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商品房預售合同糾紛

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目錄

什麼是商品房預售合同糾紛[1]

  商品房預售合同糾紛是指因商品房預售合同條款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行遲延或履行不能等而產生的糾紛。包括因預售商品房的交房時間、面積、質量、價款、產權證明等方面的糾紛。

商品房預售合同糾紛的立案[2]

  [起訴狀內容]

  (1)標題居中寫明:“民事起訴狀”。

  (2)原、被告的基本情況。

  (3)案由:商品房預售合同糾紛。

  (4)訴訟請求:開發商提起訴訟的:購房者未按約支付房價款的,請求判令購房者支付相應房價款及違約金;其他。購房者提起訴訟的:開發商逾期交房的,請求判令開發商支付違約金;購房者交付定金後,開發商解除合同的,請求判令開發商雙倍返還定金;其他。

  (5)事實和理由:原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。

  (6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索,並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。

  (7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱;文末由具狀人簽名或蓋章,並註明起訴時間。

  [立案時應當提供的材料]

  (1)起訴狀正本一份,並根據被告的人數提供副本。

  (2)原告的身份證明。

  (3)授權委托書及委托代理人的身份證明(如委托代理人系自然人的,應提供身份證複印件;如委托代理人系律師的,應提供律師事務所的函)。

  (4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。

  (5)違約行為證明材料。

  (6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集,或雖經委托代理律師亦無法收集的,應向人民法院提出書面申請,請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。

  [管轄]

  屬於專屬管轄的案件,由房屋所在地的人民法院管轄。

  [備註]

  商品房預售的條件:已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算,投入的資金達到總投資的25%以上,並已確定竣工交付日期;向縣級以上房管部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

  商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。

商品房預售合同糾紛關鍵法條[3]

  中華人民共和國城市房地產管理法

  第四十五條商品房預售,應當符合下列條件:

  (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

  (二)持有建設工程規劃許可證;

  (三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;

  (四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

  商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

  商品房預售所得款項,必須用於有關的工程建設。

  第四十六條商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。

  城市房地產開發經營管理條例

  第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記,應當提交下列文件:

  (一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;

  (二)營業執照和資質等級證書;

  (三)工程施工合同;

  (四)預售商品房分層平面圖;

  (五)商品房預售方案。

  第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內,作出同意預售或者不同意預售的答覆。同意預售的,應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由

  第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

  第二十七條房地產開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。

  房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

  第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明文件。

  最高人民法院,國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若幹問題的通知

  十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記,人民法院也可以進行預查封:

  (一)作為被執行人的房地產開發企業,已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;

  (二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;

  (三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

  最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋

  第二條出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

  第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同

  第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

  當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

  第九條出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

  (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

  (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

  (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

  最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若幹問題的解答

  六、關於商品房的預售問題

  24.商品房的預售方,沒有取得土地使用證,也沒有投入開發建設資金進行施工建設,預售商品房的,應當認定商品房預售合同無效。

  25.商品房的預售方,沒有取得土地使用證,但投入一定的開發建設資金,進行了施工建設,預售商品房的,在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的,可認定預售合同有效。

  26.商品房的預售方,持有土地使用證,也投入一定的開發建設資金,進行了施工建設,預售商品房的,在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的,可認定預售合同有效。

  27.預售商品房合同簽訂後,預購方尚未取得房屋所有權證之前,預售方未經預購方同意,又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的,應認定後一個預售合同無效;如後一個合同的預購方已取得房屋所有權證的,可認定後一個合同有效,但預售方給前一個合同的預購方造成損失的,應承擔相應的民事責任。

  七、關於預售商品房的轉讓問題

  28.商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。

  29.商品房預售合同的雙方當事人,經有關主管部門辦理了有關手續後,在預售商品房尚未實際交付前,預購方將購買的未竣工的預

  售商品房轉讓他人,辦理了轉讓手續的,可認定轉讓合同有效;沒有辦理轉讓手續的,在一審訴訟期間補辦了轉讓手續,也可認定轉讓合同有效。

  30.商品房預售合同的預購方,在實際取得預購房屋產權並持有房屋所有權證後,將房屋再轉讓給他人的,按一般房屋買賣關係處理。

  八、關於預售商品房的價格問題

  31.預售商品房的價格,除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外,合同雙方根據房地產市場行情約定的價格,也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的,可予以支持。一方以建築材料或商品房的市場價格變化等為由,要求變更合同約定的價格或解除合同的,一般不予支持。

