固定利率房貸

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　　固定利率房貸是銀行與借款人約定一個利率，在借款期內，不管央行的基準利率或是市場利率如何調整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。

　　　固定利率房貸可以幫助購房者防範利率風險、規避今後利率變動時引發的利息支出的不確定性。因此通常情況下固定利率房貸的利率水平要高於浮動利率房貸。然而選擇固定利率房貸不一定能省錢。在市場利率不會有太大上升的情況下選擇浮動利率房貸會比固定利率房貸更省錢。是否選擇固定利率房貸需要個人對市場有一定判斷。

(一)成熟期不匹配的風險

　　成熟期不匹配風險是指由於資產負債成熟期的不匹配，存在負“重新定價缺口”的條件下，如果利率上升，銀行就將面臨由此帶來的未來收益的減少與內在價值降低的風險。這是因為貸款的現金流在期限內是固定的，而融資的利息支出卻是可變的，短期存款到期後面臨的再融資成本會增加。“重新定價缺口”是指在某一時間段內需要重新定價的資產與需要重新定價的負債之間出現差額。當需要重新定價資產大幹需要重新定價的負債，即銀行經營處於“正缺口”狀態時，隨著利率上浮，銀行將增加收益，隨著利率下調，銀行收益將減少；反之，當需要重新定價的資產小於需要重新定價的負債，即銀行存在“負缺口”狀態時，銀行收益隨利率上浮而減少，隨利率下調而增加。這意味著利率波動使得利率風險具有現實可能性，在利率波動頻繁而又缺乏風險管理措施的情況下，銀行可能遭受嚴重的風險損失。以l0年期固定利率住房貸款為例，意味著該種貸款成熟期長達l0年，l0年之內我國商業銀行的存貸款利率可能已實現了市場化，利率也會出現不可預期波動，市場利率如果上升，固定利率住房貸款收益會減少，甚至可能為負值。

(二)內含選擇權的風險

　　內含選擇權的風險是指當利率水平發生波動時，將會促使借款者提前償還他們的銀行貸款，或者促使存款戶提前從銀行取出他們的定期存款。當利率上升時，存款客戶會提前支取定期存款，然後再以較高的利率存入新的定期存款；當利率趨於下降時，貸款客戶會要求提前還款，然後再以新的、較低的利率貸款。所以，利率上升或下降的結果往往會降低銀行的凈利息收入水平。對商業銀行的最大影響是改變了利率風險的敞口。就銀行固定利率住房貸款而言，當利率水平出現較大幅度的下降時，他們可能會以較低的利率獲得新貸款償還早先較高利率的貸款。以光大銀行5年期固定利率住房貸款為例，雖然在固定利率住房貸款定價時考慮的提前償還的因素，如5年以下(含)的貸款固定利率為5．94％，與當前最低5年期住房貸款五年期的最低浮動利率住房貸5．508％ 相比，顯然是高出許多，並對借款人提前償還貸款做出了收取違約金的規定，固定住房貸款借款人可以部分或全部提前還款，在貸款存續期一年以內提前還款的，按提前還款金額3％收取違約金，貸款存續期一 年以上提前還款的不再收取違約金，但如果市場利率出現較大幅度的下降，可能會出現提前還款潮，這種提前還款潮的出現，仍會給商業銀行造成較大的損失。

(一)調整資產負債結構，改變成熟期不匹配的狀況

　　固定利率住房貸款面臨的壓力在於短借長貸，商業銀行短期資金來源占絕大部分，在這種情況下，如果市場利率上升，貸款銀行就會出現虧損。對發放長期固定住房利率商業銀行來說，長期固定利率借款是避免利率風險重要措施。長期固定利率借款可以使銀行能夠在一個相當長的時期以固定利率獲得借款，從而鎖定利率風險，來降低負債的敏感性程度，實現成熟期匹配。具體說有以下幾種方式：

　　l、發行次級債。我國銀行間市場的次級債屬於無擔保資本性票據，其成熟期一般在5年以上，甚至更長。根據美林證券的分析，在國際大銀行的資本結構中，次級金融債券所占比重達到25％，資本性票據在銀行資產負債表中作為債務項目列在負債方名下，但是銀行監管機構卻把它當作銀行資本的一部分，我國商業銀行發行的次級債也監管部門被作為附屬資本看待。

　　2、發行優先股。銀行的優先股是長期債務的一種混合形式，優先股的發行並不會削弱普通股持有人對銀行的控制權，而且利率可以採用固定利率或浮動利率的方式，隨著我國國有銀行的相繼進行股份化改造，優先股的發行必然會成為一種融資選擇。

　　3、發行長期金融債券。從國際經驗來看，發行金融債券可以作為長期穩定的資金來源，能有效解決資產負債成熟期不匹配問題，同時還可以成為主動負債工具，改變我國商業銀行存款占絕對比重的被動負債局面，有效化解利率風險。為了防範固定利率住房貸款的利率，商業銀行可直接發行相對應的固定利率金融債券，從而實現商業銀行資產負債成熟期的匹配。

(二)貸款出售，通過資產證券化轉移利率風險

　　出售固定利率住房貸款的方法就是將固定利率住房貸款證券化，即將通過發行的個人住房抵押貸款支持證券（MBS），將固定利率住房貸款的風險轉移出去，這也是目前銀行規避固定利率住房貸風險最佳的途徑之一。其基本機制是，銀行將固定利率住房貸款打包城資產池，將住房按揭貸款出售給特別設立的特殊目的的公司（SPV），資產負債表上的固定利率住房貸款被轉變為現金，從而固定利率住房貸款的信用風險和提前還貸風險都隨著貸款的銷售轉移到特殊目的公司，進而通過特殊目的公司發行個人住房抵押貸款支持證券（MBS）在資本市場中將這些風險分散轉移給更多的投資者，而銀行的利潤被鎖定為該筆按揭貸款發行利率與銷售利率之間的買賣差價。顯然，與表內自然對沖不同，銀行通過資產證券化將風險轉嫁出去，其在按揭貸款交易過程中獲得的的補償和回報也要隨著風險轉嫁支付給新的風險承擔者。

