房地產股票融資

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　　房地產股票融資就是指房地產企業通過發行股票獲得資金或者借殼上市後再進行增發或者配股從而獲得資金的一種方式。前一種就是直接上市融資，就是首次發行上市(IPO)獲得資金。IPO的籌資地點又分為國內A股上市和海外上市兩種。另一種是買殼上市，即非上市房地產企業通過購買上市公司的股權來取得上市地位。買殼上市的目的是通過註入自己的資產和相關業務，達到證監會規定的擴股要求，從而實現在證券市場上的融資。買殼上市的方式又有兩種，一種是場內交易即在二級市場公開收購，但這種方式通常成本很高，因為中國證券市場上市的公司絕大部分都是國企改製和國家控股的，在股權分置改革的今天，仍然有未完成改革的一部分企業的國有股和法人股占50％以上比例。第二種是場外交易即協議轉讓，這種方式的收購價格和成本低，轉讓基準是每股凈資產和凈資產收益率。另外一般賣出殼資源的公司資質一般不太好，房地產企業買殼上市有利於提高整個證券市場的公司質量。

　　①籌資量大。股票融資與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。例如，2001年後在上海交易所上市的9支房地產類股票的平均籌資額為人民幣4元左右。

　　②融資能力強。由於股票的預期收益較高，並可一定程度地抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金。已經上市的房地產開發企業可以根據日後的實際情況，通過配股、增發或發行可轉債進行再融資。

　　③資金使用年限長。發行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便於房地產公司對資金使用方式的安排，而且普通股股權籌資沒有固定的股利負擔。

　　④改善企業的財務結構。自有資本在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標。上市融資可以提高公司自有資本比率，改善其財務結構業，從而提高公司的經營安全程度和競爭力，進而增強公司通過其他方式融資的能力。

　　⑤分散風險。公司股票上市以後，會有更多的投資者認購公司股份，公司股份的分散自然有利於原有股東承擔風險的分散。

　　⑥有利於企業股份制改造。根據規定，推薦上市的企業必須是股份制企業，必須明晰產權、建立健全規範的法人治理結構、優化產業結構和資本結構。在激烈的市場競爭面前，房地產企業也面臨著改製的巨大壓力，以上市為契機，可以為尚未實行股份制的房地產企業構築建立現代企業制度的可靠保證。

　　⑦提高公司的價值。股票上市以後，公司股份流動性大大增強，其價值必然顯著提高，從而提高公司價值進而提高股東財富。同時，公司股價有市價可循，便於公司總體價值的確定，有利於公司採取措施提高其總體價值進而實現股東財富的最大化。

　　⑧提高公司知名度。股票上市的公司更易為社會公眾所熟悉，而且往往被認為經營優良，這將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售。特別地，由於股市具有的社會公眾效應，上市後能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。這將有助於全國性的品牌的形成，培養客戶的認同感、形成穩定的客戶消費群體。

　　⑨便於公司進行併購(資產重組)股票上市後更容易為們所接受，為公司提供了一個進行併購的有力工具。公司的兼併與收購將變得相對容易，從而有利於公司日後迅速擴張，做強做大。

　　任何事物都有其兩面性，融資有比較高的成本，此外，企業上市融資成功也並不意味著企業獲得了免費的自動取款機，而應負擔相應的義務，並承擔較高的監管和經營壓力。

　　①融資成本高。首先，從投資角度來說，股票投資風險較高，相應的必然要求有較高的投資報酬率；其次，股票股利的是從公司稅後利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發行費用也是比較高的。

　　②削弱原有股東的控制權。上市公司後，董事局有其他代表，會減弱大股東的控制。股票代表著股東對公司的所有權。公司上市融資，股票向社會公眾出售，也就是公司的部分控制權從原有股東向社會公眾轉移，這是對原有股東控制權的削弱。在某些情況下，甚至可能導致原有股東對公司控制權的喪失。

　　③增加公司相關義務。需遵守上市的有關的法規與受監督。上市公司還有信息披露的義務，公司必須對自身財務狀況、重大經營決策、併購活動、關聯交易等等按時向社會公眾進行披露。這些內容有時涉及商業機密，對公司的競爭可能產生不利影響。法定披露使公司一些資料需要公開，增加各種成本，如公關費、律師費等。

　　④其他問題。增加了公司被收購的可能惟；管理者可能因管理不當而引起刑事或民事責任；大股東股權轉讓引起整個社會的關註。

　　1、融資成本相對較高

　　股票融資的直接成本包括上市費用和股利，此外還會產生稅負成本、管理成本等間接費用。上市費用，即企業上市前必須聘請專業的律師事務所、會計師事務所和券商進行嚴格的評估與輔導，從而產生入市費、年費、審計師費、財務顧問費、承銷商費等～系列費用的支出。股利，即為了保持良好的市場形象，房地產企業通常在年終結算後，將盈利的一部分作為股息按股額分配給股東，因而增加了公司的成本。稅負成本，即在上市融資的情況下，存在對公司法人和股東“雙重徵稅”的情況。這實際上相當於提高了股東的成本，降低了其收益。管理成本，即上市公司信息公開需要的費用，以及董事會和監事會進行重大決策的談判成本等。

