绿色物业管理

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　　绿色物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照环境保护和生态发展的要求，从可持续发展的角度，以人居环境为管理对象，以国家法律法规和合同契约为管理依据，以大力采用环保、节能、智能化等现代化科学管理技术为主要手段，以建立向居住者提供全面、周到、高效、专业、经济、互利的服务网为管理核心，以营造安全、环保、舒适、文明、和谐、健康的人居环境和满足居住者对健康生活的多层次需求为最高目标的一系列管理活动。

　　1.体现人本思想，推行人性化管理

　　绿色物业管理的特征：首先，尊重人，因此要大力推行人陛化管理。我们在长期的物业管理实践中，一贯强调以人为本和业主至上的指导思想。因此，我们首先要关心业主和住户不同层次的需求，维护他们的切身利益，还要把员工看成是企业兴旺之本，关 他们的工作、生活、学习，选贤任能，唯才是举；其次，在小区环境的维护和建设中，融人人文思想和人性因素，一切围绕人来做文章；再次，把业主和住户都看成是一个大家庭的成员，把家庭式的关怀送到家家户户；第四，塑造具有现代文明特征的社区精神，在人与人之间，在管理与服务之间，在小区的每—个角落，营造个人心情舒畅、邻里和睦相处、社区生活活泼的氛围，确保小区长治久安，业主安居乐业。

　　2.提供尊重人的零干扰服务

　　尊重人的管理主要体现在：尊重业主的隐私权和最大程度上方便业主，实施零干扰服务。首先对业主的需求做深入细致全面系统的调查，提供即时服务，即成立一支招之即来、来之能干、干之则好的应急服务队和一支24小时陕速维修队，保证业主随叫随到，及时为业主提供服务和帮助。而当业主没有服务要求时，我们就要实行隐陛管理。尽量不干扰业主的生活自由。这二者的结合则为零干扰服务。例如物业管理公司只在固定执勤岗位安排穿着职业制服的安全管理员值勤，而其他保安员一律身着统—便服在小区巡视。再如，不在业主和住户上下班人流高峰期间安排保洁工作，尽量把清洁工作安排在人流稀少时进行。物业管理公司为满足不同业主的需要，应尽量提供多样化的特约服务，如家政服务的贴心管家。照顾儿童的四点半学校等。我们将根据业主、住户的文化素质、职业特征、发展目标、风俗习惯、个人爱好、年龄层次、家庭结构和消费需求等特点，提供全方位、多层次、个性化的特色服务，在满足群体需求、一般需求的同时，尽可能满足业主的个体需求和特殊需求。

　　1.物业管理项目层面

　　对于具体的物业项目，物业管理的主要业务和目标是：系统的面向套内物业的业主作更完善的服务及管理，提升品牌美誉度。高效细致的面向套外公用部位、公用物业与场地、公用设施的服务及管理。开展具有赢利性质的周边销售或有偿服务(代理租售、社区广告发布、停车场／位、会所经营等)；有效管理和使用专项维修资金，提高服务质量，促进物业管理费的收取与管理。代收代缴费用(水／电／暖等)的管理以及其他公益活动组织等。

　　在绿色物业管理的全过程中，重点处理以下几个方面^[3]：

　　(1)分类处理垃圾。垃圾大体可分两类，一是生活垃圾，二是工业垃圾(主要是固体废物，包括室内二次装修施工的垃圾等)。垃圾处理必须遵循无害化、减量化、资源化的原则，并做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。

　　(2)控制空气质量，提高大气洁净度。现代物业应该取消燃煤和燃油式取暖及炊事设备，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油烟的排放量，改用液化气作燃料；提倡使用无铅汽油。同时，在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选植对汽车尾气有吸收转化功能的植被和树种。

　　(3)雨水、污水的排放、处理和再利用。就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将雨水污水进行处理，变废为宝，使雨水污水成为物业区域内的再生水资源，用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等。这样，既可减少污染又可节约水资源。

