城市住宅市場

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　　城市住宅市場是指城市住宅商品交換關係的總和。

　　1．住宅的耐久性

　　住宅與其他商品相比的一個最重要特征就是其更具耐久性。住宅的耐久性主要體現在以下3個方面：

　　(1)住宅購買的雙重性質。一方面。購買住房作為商品消費行為。住宅是一個昂貴的消費品；另一方面。由於住宅的耐久性和未來升值性。決定了住宅的消費過程同時是一個資產擁有的過程(投資行為)。購買住宅可以期待未來的升值從而使購房者獲利。

　　(2)住宅的耐久性說明住宅的擁有不是一個一次性消費過程。住宅在使用的過程會產生折舊。這就需要不斷維修和維護。從而降低住宅物理性折舊的速度。

　　(3)短期內住房供給的無彈性。住宅的耐久性決定了人們購買新住宅具有較長的周期性。同時說明每年新住宅供給在整個供給中占有非常小的比重(住宅市場非常規發展除外)。在經濟分析模型中。住宅的耐久性表現為：住宅供給的短期無彈性。住宅價格主要取決於建築成本．人們對未來的預期及其風險偏好。資本市場決定了短期內新建住宅的投入量。對住宅耐久性作進一步分析。可以發現正是住宅的耐久性使得住宅基本模型把住宅市場分為住宅存量和住宅服務兩個完全不同的概念：住宅存量用土地．勞動力和建築原料來表示；住宅服務用住宅存量．勞動力和其他一些投入品如安逸．幽靜(效用分析)來表示。住宅市場也被區分為住宅存量市場和住宅服務市場兩類。住宅存量產生住宅服務。家庭通過住宅服務的選擇實現效用最大化。住房存量就被分為自住住房和租賃住房。

　　而住房服務市場則被主要分為自主業主(房東)和租戶。住宅市場的這種住房存量市場和住宅服務市場同時共存的分析是住宅市場的主要特征。關於住宅市場這種特性的解釋不是基於競爭論的解釋。更多的是採用對人口異質性的解釋。例如。由於變換租賃住房的交易成本小於自住住宅的交換。同時年輕人更傾向於具有移動性(如變換工作或者交友)。所以年輕人更傾向於租賃住宅。而不是選擇自有住宅。住宅存量市場和住宅服務市場的區分意味著對住宅存量的需求(可以看作投資者)和對住宅服務的需求(可以看作消費者)必須區別對待。這種區分給實證數據的分析帶來了很大的困難。因為對一個自住住宅的家庭來說。是自己消費了自己住宅所提供的住宅服務。這種住宅服務提供的價格很難在實際中得到衡量和測算。

　　2．複雜和多重異質性

　　住宅在大小(居住面積)．佈局(內部房問佈局)．建築的完整性．市場的方便性及其周圍環境等方面具有很大的多樣性。住宅的多樣性決定了家庭對每一個住宅的選擇。其實是對其所有特征進行綜合而形成的集合。對住宅多重異質性進行應用分析主要有以下兩種方法：

　　(1)特征分析法。特征分析法的主要觀點為：住宅是由一系列單獨要素構成的組合體。每一種要素所體現的效用都可以用一個價格來表示。住宅的市場價格可由諸多單獨要素所表示的價格綜合而得到。用公式表達如下

　　P(Z)=P(Z₁,Z₂...Z_i)

　　式中：P(Z)——住宅的市場價格；

　　Z_i——住宅具有的第i個特征。

　　P(Z)一般採取如下線性表達式

　　P(Z)=P(Z₁) + P(Z₂) + ... + P(Z_i)

　　特征分析法一方面為住宅的估價提供了理論依據。但更重要的應用是為家庭對不同特征住宅的選擇提供了理論上的分析方法。雖然住宅的每一種特征都被具體為一個特定的價格。但在現實中。家庭的不同偏好．收入水平的不同等決定了不同家庭對同一住宅的某一要素特征會有不同的估價。比如有小孩子上學的家庭和沒有小孩上學的家庭。對學校位置的估價就會完全不同。為了說明特征分析法的應用。舉兩個例子。兩個家庭A和B。具有相同的收入水平(也就是具有相同的收入預算線)。家庭A有一個小孩。正在上中學。家庭B沒有小孩。家庭A和家庭B其他偏好完全相同。為簡化起見。這裡用購物偏好來代替。這時家庭A和家庭B的住宅選擇如圖1所示。儘管具有相同的收入水平。但是對學校便捷程度這個住宅要素特征的賦值(價格表示)。家庭A大於家庭B。所以家庭A選擇了更靠近學校的住宅。而家庭B選擇了靠近購物場所的住宅。再舉另一個例子：家庭A和家庭B具有完全相同的偏好。但是具有不同的收入水平。此時家庭A和家庭B對住宅的選擇如圖2所示。為簡化起見。這裡選擇住宅的兩個特征向量：面積和交通的便捷性。由於家庭B具有較高的收入水平(預算線為BB。)。家庭B選擇了面積更大和交通更方便的住宅D。家庭A(預算線為AA。)則只能選擇面積較小和便捷性較差的住宅C。

