綠色物業管理

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　　綠色物業管理是指專門的機構受物業所有人的委托，按照環境保護和生態發展的要求，從可持續發展的角度，以人居環境為管理對象，以國家法律法規和合同契約為管理依據，以大力採用環保、節能、智能化等現代化科學管理技術為主要手段，以建立向居住者提供全面、周到、高效、專業、經濟、互利的服務網為管理核心，以營造安全、環保、舒適、文明、和諧、健康的人居環境和滿足居住者對健康生活的多層次需求為最高目標的一系列管理活動。

　　1.體現人本思想，推行人性化管理

　　綠色物業管理的特征：首先，尊重人，因此要大力推行人陛化管理。我們在長期的物業管理實踐中，一貫強調以人為本和業主至上的指導思想。因此，我們首先要關心業主和住戶不同層次的需求，維護他們的切身利益，還要把員工看成是企業興旺之本，關 他們的工作、生活、學習，選賢任能，唯才是舉；其次，在小區環境的維護和建設中，融人人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章；再次，把業主和住戶都看成是一個大家庭的成員，把家庭式的關懷送到家家戶戶；第四，塑造具有現代文明特征的社區精神，在人與人之間，在管理與服務之間，在小區的每—個角落，營造個人心情舒暢、鄰裡和睦相處、社區生活活潑的氛圍，確保小區長治久安，業主安居樂業。

　　2.提供尊重人的零干擾服務

　　尊重人的管理主要體現在：尊重業主的隱私權和最大程度上方便業主，實施零干擾服務。首先對業主的需求做深入細緻全面系統的調查，提供即時服務，即成立一支招之即來、來之能幹、乾之則好的應急服務隊和一支24小時陝速維修隊，保證業主隨叫隨到，及時為業主提供服務和幫助。而當業主沒有服務要求時，我們就要實行隱陛管理。儘量不幹擾業主的生活自由。這二者的結合則為零干擾服務。例如物業管理公司只在固定執勤崗位安排穿著職業制服的安全管理員值勤，而其他保全員一律身著統—便服在小區巡視。再如，不在業主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，儘量把清潔工作安排在人流稀少時進行。物業管理公司為滿足不同業主的需要，應儘量提供多樣化的特約服務，如家政服務的貼心管家。照顧兒童的四點半學校等。我們將根據業主、住戶的文化素質、職業特征、發展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點，提供全方位、多層次、個性化的特色服務，在滿足群體需求、一般需求的同時，儘可能滿足業主的個體需求和特殊需求。

　　1.物業管理項目層面

　　對於具體的物業項目，物業管理的主要業務和目標是：系統的面向套內物業的業主作更完善的服務及管理，提升品牌美譽度。高效細緻的面向套外公用部位、公用物業與場地、公用設施的服務及管理。開展具有贏利性質的周邊銷售或有償服務(代理租售、社區廣告發佈、停車場／位、會所經營等)；有效管理和使用專項維修資金，提高服務質量，促進物業管理費的收取與管理。代收代繳費用(水／電／暖等)的管理以及其他公益活動組織等。

　　在綠色物業管理的全過程中，重點處理以下幾個方面^[3]：

　　(1)分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類，一是生活垃圾，二是工業垃圾(主要是固體廢物，包括室內二次裝修施工的垃圾等)。垃圾處理必須遵循無害化、減量化、資源化的原則，並做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染。

　　(2)控制空氣質量，提高大氣潔凈度。現代物業應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用無鉛汽油。同時，在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣，選植對汽車尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。

　　(3)雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設施將雨水污水進行處理，變廢為寶，使雨水污水成為物業區域內的再生水資源，用於沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣，既可減少污染又可節約水資源。

　　(4)雜訊控制。與物業管理有關的雜訊源主要有：車輛交通雜訊、建築施工雜訊和社會生活雜訊等。對於車輛交通雜訊，要充分考慮人車分流管理並限制車輛速度，同時禁止車輛在小區鳴笛。對於建築施工雜訊，要禁止在夜間從事施工作業，要有限控制裝修施工時間。