　　(4)噪声控制。与物业管理有关的噪声源主要有：车辆交通噪声、建筑施工噪声和社会生活噪声等。对于车辆交通噪声，要充分考虑人车分流管理并限制车辆速度，同时禁止车辆在小区鸣笛。对于建筑施工噪声，要禁止在夜间从事施工作业，要有限控制装修施工时间。

　　(5)建立生态绿化系统，美化物业环境。根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候特征，设置相宜绿地的绿化带，建立生态绿化系统，真正使人与自然达到完美和谐的统一。绿地和绿化带不仅能美化环境，更重要的是保护环境。养护好、利用好生态绿化系统，是物业管理人员的神圣职责。

　　(6)加大科技投入，促进和物业有关的高科技产品的使用。通讯网络人户和各种信息联网，为用户提供了多种选择。智能管理系统的应用，使小区在安全、呼救、能源设施管理、付费自动划款等各方面，提高了管理水平，对降低能耗、减少物业管理从业人员都有十分重要的意义。同时，可以在管理区内大力倡导各类环保产品的使用，如提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂泄漏对臭氧层的破坏等等。

　　(7)搞好社区绿色文化建设，共建美好家园。社区文化建设是社区精神文明的主流，良好的社区文化建设也是精神文明建设的目标。物业管理公司可利用自身优势，在社区内组织广大住户从社区的共同利益出发，加强绿色文化建设，共建美好家园。

　　2.物业管理企业层面^[2]

　　绿色经营管理是指人类在生产经营管理活动的整个过程中，从保护生态环境、充分利用资源的角度出发，以绿色理念为价值观和经营哲学，以绿色消费为中心，通过制定和实施相应的绿色制度和策略，满足消费者和社会公众的绿色需求，来实现经济目标与社会整体目标的统一。

　　(1)强化环境保护意识，确立绿色经营理念。绿色经营必须树立四大观念：绿色需求观，关注消费者需求的全面性，包括对健康、安全、无害的产品需求，对安全、无害的生产和消费方式的需求，对和谐的人与人关系的需求和对美好生存环境的需求；绿色资源观，为充分合理地利用与开发自然资源，各级组织必须协调需求和自然资源的供给关系，科学开发、合理利用和节约资源；绿色环境观，为保护人类生存和发展的环境，各级组织必须正视环境问题，关注人类对环境质量的需求；绿色效益观，为正确处理和协调经济效益、环境效益和社会效益三者之间的关系，使社会各方面都得到协调与发展。

　　(2)通过环境认证，制定绿色经营制度。通过绿色认证制度，获得绿色签证。ISO14000系列标准是国际标准化组织ISO／TC207负责起草的一项国际标准，ISO14000是一个系列的环境管理标准，它包括了环境管理体系、环境审核、环境标志、生命周期分析等国际环境管理领域内的许多焦点问题，旨在指导各类组织取得表现正确的环境行为。IS014000系列标准在我国已经有了一定的推行，但是在物业管理系统实施这样一个体系还是一种崭新的尝试和探索，这套系统不仅能够对我国环境保护工作起到积极的推动作用，也会为升级物业服务的质量和内涵起到积极的作用。

　　(3)构建绿色识别系统，塑造绿色形象。绿色形象是指以可持续发展为己任，将环境利益和对环境的管理纳入经济与社会管理全过程并取得成效。由理念识别、行为识别、视觉识别构成的企业识别系统(CIS)是塑造形象的主要形式。塑造绿色形象必须通过导入CIS战略，首先，要规划出绿色理念识别系统，在经营观念、发展目标、精神文化等理念要素方面，均要体现促进可持续发展和实现经济利益、社会利益、环境利益相统一的绿色经营理念。其次，要制定绿色行为识别系统，一方面绿化组织内部行为，如建立绿色形象策划机构、加强环境保护与绿色营销的管理与监控、申报并获得国内外有关的环境标志和环保认证等；另一方面绿化组织外部行为，如经销和推广绿色产品、利用广告和公共宣传等方式传播绿色形象、积极参与环保的社会公益活动等。最后，运用绿色视觉识别系统，通过设计符合绿色形象的组织名称与标志、标准字、标准色等视觉基本要素和视觉应用要素进行传播。