住宅債券

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住宅債券(Housing Bond)

　　住宅債券是表明投資者與籌資者債權債務關係的一種憑證。它是政府、企業、金融機構或房地產企業為籌集住宅建設資金而向特定或非特定投資者發行的一種借款信用憑證。債券的發行者(房地產機構)是債務人，債券持有人是債權人。投資者有權按約定的條件向發行者(房地產機構)取得利息和到期收回本金。住宅債券本質上是虛擬資本的一種。

　　任何一種證券都有其自身的特點，以住宅為對象的住宅債券也不例外。一般情況下，住宅債券具有以下四個特點：

　　(1)安全性。由於住宅債券實行分年計息的方式，且利率是事先約定的，不受市場利率變化的影響，收益相對來說比較穩定。此外，由於可以定期收回本金，這與其他的證券諸如股票相比，風險就要小得多。

　　(2)收益性。住宅債券投資屬直接投資，投資者要自己承擔一定風險，這與一般的銀行存款相比，就多了風險收人這一項，使得房地產債券投資的收益要高於銀行存款。

　　(3)期限性。住宅債券一般規定一定的償還期限，這一期限往往與住宅開發經營周期相應，一般為3—5年。投資者在期限到了的時候，可收回本金，並獲取利息。這與股票只能在證券市場上出售，而不能要求發行股票的公司在一定期限內償還本金這一方式，有著很大的區別。

　　(4)流動性。住宅債券在到期前也可以像股票一樣，在證券市場上靈活地轉讓，具有較大的流動性，以便使債券持有人即使把它兌換成貨幣，在價值上也不會遭受太大的損失。不同債券的流動性因其本身的特征差異以及債券市場的不同，會有所不同。住宅債券發行人的信譽、債券期限的長短、利率的形式、債券市場的發達程度等都會影響到債券的流動性。

　　住宅債券作為一種體現債權債務關係的憑證，它由以下幾個基本要素組成：

　　(1)發行主體

　　任何債券都必須有發行主體，作為住宅債券的發行主體可以是政府，也可以是企業或金融機構。在中國，住宅債券的發行機構，必須經有關部門批准或符合有關法規規定才能成立。

　　(2)債券面值

　　住宅債券面值包括幣種和大小這兩個基本內容。面值幣種取決於發行者的需要和債券的種類，國內債券自然是本國貨幣，國外債券當然要以發行地所在國的貨幣為準。債券面值的大小，根據情況，可以設定不同的面額，我國現階段一般以50元一份為宜。

　　(3)債券利率

　　債券的利率一般有固定利率和浮動利率之分。固定利率是定死的，在購買債券時就已經由雙方確認，利率不隨著市場利率的變動而有所改變。採用固定利率對持券人來說，就減少了風險，甚至可以說沒有風險。而且，固定利率一般高於儲蓄利率，持券人可以獲得比銀行存款更高的利息。浮動利率是變化的，主要隨著銀行利率和資金供求情況的變動而上下浮動，浮動利率無論是對持有人還是發行者都有風險，但利率一般要高於固定利率。

　　(4)債券價格

　　從理論上講，住宅債券的面值就是其價格，但事實並非如此。由於住宅債券在到期前可以像股票一樣在證券市場上交易，這就使得住宅債券的價格常常脫離其面值，有時高於面值，有時低於面值，確切的數額由市場的供需決定。但是，值得註意的是，發行者在計息和還本時，依據的仍然是債券的面值，而不是它的市場價格。

　　(5)債券的還本期限

　　債券的還本期限沒有一種確定的說法，其隨著債券種類的不同，變化範圍很大。像短期債券還本期限可以是幾個月，甚至可以是十多天，而長期債券的還本期限就可長達幾十年。我國目前發行的住宅債券期限一般都在1—5年左右。

　　債券的種類很多，在日常生活中，一般比較常用的是以下一些種類的住宅債券：

　　1.政府發行的住宅債券

　　在我國，政府發行的住宅債券一般為中期債券，是以政府信用為保證，由政府承擔還本付息責任的債務憑證。政府通過發行債券，用籌措來的資金進行住宅投資建設。包括中央政府住宅債券和地方政府住宅債券。

