養老地產

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　　養老地產是以老年人為目標客戶群體而進行建築設計、設施配套和服務跟進的房地產項目。養老地產的特色應該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫療、介護、照料等一條龍服務，而不是僅僅提供老年人居住的“地產”。

　　養老地產從建築設計、園林規划到裝飾標準，這類老年地產的建築產品開發接近於高端住宅產品開發的規律，創新核心在於適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目。

　　1、養老院

　　專門的養老院或護養院，不屬於房地產開發項目，由專業的養老機構負責運營。大部分經驗模式為公辦民營，採取出租或會員制形式。

　　分析：按照國內“居家養老”為主的需要，根據老年人口，規劃養老院或護理中心，設置在社區或作為新出讓用地配套，肯呢過會成為未來公辦民營型社會福利設施主要方式。

　　2、老年公寓

　　按照適於老年人居住的要求來設計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，專供老人集中居住的，採用居家養老和社區養老服務相結合模式的住宅。

　　分析：在城市商品住宅小區中，規劃部分比例按照老年住宅設計，並配套相關護理服務。

　　3、養老社區

　　以老年人為主的住宅小區，通過醫療、看護等配套，為老年人提供從健康階段到護理階段全過程的養老服務。

　　按照用地性質劃分，養老地產可分為：1、住宅用地 ①養老地產項目(前期通過一般渠道取得土地，以養老概念為主題銷售住宅產品)②綜合性地產項目(通過醫院/養老等項目捆綁，以低成本取得大規模土地開發)；2、社會福利設施用地→政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建。

　　　作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據瞭解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百餘個。

　　有統計數據顯示，截至2011年底，我國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經步入老齡社會；預計到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將增加到16%。另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

　　與此同時，“銀髮經濟”也在逐漸升溫，目前我國養老服務市場消費需求在3萬億元以上，2050年左右將達到5萬億元，一個潛力極大的新興產業正在形成。

　　世聯地產董事長陳勁松預計，國內養老產業市場規模至少萬億以上，以後還會逐年增長。世聯地產副總裁林蔚指出，養老產業是以服務為核心的產業，而不是以開發為核心的，需要長期投入，需要更多政策的配合與支持。

　　2013年8月16日的國務院常務會議要求，要加強養老服務能力建設。新建城區和新建居住(小)區要按標準同步建設養老服務設施，老城區和已建成居住(小)區也要通過多種方式完善相關設施。重點發展居家養老，同時，支持社會力量舉辦專業化養老機構，鼓勵境外資本投資養老服務業。

　　本次國務院常務會議還提出，推動社會力量成為發展養老服務業的“主角”，到2020年建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。同時，要切實加強農村養老服務。推動醫養融合發展，探索醫療機構與養老機構合作新模式，促進養老服務與醫療、家政服務、保險、教育、健身、旅游等領域互動發展。

　　業內人士認為，此次國務院提出的多項措施，將加快養老產業的發展速度和規模，促進養老機構甚至養老地產、養老醫療、養老旅游等相關產業的發展。同時，鼓勵境外資本的進入，可以充分吸收國外養老服務業的先進管理手段和服務理念，促進相關產業服務水平的提高。

　　目前各地政府對於養老問題愈發重視，部分省市已出台養老設施專項規劃，規範行業發展，並從土地、財稅等政策上予以支持。北京市出台的養老設施專項規劃要求，加強土地、稅收、融資政策和市政府固定資產投資對發展養老服務機構的支持力度。在新城規劃中，要求整合社區資源，建設更多適合老年人養老的場所。

　　提起養老地產，美國和日本肯定是繞不過去的。因為美國的養老地產模式建的最早(始於60年代)，而日本則是全世界老年人口比例最高的國家，已經形成了一個結構比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。因此，總結這兩個國家養老地產的開發和運營經驗，對於我國養老地產的未來發展頗具借鑒意義。

