城市住宅市场

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　　城市住宅市场是指城市住宅商品交换关系的总和。

　　1．住宅的耐久性

　　住宅与其他商品相比的一个最重要特征就是其更具耐久性。住宅的耐久性主要体现在以下3个方面：

　　(1)住宅购买的双重性质。一方面。购买住房作为商品消费行为。住宅是一个昂贵的消费品；另一方面。由于住宅的耐久性和未来升值性。决定了住宅的消费过程同时是一个资产拥有的过程(投资行为)。购买住宅可以期待未来的升值从而使购房者获利。

　　(2)住宅的耐久性说明住宅的拥有不是一个一次性消费过程。住宅在使用的过程会产生折旧。这就需要不断维修和维护。从而降低住宅物理性折旧的速度。

　　(3)短期内住房供给的无弹性。住宅的耐久性决定了人们购买新住宅具有较长的周期性。同时说明每年新住宅供给在整个供给中占有非常小的比重(住宅市场非常规发展除外)。在经济分析模型中。住宅的耐久性表现为：住宅供给的短期无弹性。住宅价格主要取决于建筑成本．人们对未来的预期及其风险偏好。资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。对住宅耐久性作进一步分析。可以发现正是住宅的耐久性使得住宅基本模型把住宅市场分为住宅存量和住宅服务两个完全不同的概念：住宅存量用土地．劳动力和建筑原料来表示；住宅服务用住宅存量．劳动力和其他一些投入品如安逸．幽静(效用分析)来表示。住宅市场也被区分为住宅存量市场和住宅服务市场两类。住宅存量产生住宅服务。家庭通过住宅服务的选择实现效用最大化。住房存量就被分为自住住房和租赁住房。

　　而住房服务市场则被主要分为自主业主(房东)和租户。住宅市场的这种住房存量市场和住宅服务市场同时共存的分析是住宅市场的主要特征。关于住宅市场这种特性的解释不是基于竞争论的解释。更多的是采用对人口异质性的解释。例如。由于变换租赁住房的交易成本小于自住住宅的交换。同时年轻人更倾向于具有移动性(如变换工作或者交友)。所以年轻人更倾向于租赁住宅。而不是选择自有住宅。住宅存量市场和住宅服务市场的区分意味着对住宅存量的需求(可以看作投资者)和对住宅服务的需求(可以看作消费者)必须区别对待。这种区分给实证数据的分析带来了很大的困难。因为对一个自住住宅的家庭来说。是自己消费了自己住宅所提供的住宅服务。这种住宅服务提供的价格很难在实际中得到衡量和测算。

　　2．复杂和多重异质性

　　住宅在大小(居住面积)．布局(内部房问布局)．建筑的完整性．市场的方便性及其周围环境等方面具有很大的多样性。住宅的多样性决定了家庭对每一个住宅的选择。其实是对其所有特征进行综合而形成的集合。对住宅多重异质性进行应用分析主要有以下两种方法：

　　(1)特征分析法。特征分析法的主要观点为：住宅是由一系列单独要素构成的组合体。每一种要素所体现的效用都可以用一个价格来表示。住宅的市场价格可由诸多单独要素所表示的价格综合而得到。用公式表达如下

　　P(Z)=P(Z₁,Z₂...Z_i)

　　式中：P(Z)——住宅的市场价格；

　　Z_i——住宅具有的第i个特征。

　　P(Z)一般采取如下线性表达式

　　P(Z)=P(Z₁) + P(Z₂) + ... + P(Z_i)

　　特征分析法一方面为住宅的估价提供了理论依据。但更重要的应用是为家庭对不同特征住宅的选择提供了理论上的分析方法。虽然住宅的每一种特征都被具体为一个特定的价格。但在现实中。家庭的不同偏好．收入水平的不同等决定了不同家庭对同一住宅的某一要素特征会有不同的估价。比如有小孩子上学的家庭和没有小孩上学的家庭。对学校位置的估价就会完全不同。为了说明特征分析法的应用。举两个例子。两个家庭A和B。具有相同的收入水平(也就是具有相同的收入预算线)。家庭A有一个小孩。正在上中学。家庭B没有小孩。家庭A和家庭B其他偏好完全相同。为简化起见。这里用购物偏好来代替。这时家庭A和家庭B的住宅选择如图1所示。尽管具有相同的收入水平。但是对学校便捷程度这个住宅要素特征的赋值(价格表示)。家庭A大于家庭B。所以家庭A选择了更靠近学校的住宅。而家庭B选择了靠近购物场所的住宅。再举另一个例子：家庭A和家庭B具有完全相同的偏好。但是具有不同的收入水平。此时家庭A和家庭B对住宅的选择如图2所示。为简化起见。这里选择住宅的两个特征向量：面积和交通的便捷性。由于家庭B具有较高的收入水平(预算线为BB。)。家庭B选择了面积更大和交通更方便的住宅D。家庭A(预算线为AA。)则只能选择面积较小和便捷性较差的住宅C。

