住宅证券
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何谓住宅证券？[1]
住宅证券是为住宅开发而发行的代表一定的财产权益的书面凭证。(1)证券发行者可能是金融机构，也可能是房地产企业，但是筹集的资金是使用于住宅事业。(2)证券面额通常以货币单位表示，即代表着证券持有者与面额相对应的财产权益。作为房产企业或金融机构的股票，持股者是发行股票的企业的股东，拥有和持有股票相应的对该企业的所有权和受益权。作为债券，持有人拥有相应的债权，并据此获得利启。(3)证券必须是书面的，并符合法定的条件。
住宅证券的主要类型[2]
住宅证券和其他房地产证券一样，通常包括三大类：债券，股票，投资基金。
- 1.住宅债券
“债券”(bond)，是债务人为筹集资金而向债权人举债时开具的凭证；持有人可凭此证书，在约定的期限届满时向发行人收回本金和获得利息。住宅债券是与住宅投资和建设相关的债券，其种类繁多，若按照发行人来划分，主要有：
(1)政府债券。即各级政府和政府机构为住宅建设与投资筹集资金而向社会发行的、建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保；按规定，凡上海市新分配公有新旧住房的住户都要认购此住宅建设债券，才能获得住房使用权。
(2)金融债券。即由银行或其他非银行的金融机构发行的债券。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市发行了短期金融债券。
(3)企业债券。即房地产开发企业发行的公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种。主要类型有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、居住小区开发债券、住房有奖债券等。根据国务院颁布的《企业债券管理暂行条例》的规定，企业发行债券总金额不得超过企业自有资产净值，债券利率不得高于同期银行定期存款利率的20％。
此外，如按照记名与否，可分为记名债券和不记名债券；按照偿还期限，可分为中长期债券和短期债券(又称融资券)；按照计息方式，可分为单利计息债券、复利计息债券和贴现无息债券；按照利率类型，可分为固定利率债券和浮动利率债券。
债券的收益是固定的，就像贷款利息一样，与投资项目的实际经营状况及其收益无关，因此收益率比股权投资要小。但债务的偿还是在股权分配之前的，即使投资项目发生亏损，偿债义务依然存在，因此债券投资的风险也小于股权投资。这是符合经济学中有关风险与收益成正比这一基本原理。此外，还有一种债券叫做可转换债券，是指债务双方约定在某种条件下，债权人有权将手中的债权转换成股权，从而可以像股东一样参与投资项目的利润分配。
- 2.住宅股票
“股票”(stock)，是股份公司发给股东作为已投资人股的凭证；股东可凭此证书，享有股息收入并取得其他相应的权利和义务。股票可以转让，但股本不能抽回。住宅股票是住宅投资者和建设者所发行的股票，主要有：
(1)优先股(preference／preferred／prioritystock)。它是指股息固定，且在分配盈余或公司破产清偿时分割财产等方面相对于普通股享有优先权利的股份。它收益稳定，但所获股利有限。按照能否参与分享剩余盈利，分为参与优先股和非参与优先股；按照能否累积补发所欠股息，分为累积优先股和非累积优先股；按照能否于发行后收回，分为可收回优先股和不可收回优先股；按照可否转换成普通股，分为可转换优先股和不可转换优先股；按照可否参与表决，分为有表决权优先股和无表决权优先股。除在规定的情况下有决议权外，优先股的股东一般不参与公司的管理。
(2)普通股(common／equity／ordinarystock)。它的股息不固定、随公司的盈利状况和分配政策而变化，其股东的主要权益有四项：一是选举表决权(即在股东大会上享有选举权和被选举权，并有对公司重要事项的表决权，且此权利与持股比例成正比)；二是优先认股权(即当公司增加股本时，有权按照持股比例优先认购新股份)；三是盈余分配权(即在优先股之后，根据董事会的决议，参与对公司盈余的分配)；四是清偿分配权(即当公司结束清理时，在债权人和优先股股东的要求得到满足后，有权按照持股比例分得剩余财产；若公司的剩余财产大于普通股的股金总额时，不仅原来的股金可得到清偿，还可以分得额外的收益)。
房地产公司在以发行股票的方式进行住宅建设融资的过程中，还可以根据发行方式的不同，分为私募与公开发售。私募指的是不向公众销售股票，而采用定向发售的方式，向特定的投资人或投资机构销售公司股权以募集资金；公开发售则是指在证券交易所向公众公开发行股票进行融资。