　　2、對財務信息透明度的要求增強

　　房地產企業資金運作數額較大，作為商業的機密，房地產企業一般不願披露財務運作的細節，然而一旦成為上市公司，就必須按規範及時進行信息披露，從企業自身的角度來講，企業運用資金的自由度必然受到限制。

　　3、對企業治理結構造成影響

　　股票融資導致公司治理結構發生變化。新股東的加入帶來了管理層的變動，使得管理層不穩定，企業的戰略方針和經營策略變化的不確定性增加，不利於企業長期發展。

　　一、我國房地產股票融資的發展現狀

　　國內房地產公司實現上市融資的可能途徑有：

　　①國內A股上市。即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市融資。

　　②國內B股上市。即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市融資。

　　③國內買殼上市。房地產企業收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發行新股融資。

　　④海外上市。房地產企業選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

　　以上上市融資各有自己的特點，如下表所示：

　　表 各種上市方式比較

　　目前我國3萬家房地產企業，只有近70家實現了在資本市場上市融資(包括買殼借殼上市的房地產企業)，這顯然與房地產企業在國民經濟中的地位不符。其中有相當一部分上市公司是我國證券市場發展之初實現上市的，房地產泡沫破滅以後，資本市場對房地產企業關上了大門。2000年以後房地產企業上市開禁以後，又有若幹企業上市，但直接上市的企業不多，相當一部分房地產企業是通過兼併收購，即買殼上市實現間接上市的目的。上市的要求高，要求企業有相當的實力。中國證監會規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改製、有限責任公司整體變更和國務院批准豁兔的情況外，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市；同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年不能發生重大變化，實際控制力未發生變更。”大多數房地產企業難以達到此要求，特別是房地產企業的盈利狀況方面，房地產企業經營特殊，房地產項目從開發到竣工驗收需要兩三年時間，房地產項目的預售額在項目完工前不可算作企業利潤，使得房地產企業難以達到上市的要求。直接上市需要經過漫長道路，手續和審批嚴格，發行上市還需要一年的輔導期，而且常受到國家政策的影響，因此，有意直接上市的房地產企業需要做好客觀評估自身實力以確定是否有條件直接首發上市，並做好充分的硬體準備和思想準備，保證有足夠的承受能力應對監管壓力，要求有較高的企業信息透明度。

　　目前，我國上市股票中，屬於房地產行業板塊的共有70支(其中A股61支，B股9支)，分別屬於65家房地產上市公司(其中5家公司同時發行A股和B股)。目前的房地產上市公司中，萬科A(000002)流通股已達15．7億股，上市的地產公司平均流通股本也在1億股左右。

　　表 2001年後上市房地產公司

　　大大小小的房地產企業都充滿上市的憧憬，但企業必須正確對待股市，正確看待上市。對於大多數房地產企業，能夠上市融資特別是直接上市融資還是難以實現的。資本市場要求上市公司的財務和經營財務狀況更加透明，市場行為更加規範。現實中，我國的房地產企業普遍存在操作不規範、核算標準不統一、經營管理水平低、規模小、開發資質低等問題。我國國內A股上市需要嚴格的審查和審批，只有實力強、信譽好的、股份制改造成功的房地產企業才能夠有可能獲得政府的支持、投資銀行的推薦、投資者的認可。

　　二、發展我國房地產股票融資的幾點建議

　　證券市場畢竟是一個公開的超越地域的全國性的市場，而且隨著中國加入WTO尤其餘融和證券領域的不斷開放，現代企業與世界接軌成為不可逆轉的趨勢。

　　關於房地產企業通過證券市場融資，需要註意以下幾點：

　　①直接上市融資比較適合規模大、實力強的房地產企業。但應註意的是，上市是手段，不是目的。房地產企業應當建立現代的企業組織機制，不斷擴大資本實力，迅速提高企業的盈利能力，實現贏利創新，從而健康發展。

　　②對於我國大多數中小房地產企業來講，借殼上市是做大做強的最好方式之一。相比較銀行融資的弱點和直接上市的壁壘，借殼上市有很多優點，例如：可縮短上市時間、實現低成本擴張、廣告效應顯著、受國家巨集觀政策環境影響較小等等。

　　③有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這種方式有利於籌集國際資本，迅速提高企業競爭力，學習國外的先進技術和管理經驗，提升企業在國際資本市場上的形象，並且由於上市過程簡單有效，所以能夠在較短時間內完成融資計劃。

　　④房地產企業要增強自身競爭力，保持持續穩定盈利的形象。房地產企業的土地儲備規模、資金實力、開發資質、品牌知名度、財務狀況、盈利能力和管理水平等等，都是需要註意的方面。只有這樣，才能建立自身穩定的現金流基礎，投資者才能對房地產企業的價值有一個基本的和較長期的判斷，有助於股票定價和發行。

　　⑤取得政府的支持。房地產業是敏感行業，與整個國民經濟的關聯度非常大，常常是巨集觀調控的重點行業，特別是在固定資產投資乃至整個國民經濟過熱的時候，房地產企業上市申請的政策風險達到了極致。