　　(2)解释房地产经纪人存在的必要性。住宅的多样性。决定了住宅市场中售房者和购房者之间的信息极不对称性和住宅市场交易存在巨大的交易成本。住宅的多样性使购房者很难准确了解住宅的所有信息(特性)。同时由于购房者知识和信息的有限。如果通过比较不同住宅的所有特征。搜寻关于特定住宅的所有信息。这些会带来大量的交易成本。住宅多样性所带来的住宅市场的信息不对称和巨大的搜寻成本。同时加上购房者信息和知识的缺乏。很好地解释了房地产经纪人出现的必然性。

　　3．空间位置的固定性

　　住宅具有空间位置的固定性。这个特征从住宅的多样性里也可以看出。位置的特殊性至少包括以下4个方面：

　　(1)道路。位置不同。到达工作地点．商店和娱乐场所的便捷性是不同的。

　　(2)公共服务设施的供应。在城市的中心商业区会聚集大量的金融机构．购物场所。而在城市的其他地区会相对少一些。另外。不同地区会具有不同的税收(不同地段收费不同)和公用设施服务(如学校．治安)。

　　(3)环境质量不同。位置不同。空气质量和噪声(主要产生于汽车．飞机和工厂)不同。

　　(4)邻居效应不同。位置不同。地区的邻居效应就不同。住宅提供的服务质量。一方面取决于住宅本身的质量。另一方面取决于邻近住宅的特征。当邻近住宅由于环境改善。从而导致房价升值的情况下。自己住宅就会受益。这种由于周围住宅环境改善而带来的外溢效应。可以称之为邻居效应。住宅位置的不同。会有不同的邻居效应。住宅由于空间位置的固定性。不同收入群体在选择位置时就会比较谨慎。

　　4．住宅的昂贵性

　　购买住宅的支出一般是家庭年收入的5～10倍。对于一些低收入家庭来说。可能需要更长的时间。住宅的昂贵性在现实中主要有以下两个方面的应用。

　　(1)买房还是租房的考虑。家庭对租房还是买房的考虑。主要取决于买房成本和租房成本的比较。首先看租房成本。租房成本是指租房人支付给房东的租金。由于假设住房服务市场是完全竞争的。房东的年房租收入必须等于其年成本支出。在不考虑税收的情况下。房东的年支出(也即租房的年成本)可表示为C。

　　C_r = V(i_r + d_r + m_r)

　　式中：V——住宅价格；

　　i_r——房东支付的利息率(资本利息率)；

　　V·i_r——房东投资于住房而不是投资于存款所带来的机会成本；

　　d_r——供出租住宅的贬值率。当然住宅可能贬值(d_r>0)也可能增值(d_r<O)；

　　m_r——每年需要花费的维修成本。

　　拥有住宅所带来的所有权成本为

　　C₀=V(i_0+d_0+m_0)

　　式中：V·i₀——把钱用于购买住宅而非存入银行所产生的机会成本；

　　V·d₀——住房可能存在的贬值成本,可能贬值(d_r>0)也可能增值(d_r<O)：

　　V·m₀——住宅的维修成本。

　　从本质上说,当C_r=C₀时。买房和租房没有什么区别。如果房东面临同样的利息率．贬值率及维修成本。租房的年支出与购房的年支出相等。但是由于两个理由的存在。一般租房成本通常较高。承租人外部性的存在。导致租房的贬值率相对较高。承租人外部性是指承租人由于对住宅没有长期的利害关系。缺乏每天维护住宅的动机。导致租房的维修成本相对较高。相反。住宅所有者会对住宅进行经常的维护。从而减缓了住宅的折旧率。由于承租人外部性的存在。房东一般会提高住宅的市场租金。以抵消承租人外部性带来的损失。出租房产是一项风险较高的投资(存在较高的违约风险)。所以出租住宅的房东一般支付较高的出租房产贷款的利息率。争取在短时问内归还贷款。这样就带来了租房的高成本。哪些类型的家庭比较喜欢租房而不是买房呢?一般有3个因素促成家庭选择租房。