　　(2)解釋房地產經紀人存在的必要性。住宅的多樣性。決定了住宅市場中售房者和購房者之間的信息極不對稱性和住宅市場交易存在巨大的交易成本。住宅的多樣性使購房者很難準確瞭解住宅的所有信息(特性)。同時由於購房者知識和信息的有限。如果通過比較不同住宅的所有特征。搜尋關於特定住宅的所有信息。這些會帶來大量的交易成本。住宅多樣性所帶來的住宅市場的信息不對稱和巨大的搜尋成本。同時加上購房者信息和知識的缺乏。很好地解釋了房地產經紀人出現的必然性。

　　3．空間位置的固定性

　　住宅具有空間位置的固定性。這個特征從住宅的多樣性里也可以看出。位置的特殊性至少包括以下4個方面：

　　(1)道路。位置不同。到達工作地點．商店和娛樂場所的便捷性是不同的。

　　(2)公共服務設施的供應。在城市的中心商業區會聚集大量的金融機構．購物場所。而在城市的其他地區會相對少一些。另外。不同地區會具有不同的稅收(不同地段收費不同)和公用設施服務(如學校．治安)。

　　(3)環境質量不同。位置不同。空氣質量和雜訊(主要產生於汽車．飛機和工廠)不同。

　　(4)鄰居效應不同。位置不同。地區的鄰居效應就不同。住宅提供的服務質量。一方面取決於住宅本身的質量。另一方面取決於鄰近住宅的特征。當鄰近住宅由於環境改善。從而導致房價升值的情況下。自己住宅就會受益。這種由於周圍住宅環境改善而帶來的外溢效應。可以稱之為鄰居效應。住宅位置的不同。會有不同的鄰居效應。住宅由於空間位置的固定性。不同收入群體在選擇位置時就會比較謹慎。

　　4．住宅的昂貴性

　　購買住宅的支出一般是家庭年收入的5～10倍。對於一些低收入家庭來說。可能需要更長的時間。住宅的昂貴性在現實中主要有以下兩個方面的應用。

　　(1)買房還是租房的考慮。家庭對租房還是買房的考慮。主要取決於買房成本和租房成本的比較。首先看租房成本。租房成本是指租房人支付給房東的租金。由於假設住房服務市場是完全競爭的。房東的年房租收入必須等於其年成本支出。在不考慮稅收的情況下。房東的年支出(也即租房的年成本)可表示為C。

　　C_r = V(i_r + d_r + m_r)

　　式中：V——住宅價格；

　　i_r——房東支付的利息率(資本利息率)；

　　V·i_r——房東投資於住房而不是投資於存款所帶來的機會成本；

　　d_r——供出租住宅的貶值率。當然住宅可能貶值(d_r>0)也可能增值(d_r<O)；

　　m_r——每年需要花費的維修成本。

　　擁有住宅所帶來的所有權成本為

　　C₀=V(i_0+d_0+m_0)

　　式中：V·i₀——把錢用於購買住宅而非存入銀行所產生的機會成本；

　　V·d₀——住房可能存在的貶值成本,可能貶值(d_r>0)也可能增值(d_r<O)：

　　V·m₀——住宅的維修成本。

　　從本質上說,當C_r=C₀時。買房和租房沒有什麼區別。如果房東面臨同樣的利息率．貶值率及維修成本。租房的年支出與購房的年支出相等。但是由於兩個理由的存在。一般租房成本通常較高。承租人外部性的存在。導致租房的貶值率相對較高。承租人外部性是指承租人由於對住宅沒有長期的利害關係。缺乏每天維護住宅的動機。導致租房的維修成本相對較高。相反。住宅所有者會對住宅進行經常的維護。從而減緩了住宅的折舊率。由於承租人外部性的存在。房東一般會提高住宅的市場租金。以抵消承租人外部性帶來的損失。出租房產是一項風險較高的投資(存在較高的違約風險)。所以出租住宅的房東一般支付較高的出租房產貸款的利息率。爭取在短時問內歸還貸款。這樣就帶來了租房的高成本。哪些類型的家庭比較喜歡租房而不是買房呢?一般有3個因素促成家庭選擇租房。