(三)運用表外項目控制利率風險

　　銀行在固定住房貸款的利率風險的防範過程，採用表內調整成熟期結構之類的傳統方法來吸收的利率風險，可大大降低了管理風險的成本，從而有效降低了系統性風險。但是，由於表內資產負債結構調整的範圍和程度會受到業務調整的成本和可行性的限制，剩餘的風險需要運用表外項目通過市場對衝來解決，而且表外工具的運用並不會影響到銀行資產負債的實際規模。在必要情況下，銀行可以通過大量購買場內或場外交易的各種利率衍生產品來對沖表內剩餘風險，使用這些表外工具達到徹底改變其利率風險承受狀況的效果，同時又不至於影響到銀行的流動性頭寸。根據當前我國市場發展和法律許可的情況，我國銀行固定利率住房貸款利率風險管理中可使用的利率衍生工具有：遠期利率協議、期貨、互換和期權。

　　l、遠期利率協議。遠期利率協議是一種利率保值工具，它是買賣雙方商定將來一定時間段內的協議利率，並指定一種參照利率，在將來清算H按規定的期限和本金數額，由一方向另一方支付協議利率和屆時參照利率之間的差額利息的貼現金額。遠期利率協議是建立在雙方對未來一段時問利率預測存有差異的基礎上。遠期利率協議主要用於遠期利率頭寸保值，通過預先固定遠期利率來防範未來利率波動，使銀行得以鎖定發生在未來某一特定時點的單一現金流的利率， 使得利率風險降低，實現穩定負債成本或資產保值的目的。

　　2、金融期貨。金融期貨是指以某種金融工具或金融商品作為標的物的期貨交易方式。一般情況下，金融期貨交易是以脫離了實物形態的貨幣匯率、借貸利率、各種股票指數等作為交易對象的期貨交易。金融期貨是銀行頻繁運用的金融工具之一，利用它來防範利率風險的原理在於通過期貨和銀行業務兩個方面的反向盈虧相抵達到防範風險的目的。

　　3、利率期權。期權是通過購買期權合同獲得的在未來一定時期內按合同規定的價格買進或賣出的權力。利率期權賦予的是交割或接受交割的權利，而非義務，一個期權的買方可以決定到期是否按事先約定的執行價格交割一定數量的利率產品。通過期權合約實施利率風險管理，不僅可以規避利率風險，而且在利率向有利方向的波動時，也可能給期權買方帶來的收益，當然這是以支付一定期權費為前提的。銀行可以利用期權來消除或減少利率風險，在資產負債“負缺口”的情況下，可以購買缺口部分的資產或與該資產利率變化規律相近的證券的賣出期權。如果負債更新時利率上升，銀行因更新成本上升而損失，但此時利率上升使資產或其他證券的市場價格下跌，銀行可以行使期權按合同價格賣出證券而從市場上補進，因此可以獲得一定的利潤，藉以彌補更新成本上升所帶來的損失。同理，在正缺口的情況下，銀行可以購買“買進期權”，減少利率風險。在實際應用中使用較多的利率期權包括利率上限，利率下限和利率雙限。

　　4、利率互換。利率互換也稱利率掉期，是指兩筆債務以利率方式相互交換，一般在一筆象徵性本金數額的基礎上互相交換具有不同特點的一系列利息款項支付。在利率互換中，本金只是象徵性地起計息作用，雙方之間只有定期的利息支付流，並且這種利息支付流表現為凈差額支付。由於交易雙方本金相互抵消，現金流只是息票間差額的交換，最普遍使用的利率互換是固定利率與浮動利率之間的互換。利率互換可用來改變一家銀行對利率波動的風險敞口和取得較低的借款成本。利率互換還能調整商業銀行資產或負債的持續期，以減少商業銀行的利率風險暴露，如可轉換某項資產和負債。

　　固定利率房貸在發達國家已推行數十年。在我國建設銀行、光大銀行、招商銀行等多家銀行也已面向市場推出該產品。這些產品在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個期限檔次。不同銀行的產品其差別主要體現在相同期限檔次上固定利率的基準利率設定有所不同。

　　固定利率房貸的申請過程與個人住房貸款沒有太大差別。不同的是購房者需要事先對市場有所判斷，在簽訂貸款合同時與銀行約定一個固定利率。據建行北京分行住房金融與個人信貸部有關人士介紹建行在3年期、5年期和10年期這三個期限檔次上設置的年利率區間分別為5.72%—6.36%、5.88%—6.57%和6.39%—7.02%（截至08年1月27日）。銀行會根據客戶的還款能力、以往的信用記錄等因素與客戶約定一個具體利率，但只要客戶沒有不良信用記錄一般都可享受下限利率。這一下限利率不得低於同期限檔次央行規定的貸款基準利率的0.85倍。

　　1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；

　　2、具有所在地常住戶口或有效居留身份證明；

　　3、有穩定的職業和收入，信用良好，有按期歸還貸款本息的能力；

　　4、有所購住房全部價款一定比例的自籌資金，並保證用於支付所購住房的首付款；

　　5、有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、並承擔連帶責任的保證人；

　　6、具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值；

　　7、銀行規定的其他條件。