　　(5)建立生態綠化系統，美化物業環境。根據不同物業的地理、建築以及所處的氣候特征，設置相宜綠地的綠化帶，建立生態綠化系統，真正使人與自然達到完美和諧的統一。綠地和綠化帶不僅能美化環境，更重要的是保護環境。養護好、利用好生態綠化系統，是物業管理人員的神聖職責。

　　(6)加大科技投入，促進和物業有關的高科技產品的使用。通訊網路人戶和各種信息聯網，為用戶提供了多種選擇。智能管理系統的應用，使小區在安全、呼救、能源設施管理、付費自動劃款等各方面，提高了管理水平，對降低能耗、減少物業管理從業人員都有十分重要的意義。同時，可以在管理區內大力倡導各類環保產品的使用，如提倡使用無氟空調、無氟冰箱，減少氟里昂泄漏對臭氧層的破壞等等。

　　(7)搞好社區綠色文化建設，共建美好家園。社區文化建設是社區精神文明的主流，良好的社區文化建設也是精神文明建設的目標。物業管理公司可利用自身優勢，在社區內組織廣大住戶從社區的共同利益出發，加強綠色文化建設，共建美好家園。

　　2.物業管理企業層面^[2]

　　綠色經營管理是指人類在生產經營管理活動的整個過程中，從保護生態環境、充分利用資源的角度出發，以綠色理念為價值觀和經營哲學，以綠色消費為中心，通過制定和實施相應的綠色制度和策略，滿足消費者和社會公眾的綠色需求，來實現經濟目標與社會整體目標的統一。

　　(1)強化環境保護意識，確立綠色經營理念。綠色經營必須樹立四大觀念：綠色需求觀，關註消費者需求的全面性，包括對健康、安全、無害的產品需求，對安全、無害的生產和消費方式的需求，對和諧的人與人關係的需求和對美好生存環境的需求；綠色資源觀，為充分合理地利用與開發自然資源，各級組織必須協調需求和自然資源的供給關係，科學開發、合理利用和節約資源；綠色環境觀，為保護人類生存和發展的環境，各級組織必須正視環境問題，關註人類對環境質量的需求；綠色效益觀，為正確處理和協調經濟效益、環境效益和社會效益三者之間的關係，使社會各方面都得到協調與發展。

　　(2)通過環境認證，制定綠色經營制度。通過綠色認證制度，獲得綠色簽證。ISO14000系列標準是國際標準化組織ISO／TC207負責起草的一項國際標準，ISO14000是一個系列的環境管理標準，它包括了環境管理體系、環境審核、環境標誌、生命周期分析等國際環境管理領域內的許多焦點問題，旨在指導各類組織取得表現正確的環境行為。IS014000系列標準在我國已經有了一定的推行，但是在物業管理系統實施這樣一個體系還是一種嶄新的嘗試和探索，這套系統不僅能夠對我國環境保護工作起到積極的推動作用，也會為升級物業服務的質量和內涵起到積極的作用。

　　(3)構建綠色識別系統，塑造綠色形象。綠色形象是指以可持續發展為己任，將環境利益和對環境的管理納入經濟與社會管理全過程並取得成效。由理念識別、行為識別、視覺識別構成的企業識別系統(CIS)是塑造形象的主要形式。塑造綠色形象必須通過導入CIS戰略，首先，要規劃出綠色理念識別系統，在經營觀念、發展目標、精神文化等理念要素方面，均要體現促進可持續發展和實現經濟利益、社會利益、環境利益相統一的綠色經營理念。其次，要制定綠色行為識別系統，一方面綠化組織內部行為，如建立綠色形象策劃機構、加強環境保護與綠色營銷的管理與監控、申報並獲得國內外有關的環境標誌和環保認證等；另一方面綠化組織外部行為，如經銷和推廣綠色產品、利用廣告和公共宣傳等方式傳播綠色形象、積极參与環保的社會公益活動等。最後，運用綠色視覺識別系統，通過設計符合綠色形象的組織名稱與標誌、標準字、標準色等視覺基本要素和視覺應用要素進行傳播。