　　①低收入家庭。为了拥有住宅贷款资格。家庭必须有足够的收入用于支付抵押贷款。

　　②流动性较大的家庭。由于住房贷款的交易成本和住宅的搬迁成本一般很大。经常四处迁徙的人会选择租房而不是买房。

　　③不喜欢整理住宅的家庭。如果一个人不爱对房屋进行日常维护。租房就相当具有吸引力。尤其对一些单身的家庭。

　　(2)住宅市场的过滤模型和收入隔离模型。由于住宅的昂贵性,低收入用户没有能力购买新住宅。同时住宅的耐久性决定了住宅会随着时间的推移而不断出现物理损耗。从而带来住房贬值；另一方面。由于新建住宅一般面积较大。能提供更好的住宅服务。所以高收入家庭一般选择居住在新住宅里。低收入者则只能住在高收人家庭留下的旧住宅中。也就是低收人家庭只能住在高收人家庭过滤下的房子里面。另外。由于新住宅一般建在城市的外围地区。所以高收入家庭居住在城市的外围地区。低收人家庭则居住在市中心的旧住宅。高收人家庭和低收入家庭居住区的这种分离状态。就是阿隆索一穆斯的收入隔离模型。

　　5．政府行为性

　　在现实中，任何城市在经济发展的不同阶段。住宅行业的发展都体现城市政府的行为(Smith。Rosenandallis，1988)。住宅市场的一切过程都离不开政府的行为：

　　(1)土地的供给。在土地属于国有的国家。只有政府有权力批准土地的使用。而在土地属于私有的国家里。也只有政府有能力统一收购土地．统一规划。然后再卖给住宅开发商进行开发。上述性质决定了政府可以按照自己的意志。选择特定位置的土地和价格影响住宅市场。

　　(2)利率的调整。住宅的耐久性和昂贵性决定了住宅开发商的住宅开发启动资金有很大一部分取决于银行贷款。政府如果鼓励发展住宅市场。会降低银行的贷款利率和放松对住宅开发商放贷的条件；另外。住宅的耐久性决定了购房者一般不能一次性支付住宅价格而要通过银行贷款进行支付。政府为了鼓励住房市场的发展。可以降低银行的个人贷款利率。让更多的消费者购买住宅。

　　(3)政府规章制度的约束。城市政府可以通过一些规章制度规定特定地段开发住宅的具体要求。

　　(4)社会效益的考虑。城市政府作为整个城市利益的协调者。必须实现效率和公平的统一。面对城市中的低收入群体。政府会要求一些住宅开发商必须开发一定量的经济适用房。规定经济适用房的价格。有些情况下政府甚至会自己出钱建设经济适用房。

　　(5)税收和其他方面。除了上面提到的住宅区别于普通商品的特征外。住宅特征还包括：必需品(住宅满足人类最基本的需求)；市场的分散性(住宅和住户在空间上是分散的)；生产的非凸性(生产的非凸性将导致修复．拆除．重建和变更的不连续变化)；信息非对称的重要性；交易成本的重要性等。总之。许多商品只是在某种程度上具有以上部分或全部的特征。但唯有住宅具有所有的这些特征。住宅的这些特征相互作用会导致住宅市场的运行明显地不同于其他市场。住宅产品区别于普通商品的特征。住宅市场同完全竞争市场的区别。如下表：

　　根据城市住宅存量与住宅流量的概念，城市住宅市场可以分为住宅存量市场和住宅服务市场两大类。在前一类市场中，市场交易的对象是一次性买卖的住宅，而后一类市场交易的对象则是由住房存量在一定期限内给住房消费者提供的住房服务。但是，不论是住宅存量市场，还是住宅服务市场，由于城市住宅的异质性，在一个较大的城市地区是很难形成一个大的统一市场的。城市住宅市场通常由很多住宅子市场所组成，住宅子市场根据住宅的区位、大小、质量、房型等主要特征进行分离，住宅消费者则根据他们的收入和偏好进入相应的住宅子市场寻找合适房源。但是消费者对住宅的选择具有某种弹性，比如当三间卧室的住宅价格上涨时，有的消费者会从三间卧室住宅市场转向二间卧室住宅市场；当新住宅市场价格上涨时，有的家庭会从新住宅市场转向旧住宅市场。因此不同的住宅子市场之间是相互联系，相互作用的。