　　①低收入家庭。為了擁有住宅貸款資格。家庭必須有足夠的收入用於支付抵押貸款。

　　②流動性較大的家庭。由於住房貸款的交易成本和住宅的搬遷成本一般很大。經常四處遷徙的人會選擇租房而不是買房。

　　③不喜歡整理住宅的家庭。如果一個人不愛對房屋進行日常維護。租房就相當具有吸引力。尤其對一些單身的家庭。

　　(2)住宅市場的過濾模型和收入隔離模型。由於住宅的昂貴性,低收入用戶沒有能力購買新住宅。同時住宅的耐久性決定了住宅會隨著時間的推移而不斷出現物理損耗。從而帶來住房貶值；另一方面。由於新建住宅一般面積較大。能提供更好的住宅服務。所以高收入家庭一般選擇居住在新住宅里。低收入者則只能住在高收人家庭留下的舊住宅中。也就是低收人家庭只能住在高收人家庭過濾下的房子裡面。另外。由於新住宅一般建在城市的外圍地區。所以高收入家庭居住在城市的外圍地區。低收人家庭則居住在市中心的舊住宅。高收人家庭和低收入家庭居住區的這種分離狀態。就是阿隆索一穆斯的收入隔離模型。

　　5．政府行為性

　　在現實中，任何城市在經濟發展的不同階段。住宅行業的發展都體現城市政府的行為(Smith。Rosenandallis，1988)。住宅市場的一切過程都離不開政府的行為：

　　(1)土地的供給。在土地屬於國有的國家。只有政府有權力批准土地的使用。而在土地屬於私有的國家裡。也只有政府有能力統一收購土地．統一規劃。然後再賣給住宅開發商進行開發。上述性質決定了政府可以按照自己的意志。選擇特定位置的土地和價格影響住宅市場。

　　(2)利率的調整。住宅的耐久性和昂貴性決定了住宅開發商的住宅開發啟動資金有很大一部分取決於銀行貸款。政府如果鼓勵發展住宅市場。會降低銀行的貸款利率和放鬆對住宅開發商放貸的條件；另外。住宅的耐久性決定了購房者一般不能一次性支付住宅價格而要通過銀行貸款進行支付。政府為了鼓勵住房市場的發展。可以降低銀行的個人貸款利率。讓更多的消費者購買住宅。

　　(3)政府規章制度的約束。城市政府可以通過一些規章制度規定特定地段開發住宅的具體要求。

　　(4)社會效益的考慮。城市政府作為整個城市利益的協調者。必須實現效率和公平的統一。面對城市中的低收入群體。政府會要求一些住宅開發商必須開發一定量的經濟適用房。規定經濟適用房的價格。有些情況下政府甚至會自己出錢建設經濟適用房。

　　(5)稅收和其他方面。除了上面提到的住宅區別於普通商品的特征外。住宅特征還包括：必需品(住宅滿足人類最基本的需求)；市場的分散性(住宅和住戶在空間上是分散的)；生產的非凸性(生產的非凸性將導致修複．拆除．重建和變更的不連續變化)；信息非對稱的重要性；交易成本的重要性等。總之。許多商品只是在某種程度上具有以上部分或全部的特征。但唯有住宅具有所有的這些特征。住宅的這些特征相互作用會導致住宅市場的運行明顯地不同於其他市場。住宅產品區別於普通商品的特征。住宅市場同完全競爭市場的區別。如下表：

　　根據城市住宅存量與住宅流量的概念，城市住宅市場可以分為住宅存量市場和住宅服務市場兩大類。在前一類市場中，市場交易的對象是一次性買賣的住宅，而後一類市場交易的對象則是由住房存量在一定期限內給住房消費者提供的住房服務。但是，不論是住宅存量市場，還是住宅服務市場，由於城市住宅的異質性，在一個較大的城市地區是很難形成一個大的統一市場的。城市住宅市場通常由很多住宅子市場所組成，住宅子市場根據住宅的區位、大小、質量、房型等主要特征進行分離，住宅消費者則根據他們的收入和偏好進入相應的住宅子市場尋找合適房源。但是消費者對住宅的選擇具有某種彈性，比如當三間卧室的住宅價格上漲時，有的消費者會從三間卧室住宅市場轉向二間卧室住宅市場；當新住宅市場價格上漲時，有的家庭會從新住宅市場轉向舊住宅市場。因此不同的住宅子市場之間是相互聯繫，相互作用的。