地鐵物業

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　　地鐵物業是指以地鐵站為中心，半徑不超過600米的範圍內的建築物。

　　準確來說，地鐵物業基本分為3類：第一是地鐵商圈物業，距離地鐵站周邊600米範圍內的物業；第二是地鐵沿線物業，即地鐵線經過的物業；第三就是地鐵上蓋物業。從全球範圍來看，地鐵上蓋物業的升值是最快的、保值是最穩定的。

　　1．缺乏整體綜合開發觀念

　　對於地鐵樞紐站換乘、銜接空間與其物業開發的互動方面的認識，我國目前仍然是停留在一個初步的階段。由於政府的開發政策以及經濟和管理機制方面的因素使各開發部門間的協調性相對較弱，地鐵對地區的推動作用未能充分發揮。從地鐵物業的設計和建設過程來看，地鐵的設計與地鐵上蓋物業的設計基本是處在彼此分離的狀態，欠缺溝通，在地鐵出入口和通道設計上較少考慮彼此的要求，給乘客帶來了不便，同時也影響到商業的人流。而從地鐵樞紐站的建築環境及其商業環境來看，其設計仍然缺乏整體綜合開發的觀念。如地塊的劃分未充分考慮開發的需求與商業環境建設在未來的要求。一些地塊過於零散且規模偏小，給綜合開髮帶來不少困難。這些問題都需要政府、群眾、開發投資方及建設部門各方面的參與協調才能解決。

　　2．地鐵沿線物業徵用困難

　　目前，由於我國地鐵沿線的物業開發與香港的全面規劃不同，很多地鐵沿線已經形成了成熟的片區，沿線土地也已經劃撥或者出讓給了非地鐵公司。如要採取“港鐵模式”開發地鐵，勢必要對某些地鐵沿線的土地進行徵用或收回，這是政府給予投資者這部分沿線土地使用權的前提。根據我國法律，無論土地是被徵用還是土地使用權被收回，均要符合“社會公共利益”標準。因此，如何確定“社會公共利益”所需，是保證徵用土地或收回土地使用權行為合法的關鍵。

　　那麼，在開發地鐵沿線物業的徵地過程中，可以從立法層面對公共利益的範圍予以明確的界定，參照以上標準進行土地的徵用或收回。低層次的公共利益土地被徵用或收回，應當滿足並服務於高層次的公共利益的土地徵用或收回；相同層次的公共利益的土地徵用或收回，應以提出征用或收回的時間先後順序為準。

　　3．發展地鐵綜合考慮不足

　　我國地鐵正在興起中，各大城市紛紛建設地鐵。地鐵建設給政府增加了巨大的財政壓力，一些城市地鐵建設往往急於求成，忽略了包括地鐵在內的城市交通的統一規劃，沒有充分認識到地鐵對城市建設與發展的推動作用，城市的規劃缺乏統一性，地鐵設計前期對地塊的利用與開發考慮不足，建成後再改造又非常困難，地鐵的作用沒有充分發揮，造成遺憾。

　　地鐵開發、建設具有“修一線，興一片”的特點，修建地鐵可使沿線土地及物業升值。因此，大力開發地鐵特有的產業資源，構建地鐵產業體系，是地鐵可持續發展的重要保證。香港地鐵贏利的一條主要經驗就是政府政策扶持，企業多種經營，副業補主業，地鐵資源綜合開發利用，值得我們學習、研究、借鑒。

　　1．促進綜合開發

　　圍繞地鐵站，利用地鐵線帶動城市發展。地鐵物業分為酒店、寫字樓、商場、住宅4類，地鐵公司需要考慮如何在不同的地段實現物業的最佳組合以實現土地價格的最大化。將地鐵與物業融合，首先可以聚集人流、增加客流量；其次可以充分發揮地鐵站區域交通樞紐的作用；第三可以提高周邊土地價值。只有統一規劃建設、綜合開發城市地下空間，才能有效解決城市發展空間不足所引發的各種問題，使城市在高密度開發中保持良好的生態質量和城市環境，取得良好的經濟效益和社會效益。

　　2．形成良性迴圈

　　地鐵企業應以一業為主，多種經營，形成“地上”養“地下”，“副業”養“運營”，“自己建、自己養”的局面。香港地鐵是香港最大的地主，“地下一個站，地上一大片，綜合立體開發、多層利用”，做到精打細算，不浪費一寸土地。所以香港地鐵才能實現“自我開發、自我投資、自我建設、自我發展”的良性迴圈。每日一、兩百萬的地鐵客流量是地鐵商場、通訊、廣告得天獨厚的資源。只有充分利用土地資源、地鐵資源，國內“地鐵建不起、用不起”的狀況才能得到改善，才能進入良性迴圈的軌道。

　　重慶市有人結合自身實際，提出了一個大膽的構想：由重慶軌道交通總公司作為地鐵上蓋物業綜合開發的業主，積极參与到未來軌道交通站點周邊土地規劃中，提高土地的集約利用效率，並負責將徵地、拆遷、建設、綜合開發所得收益用於彌補軌道交通建設運營的資金缺口。

　　3．加大政策扶持

　　地鐵公司是國有社會公益型企業，政府和地鐵企業的利益和目標是一致的。政府在扶持地鐵產業時應採取“政策上多扶持、經濟上少補貼”的方法，增加企業的造血機能。地鐵企業的收益直接用於地鐵的建設和運營，政府給予地鐵公司土地、資源開發的政策，就等於不給或少給地鐵公司投資或補貼。當前在發展地鐵產業中，轉變觀念，妥善解決政策、法律、技術等方面的問題，支持地鐵土地、資源的開發利用，是發展的關鍵。