  32.合同雙方約定了預售商品房價格,同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準,一方要求按核定價格變更預售商品房價格的,應予以准許。

  33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確,或者在合同履行中發生不可抗力的情況,合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的,可參照當地政府公佈的價格、房地產部門認可的評估的價格,或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。

  34.在逾期交付房屋的期間,因預售商品房價格變化造成的損失,由過錯方承擔。

  47.預售商品房因預售方的過錯造成合同無效的,應根據房地產市場價格變化和預購方交付房款等情況,由預售方承擔返還財產、賠償損失的責任。房屋未建成或未交付的,參照簽訂合同時的房價和法院裁判、調解時的房價之間的差價,確定預購方的損失數額。

  全國民事審判工作座談會紀要

  (三)審理房地產案件的幾個具體問題

  ······

  第二,關於預售商品房問題。房地產開發企業預售商品房,須持有預售商品房許可證件,並與預購房簽訂合同。沒有預售商品房許可證件的,應認定合同無效。對於合法有效的預售商品房合同,預購方未按合同約定交付預付款或者預售方未按合同約定交付預售房屋的,應當承擔違約責任

  第三,關於轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前,將預售商品房轉賣給第三人的,必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定,倒買倒賣預售商品房的,應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋後,預購方將房屋賣給第三人的,可按一般房屋買賣關係處理。

  城市商品房預售管理辦法

  第五條商品房預售應當符合下列條件:

  (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

  (二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

  (三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。

  第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。

  未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。

  第九條開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房銷售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。

  第十條商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當白簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

  房地產管理部門應當積極應用網路信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

  商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書。

  第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助,並提供必要的證明文件。

  由於開發企業的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任。

商品房預售合同糾紛典型實例[3]

  例1:黃某訴房產公司商品房預售合同糾紛案

  關鍵詞:商品房預售合同的違約責任

  出處:《最高人民法院公報》2006年第2期

  問題點:2003年8月,原告黃某與被告某房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》,約定:黃某購買某房產公司預售的商品房一套。2004年8月,某房產公司給黃某發出《入住通知書》,黃某辦理了入住手續。但在辦理手續時原告發現,該房屋客廳窗外有一根用於裝飾的鋼梁。隨後便給某房產公司發函反映窗外鋼梁一事。另查明,2003年6月,北京市建築設計研究院審查批准的被告某房產公司施工圖中,訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在某房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上,訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》中,對客廳外存在鋼梁一事未約定。現訴爭房屋經驗收合格,竣工圖也經政府有關部門審核批准。原告起訴稱,在原告與被告簽訂合同過程中,被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料,向原告明示窗外有鋼梁,更沒有在購房合同中約定。其多次以書面方式要求被告解決此問題,但均被被告拒絕。現請求判令被告拆除裝飾鋼梁。被告辯稱:原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區的美觀與協調考慮,按照經政府相關部門批准的小區建設設計圖紙安裝的,且符合建築規範。原告應該考慮整個小區的利益,況且現在原告已人住,表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。

  原審法院認為,原告黃某與被告某房產公司簽訂的《商品房買賣合同》,是雙方當事人的真實意思表示,內容合法,應當確 ┃認合法有效。某房產公司為預售房屋展示的沙盤圖,只能反映整個小區外部的總體概況,不能反映建築設施的各個細節。因此,預售房屋外牆及室內裝修的標準,應以經政府有關部門審核批准的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為準。經政府有關部門審核批准的竣工圖表明,訴爭房屋的設計不違反法律法規的強制性規定,且建造符合相應建築規範。在交接房屋時,黃某未提出異議,並實際辦理了入住手續,現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權,造成視覺和心理障礙為由,訴請某房產公司拆除該鋼梁,因無合同依據及損害後果,不予支持。黃某不服提起上訴。 對於訴爭房屋窗外的鋼梁,黃某入住是否即表明認可?某房產公司是否構成違約?

