住宅證券
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何謂住宅證券？[1]
住宅證券是為住宅開發而發行的代表一定的財產權益的書面憑證。(1)證券發行者可能是金融機構，也可能是房地產企業，但是籌集的資金是使用於住宅事業。(2)證券面額通常以貨幣單位表示，即代表著證券持有者與面額相對應的財產權益。作為房產企業或金融機構的股票，持股者是發行股票的企業的股東，擁有和持有股票相應的對該企業的所有權和受益權。作為債券，持有人擁有相應的債權，並據此獲得利啟。(3)證券必須是書面的，並符合法定的條件。
住宅證券的主要類型[2]
住宅證券和其他房地產證券一樣，通常包括三大類：債券，股票，投資基金。
- 1.住宅債券
“債券”(bond)，是債務人為籌集資金而向債權人舉債時開具的憑證；持有人可憑此證書，在約定的期限屆滿時向發行人收回本金和獲得利息。住宅債券是與住宅投資和建設相關的債券，其種類繁多，若按照發行人來劃分，主要有：
(1)政府債券。即各級政府和政府機構為住宅建設與投資籌集資金而向社會發行的、建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。如上海市住宅建設債券就是由上海市公積金管理中心負責發行、使用和償還，由上海市人民政府擔保；按規定，凡上海市新分配公有新舊住房的住戶都要認購此住宅建設債券，才能獲得住房使用權。
(2)金融債券。即由銀行或其他非銀行的金融機構發行的債券。我國房地產金融債券的發展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市發行了短期金融債券。
(3)企業債券。即房地產開發企業發行的公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種。主要類型有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、居住小區開發債券、住房有獎債券等。根據國務院頒佈的《企業債券管理暫行條例》的規定，企業發行債券總金額不得超過企業自有資產凈值，債券利率不得高於同期銀行定期存款利率的20％。
此外，如按照記名與否，可分為記名債券和不記名債券；按照償還期限，可分為中長期債券和短期債券(又稱融資券)；按照計息方式，可分為單利計息債券、複利計息債券和貼現無息債券；按照利率類型，可分為固定利率債券和浮動利率債券。
債券的收益是固定的，就像貸款利息一樣，與投資項目的實際經營狀況及其收益無關，因此收益率比股權投資要小。但債務的償還是在股權分配之前的，即使投資項目發生虧損，償債義務依然存在，因此債券投資的風險也小於股權投資。這是符合經濟學中有關風險與收益成正比這一基本原理。此外，還有一種債券叫做可轉換債券，是指債務雙方約定在某種條件下，債權人有權將手中的債權轉換成股權，從而可以像股東一樣參與投資項目的利潤分配。
- 2.住宅股票
“股票”(stock)，是股份公司發給股東作為已投資人股的憑證；股東可憑此證書，享有股息收入並取得其他相應的權利和義務。股票可以轉讓，但股本不能抽回。住宅股票是住宅投資者和建設者所發行的股票，主要有：
(1)優先股(preference／preferred／prioritystock)。它是指股息固定，且在分配盈餘或公司破產清償時分割財產等方面相對於普通股享有優先權利的股份。它收益穩定，但所獲股利有限。按照能否參與分享剩餘盈利，分為參與優先股和非參與優先股；按照能否累積補發所欠股息，分為累積優先股和非累積優先股；按照能否於發行後收回，分為可收回優先股和不可收回優先股；按照可否轉換成普通股，分為可轉換優先股和不可轉換優先股；按照可否參與表決，分為有表決權優先股和無表決權優先股。除在規定的情況下有決議權外，優先股的股東一般不參與公司的管理。
(2)普通股(common／equity／ordinarystock)。它的股息不固定、隨公司的盈利狀況和分配政策而變化，其股東的主要權益有四項：一是選舉表決權(即在股東大會上享有選舉權和被選舉權，並有對公司重要事項的表決權，且此權利與持股比例成正比)；二是優先認股權(即當公司增加股本時，有權按照持股比例優先認購新股份)；三是盈餘分配權(即在優先股之後，根據董事會的決議，參與對公司盈餘的分配)；四是清償分配權(即當公司結束清理時，在債權人和優先股股東的要求得到滿足後，有權按照持股比例分得剩餘財產；若公司的剩餘財產大於普通股的股金總額時，不僅原來的股金可得到清償，還可以分得額外的收益)。
房地產公司在以發行股票的方式進行住宅建設融資的過程中，還可以根據發行方式的不同，分為私募與公開發售。私募指的是不向公眾銷售股票，而採用定向發售的方式，向特定的投資人或投資機構銷售公司股權以募集資金；公開發售則是指在證券交易所向公眾公開發行股票進行融資。