所谓“投资基金”(investment funds)，是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。它通过发行基金证券，集中投资者的资金，交由基金受托人托管，由基金管理人管理和运用资金，根据设定的投资目标，将资金分散投资于特定的资产组合(如股票、国债、企业债券等金融工具或实业等)，以获得投资收益和资本增值，并在原投资者中按照出资比例进行分配。
住宅投资基金受益券则是以住宅作为主要投资目标的基金发起人向社会公开发行，表示其持有人按照所持份额享有投资收益和相关权利、承担相应义务的受益凭证。投资组合包括住宅债券、住宅股票和住宅建设实业。
投资基金有多种形式，可根据不同的角度进行划分：
(1)根据基金受益券是否可增减或赎回划分。可以分为：
①开放式基金：即基金在设立后，投资者可以随时申购或赎回基金单位，基金规模不固定。
②封闭式基金：即基金规模在发行前已确定，在发行完毕后就封闭起来不再增减；投资者不得向发起人要求赎回基金份额，但可将受益券在证券市场上转让流通。
(2)根据组织形态划分。可以分为：
①公司型基金：即具有共同投资目标的投资者组成以盈利为目的的股份制投资公司，并将资产投资于特定对象，基金本身为独立法人。
②契约型基金：也称“信托型基金”，是指基金发起人依据其与基金管理人、基金托管人订立的基金信托契约发行基金单位，三方的责、权、利关系通过契约来规范，基金本身不是法人。
(3)根据投资风险与收益划分。可以分为：
②收入型基金：即以能为投资者带来高水平的当期收入作为其投资目的。
③平衡型基金：即兼具前两个目标。此外，根据投资对象的不同，还可分为股票基金、债券基金、货币市场基金、期货基金、期权基金、指数基金和认股权证基金等；根据资本来源和运用地域的不同，又可分为国际基金、海外基金、国内基金、国家基金和区域基金等。
当前，房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust，REIT)在资本市场上十分流行。它是可以在证券交易所公开进行买卖交易的基金产品，最早风靡于美国和日本，近来在香港与新加坡都有很大的发展。第一只中国内地的房地产信托投资基金——越秀REIT在2005年底于香港联交所发行，拉开了国内REIT的序幕。
住宅证券的发行方式和程序[3]
住宅证券发行方式有许多种类。在较发达的证券交易市场上，其证券发行方式有直接拍卖、证券交易所交易、场外交易、公开市场经营等方式。
(一)证券交易所交易。有的国家有集中进行证券交易的固定场所，称为证券交易所。证券交易所交易的证券(股票、债券)通常采取拍卖方式。参加交易所买卖的公司、证券都有严格的规定+较小的公司的证券通常不能在交易所上市。
(二)直接交易。直接交易通常是经由银行成交的股票、政府的债券、公司债券，由买卖双方议价成交。在有证券交易所的国家，直接交易又称为场外交易。例如美国不能进入证券交易所的证券，在华尔街的十几间交易室内交易。因为直接交易不受证券交易所规定的限制，成交证券的种类、数量往往比交易所的多。通常证券由证券经纪商成批购进，然后再出售给投资者。证券经纪商经营证券交易需要巨额的资金，他们或以证券为质押?从银行获得贷款，或者在二级市场出售证券收回资金。
(三)拍卖方式。一些机构也采取直接拍卖，向包销集团发行的办法。包销集团往往由银行、投资公司或其它投资者组成。争包销集团对入市证券，根据其发行的种类、数量、利息等情况逆行书面投标。证券发行人选择投标价格合适又能按期销售的集巳作为包销者。中标的包销集团按折扣价格从发行机构得到债券，然后以平价向公众出售。例如，其房地产公司发行面额为100元旷债券总额100万元。现有三个投标者进行书面投标。A投标者报价为每100元面额债券98元，B为97．5元，C为98．5元。A、B、C商都愿购买全部债券。发行人分析三个投标者的信誉、报价等情况，最后选定C商为中标者。c商得到面额100万元的债券，按折扣价格付给房地产公司98．5万元。C商再按面额出售给公众，经纪商获得的向公众出售价格与买进价格的差额就是C商经营债券的收益。
采取拍卖方式一般须经过四个阶段。其一，发表日是债券友行机构公布发行债券进入市场的日期，发行机构公布将发行的忙券的种类、期限、面额和总金额。其二，价格日，通常是在发表日数天以后，发行机构公布债息率。其三，开价日，发行机构向市场提供债券的日期，包销集团进行书面投标，发行机构在开价日或第二天确定中标者，开始债券交易。其四，计算日，这一天是债券发行完毕，结账并开始计息的日子。
(四)代理发行。金融市场不发达，通常采取代理发行的方式，即由银行代理发行债券。银行出售债券将资金交付给发行人(借款人)并收取一定的手续费。
(五)公开市场经营。在一些国家，由金融当局直接管理的公开市场也经营房地产证券。金融当局的公开市场业务主要是通过买卖政府和半官方的证券，来影响金融市场的货市和信贷的供求状况。因此，不是所有的证券能进入公开市场经营的。