  裁判規則:

  本案是商品房預售合同糾紛,雙方當事人簽訂的合同合法有效。《中華人民共和國合同法》第107條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”在某房產公司與黃某簽訂的合同中,沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁;在某房產公司給黃某展示的沙盤上,房屋模型外也沒有裝飾鋼梁;而某房產公司交付給黃某的房屋,窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。某房產公司履行合同義務不符合約定,依法應承擔違約責任。至於安裝鋼

  梁是否經過行政審批與是否符合建築規範,屬另一法律關係,不能成為某房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業主花費巨額資金購買房屋,註重的不是房屋外牆立面美觀,而是房屋內各項設施是否有利於居住使用。只有在這一前提下,黃某才可能與某房產公司簽訂<商品房買賣合同>。衡法酌理,不能為保全鋼梁的裝飾功能,而犧牲業主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。故此支持了黃某的訴訟請求。

  例2:廣州某公司與金某等商品房預售合同糾紛上訴案

  關鍵詞:商品房預售合同的違約認定及其責任

  出處:(2010)穗中法民五終字第2256號

  問題點:金某、黃某、某公司於2005年10月17日簽訂《商品房買賣合同》,約定金某、黃某向某公司購買住房一套,總金額419566元;某公司應當在商品房交付使用後720 Et內,向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記,並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付金某、黃某;某公司違反約定,金某、黃某又不退房的情況下,某公司按自遲延之日起每日已付房價款的0.005%向金某、黃某支付違約金等。該合同經房管部門預售登記。合同簽訂後,金某、黃某向某公司付清合同約定的全部房款、契稅及權

  證費,並於2006年7月21日接收上址房屋。但某公司並未如約辦理產權證,金某、黃某遂於2010年3月10日向原審法院提起訴訟。在本案審理期間,金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因,上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取。

  原審法院經審理認為,金某、黃某、某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示,沒有違反法律和行政法規的強制性規定,應為有效合同,雙方均應按約定全面履行自己的義務。金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因,上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取,某公司履行合同義務不符合約定,故應承擔違約責任。金某、黃某要求某公司立即協助共辦理上址房屋的《房地產權證》,並將該證交付給他們及從2008年7月11日起至某公司將以其為產權人的房地產權證交付給他們之日止,每日按已付房款419566元的0.005%支付逾期辦證違約金符合合同約定,應予以支持。

  某公司不服提起上訴稱判決其支付逾期辦證違約金是沒有法律依據的。其已為金某、黃某辦理了商品預售登記,因對方是按揭供房,即使辦理了產權證,按約定房產證是交按揭銀行保管,金某、黃某實際占有並使用訴爭房屋,沒有任何損失,故不需支付逾期辦證違約金。另外,雙方約定的違約金明顯過高,認為應適當調整。

  本案中,該公司的行為是否構成違約?

  某公司與金某、黃某所簽訂的《商品房買賣合同》為有效的合同,當事人均應自覺履行合同約定的義務。合同約定,某公司應當在商品房交付使用後720日內,向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記,並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付給金某、黃某。某公司至今尚未為金某、黃某辦妥案涉房屋的房產證並交付給金某、黃某,已經構成違約,應當按照合同約定承擔違約責任。某公司上訴稱其沒有違約,依據不足,本院不予採信。

  關於違約金標準的問題。雙方在合同中約定逾期辦證的違約責任為某公司應當按照金某、黃某已付房款的每日萬分之五支付違約金,某公司並無舉證證實該違約金已經過分高於金某、黃某的損失,故法院對某公司請求對違約金標準調整的申請,不予准許。

相關條目

參考文獻

  1. 王錫財主編.房地產糾紛.中國民主法制出版社,2006年12月第1版.
  2. 王志毅主編.立案指南 民事捲.中國民主法制出版社,2003年01月第1版.
  3. 3.0 3.1 中國法制出版社編.房屋登記買賣征收訴訟關鍵法條與典型實例.中國法制出版社,2011.05.
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