所謂“投資基金”(investment funds)，是一種利益共用、風險共擔的集合投資制度。它通過發行基金證券，集中投資者的資金，交由基金受托人托管，由基金管理人管理和運用資金，根據設定的投資目標，將資金分散投資於特定的資產組合(如股票、國債、企業債券等金融工具或實業等)，以獲得投資收益和資本增值，併在原投資者中按照出資比例進行分配。
住宅投資基金受益券則是以住宅作為主要投資目標的基金髮起人向社會公開發行，表示其持有人按照所持份額享有投資收益和相關權利、承擔相應義務的受益憑證。投資組合包括住宅債券、住宅股票和住宅建設實業。
投資基金有多種形式，可根據不同的角度進行劃分：
(1)根據基金受益券是否可增減或贖回劃分。可以分為：
①開放式基金：即基金在設立後，投資者可以隨時申購或贖回基金單位，基金規模不固定。
②封閉式基金：即基金規模在發行前已確定，在發行完畢後就封閉起來不再增減；投資者不得向發起人要求贖回基金份額，但可將受益券在證券市場上轉讓流通。
(2)根據組織形態劃分。可以分為：
①公司型基金：即具有共同投資目標的投資者組成以盈利為目的的股份制投資公司，並將資產投資於特定對象，基金本身為獨立法人。
②契約型基金：也稱“信托型基金”，是指基金髮起人依據其與基金管理人、基金托管人訂立的基金信托契約發行基金單位，三方的責、權、利關係通過契約來規範，基金本身不是法人。
(3)根據投資風險與收益劃分。可以分為：
②收入型基金：即以能為投資者帶來高水平的當期收入作為其投資目的。
③平衡型基金：即兼具前兩個目標。此外，根據投資對象的不同，還可分為股票基金、債券基金、貨幣市場基金、期貨基金、期權基金、指數基金和認股權證基金等；根據資本來源和運用地域的不同，又可分為國際基金、海外基金、國內基金、國家基金和區域基金等。
當前，房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trust，REIT)在資本市場上十分流行。它是可以在證券交易所公開進行買賣交易的基金產品，最早風靡於美國和日本，近來在香港與新加坡都有很大的發展。第一隻中國內地的房地產信托投資基金——越秀REIT在2005年底於香港聯交所發行，拉開了國內REIT的序幕。
住宅證券的發行方式和程式[3]
住宅證券發行方式有許多種類。在較發達的證券交易市場上，其證券發行方式有直接拍賣、證券交易所交易、場外交易、公開市場經營等方式。
(一)證券交易所交易。有的國家有集中進行證券交易的固定場所，稱為證券交易所。證券交易所交易的證券(股票、債券)通常採取拍賣方式。參加交易所買賣的公司、證券都有嚴格的規定+較小的公司的證券通常不能在交易所上市。
(二)直接交易。直接交易通常是經由銀行成交的股票、政府的債券、公司債券，由買賣雙方議價成交。在有證券交易所的國家，直接交易又稱為場外交易。例如美國不能進入證券交易所的證券，在華爾街的十幾間交易室內交易。因為直接交易不受證券交易所規定的限制，成交證券的種類、數量往往比交易所的多。通常證券由證券經紀商成批購進，然後再出售給投資者。證券經紀商經營證券交易需要巨額的資金，他們或以證券為質押?從銀行獲得貸款，或者在二級市場出售證券收回資金。
(三)拍賣方式。一些機構也採取直接拍賣，向包銷集團發行的辦法。包銷集團往往由銀行、投資公司或其它投資者組成。爭包銷集團對入市證券，根據其發行的種類、數量、利息等情況逆行書面投標。證券發行人選擇投標價格合適又能按期銷售的集巳作為包銷者。中標的包銷集團按折扣價格從發行機構得到債券，然後以平價向公眾出售。例如，其房地產公司發行面額為100元曠債券總額100萬元。現有三個投標者進行書面投標。A投標者報價為每100元面額債券98元，B為97．5元，C為98．5元。A、B、C商都願購買全部債券。發行人分析三個投標者的信譽、報價等情況，最後選定C商為中標者。c商得到面額100萬元的債券，按折扣價格付給房地產公司98．5萬元。C商再按面額出售給公眾，經紀商獲得的向公眾出售價格與買進價格的差額就是C商經營債券的收益。
採取拍賣方式一般須經過四個階段。其一，發表日是債券友行機構公佈發行債券進入市場的日期，發行機構公佈將發行的忙券的種類、期限、面額和總金額。其二，價格日，通常是在發表日數天以後，發行機構公佈債息率。其三，開價日，發行機構向市場提供債券的日期，包銷集團進行書面投標，發行機構在開價日或第二天確定中標者，開始債券交易。其四，計算日，這一天是債券發行完畢，結賬並開始計息的日子。
(四)代理髮行。金融市場不發達，通常採取代理髮行的方式，即由銀行代理髮行債券。銀行出售債券將資金交付給發行人(借款人)並收取一定的手續費。
(五)公開市場經營。在一些國家，由金融當局直接管理的公開市場也經營房地產證券。金融當局的公開市場業務主要是通過買賣政府和半官方的證券，來影響金融市場的貨市和信貸的供求狀況。因此，不是所有的證券能進入公開市場經營的。