　　在政府住宅債券中，中期債券和長期債券通常為固定利率債券，中期債券在到期前不能兌取本息，而長期債券在未到期之前政府可能提前收回。無論是哪種形式的債券，持有人在必要時都可以在二級證券市場上進行轉讓。

　　在政府發行的住宅債券中，有一種住宅投資債券，它本身具有專項負債與專項資產的特征。政府發行了住宅投資債券後，就可以聚集一部分閑散資金，集中用於住宅投資或土地開發，也可以作為發展住宅產業的啟動資金。目前，中國部分城市在住宅產業的發展過程中，已嘗試過這種籌集資金的方法，並取得了較為滿意的效果。

　　2.住宅金融機構債券

　　顧名思義，住宅金融機構債券的發行主體是銀行及非銀行金融機構，目的也是為了籌集住宅經營資金，而向社會發行的一種債務憑證。由於住宅金融機構債券的發行規模取決於發行者的需要，以便於有效控制，加之金融債券一般都有明顯的期限規定，不能提前兌現，資金的穩定性就比存款要高得多。因而，發行金融債券有其優勢。

　　但是，金融債券不是任何銀行都可以發行的，在資本市場上籌集長期資金發行金融債券的，一般是特殊的信托公司和金融機構，而普通商業銀行作為存款銀行，主要通過吸收存款來籌集資金，不能發行金融債券。

　　3.住宅建設企業債券

　　住宅建設企業債券是住宅債券中比較常用的一種籌資方式。發行債券的房地產公司或企業保證在指定的時間、按票面額向債券持有人還本付息。就這一點而言，住宅建設企業債券與股票有著很大的區別，債券的持有者是公司的債權人，不像股票的持有者那樣是公司的所有者。住宅建設企業債券持有者有按約定條件向發行債券的公司索取利息和到期收回本金的權利，取得利息優先於股東分紅。發行債券的公司破產被清理時，債券持有者也可優先於股東而收回本金。但住宅建設企業債券持有者不能參與公司的經營管理等各項活動。目前，在全國範圍內，各地證券市場所經營的住宅建設企業債券繁複，普通債權債券只是其中的某一種形式，如在一級市場和二級市場流通的住宅投資債券，有住宅建設債券、小區開發債券、危舊房改造債券、息票債券、分期債券等。

　　4.土地債券

　　土地債券是土地債權人交給債務人約期索還債款的證明，用來表明債權債務關係的憑證，到期由債務人還本付息。土地債券的發行是政府授予住宅金融機構的一種特權，由於往往採用抵押借款方式，因此又叫土地抵押債券。在不動產證券中，土地債券原來僅指土地及其附屬的所有權證書，即有關方面出具的證明不動產的權利狀況(如面積、四至、坐落等)，作為其表證與憑證。隨著經濟的發展，逐漸發展成為抵押證券，即由抵押者用其土地向官方設定抵押權，領取抵押證券，證券上面載明該土地的權利狀況。在取得貸款後，把這一證明文件交給住宅金融機構保存，作為抵押權的證書。當債務人違約時，住宅金融機構就可以按照抵押證權所載明的權利，處理在押土地，取得款項來彌補損失。

　　土地債券屬於直接融資，但可以轉讓或買回。土地債券在全部本息付清以前，債券持有人可以將債券拿到住宅金融市場上流通。由於借款期限一般很長，土地債券的償還常採用定期償付利息、到期還本，或本息分期攤還、臨時償還以及購回等多種方式。

　　但是，土地抵押債券是由住宅金融機構取得土地的抵押債權，作為集體擔保發行債券出售給社會公眾，持券者與抵押債務者通過住宅金融機構形成間接關係。當抵押債務者不履行債務時，住宅金融機構須立即實行其抵押權，處置抵押土地，收回資金，償還債務。