場風險管理的具體措施[1]
- (一)以穩健的財務安排原則來指導企業的開發經營活動
1．合理配置企業借貸資金與自有資金的組合比例.
按照國際慣例，銀行貸款不能超過房地產投資總額的40％，而在我國房地產企業的投資來源中銀行貸款超過了70％。企業借貸成本的提高削減了資產平均收益水平，從而增大了企業的風險。所以，把握借貸資金與自有資金的組合比例，通過乎衡收益與成本來降低風險，應該是我國房地產投資體制改革的一個主要方向。
2．風險折衷的辦法。
企業投資的風險包括系統風險和非系統風險。系統風險是指市場體系風險。對於這類風險，企業很難憑藉自我行動來加以控制。而非系統風險則是企業個體從事投資時會經歷的風險，企業可以通過投資項目的組合來分散和減少這類風險。
3．在前期市場研究和項目可行性分析中引入風險成本的核算辦法。
這一點類似於會汁準則中的穩健原則，以機會成本和影子價格來代替現實成本與市場價格進行核算。風險成本核算的原理在於提前將預計到的風險損失納人項目初始的決策範疇，適合於具有較高風險的投資項目評價。
- (二)金融風險管理
1.金融工具創新。
例如，為避免利率風險採取可變利率貸款，為降低通貨膨脹風險引進價格水平可調抵押貸款(Price—Level—Adjusted Mortgage，簡稱PLAM)?為減少信用風險建立個人信用的金融審查制度或引入金融中介從事資信調查活動等。
2．以審慎原則指導房地產金融活動。
金融市場既可以控制一部分房地產投資風險，但是也容易擴大風險的影響面與深度。所以，即使是在房地產投資和消費的高漲階段，金融市場也不能忽視高漲過後的回落，否則在助長了投資高潮和激升房價的同時又可能被卷入難以抵禦的危機之中。
審慎的金融機制還有待於政府有關措施的介入，政府介入的重要性不在於干預，而在於補充和促進房地產金融市場機制的不足。例如，在對按揭風險和按揭比率的研究中發現，當按揭比例超過一定的範圍時風險會集中出現，這時就亟需政府擔保機制的有效介入。
- (三)市場的規範化管理
在我國，房地產市場的系統風險中有相當大一部分風險起因於市場行為的不規範，所以在房地產業的漸進發展過程中應逐步通過規範化管理來使這類風險降到最低限度。
- (四)政策實施的事前評價
政策風險的受損面是整個產業和市場。對於政策的變化企業一般難以預料，從而給其經營活動增加了風險。因此，政策制定者在政策出台前進行事前可行性分析與效益成本評價是非常必要的。除此之外，還應該增加政策的透明度和確保政策的連續性.
- (五)巨集觀經濟的穩定與相應政策的支持和調節
保證巨集觀經濟的穩定旨在降低市場的系統風險。在經濟日益一體化的今天，房地產業更易於因巨集觀經濟的周期性波動或其他產業的不穩定而受到影響?因此有關房地產市場風險巨集觀管理的政策目標就需要相應地擴展到為實現巨集觀經濟的穩定發展而採取措施和創造必要的條件等方面。這構成了最高層次上的風險管理涵義。