　　1.多元化的老年服務需求

　　何為養老地產?美國和日本的經驗告訴我們：“地產”是基礎，而“養老服務”才是根本。養老地產的特色應該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復、醫療、介護、照料等一條龍服務，而不是僅僅提供老年人居住的“地產”。

　　“太陽城”是美國最大的養老院，也是美國商業化養老社區的縮影，裡面住著來自美國各個州和世界50多個國家的退休老人。作為“老人城”，太陽城明文規定所有居民必須是55歲以上的老人。社區里同時修建了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設施。整個城市的建築規劃、道路交通、社區空間都完全按照老年人的需求實現無障礙設計。同時，太陽城中還設有多種住宅類型供老年人選擇，主要的養老社區形式包括活力社區、獨立生活社區、協助生活社區、專業護理社區、持續照護社區。在養老社區里，隨著老年人身體機能的衰退，他們逐步從生活自理型社區過渡到生活協助型社區，再過渡到特殊護理型社區，從而真正實現在一個社區內安度餘生。

　　在硬體上，日本的養老住宅設計可以用“精益求精”來形容。由日本國土交通省住宅局和財團法人高齡者住宅財團編纂的《老年住宅設計手冊》是一本在日本得到廣泛遵循的、具有針對性的、適應老齡化社會的居住設計通則。老年配套設施還包括浴場、酒廊、健身房、便利店、園藝區等幾乎所有公共服務功能。在軟體服務上，日本一方面強調服務的專業化，另一方面註重滿足老年人的精神追求。日本開設有專門的老年護理專業，護理人員持證上崗。在養老社區里，老年人可以參加各種學習、娛樂，甚至旅游、探險，也可以親手種植蔬菜、瓜果。“樂齡族的專屬領地、忘我快樂的享樂之地”，這就是日本對高檔養老社區的定位。

　　近年來，隨著老齡人口日益增多，日本也開始推進“住宅適老化”。即建設一些帶服務設施的老年人住宅，裡面包括一些醫療設施，也有一些老年活動設施、老人看護及餐飲設施等。日本最近在不斷發展大型社區，這些大型社區並不是讓老人集中居住，而是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，這有利於兩代人之間的互相照料和扶持。與以往大型社區不同的是，新的社區中設置有更多的適合老年人的空間和設施，提供更多樣的、更適合老年人居住的住宅，並且讓更多年齡層的人同時住在一起，這是日本政府推出的新的老年問題解決方向。

　　2.多元化的養老地產盈利模式

　　目前，美日兩國養老地產主要包括贏利性和非贏利性兩種，非贏利性養老地產主要由政府、宗教機構或慈善團體投資建設。美國的養老社區有60%左右為政府投資設立，如果加上其他社會慈善性團體的投資，這一比例將會更高。例如，持續護理退休社區在盈利性養老社區中占比非常低，其中82%的社區由非盈利性機構(半數是宗教機構)來運營。

　　對於贏利性高端養老地產，則大部分採用“一次性會費+月服務費”的模式。這種盈利模式的優點是既可以解決地產公司前期一次性投入太大的問題，還可以兼顧日後養老服務持續提供的費用支出。美國一次性會費大約為250-400萬人民幣，而日本一次性入住金為240-780萬。入住滿15年的不再退還入住金。此外，每月另收服務費1.5-3萬人民幣，還不包括醫療費、水電費、停車費等等。即便如此高收費，美日兩國養老地產公司的現金回報率也只有10%左右。當然，如此奢侈的養老地產也主要是面向小企業主、律師、公司高管等高收入人群，一般人群是消費不起的。

　　美國還普遍採用了一種“養老+地產”的商業模式，即將保險、地產、養老產業融合在一起。保險行業進軍地產領域，買斷其居住權，採取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行投資資金回籠，同時還為公司吸收高端養老保險客戶。而在日本，為降低運營成本，很多養老地產投資機構都實行全國連鎖經營。比如，日本醫學館在日本全國有1250所養老物業，基本上都位於市區，入住老人60%來自於項目5公裡範圍內；1986年就開始提供養老服務的專業機構--幸朋苑在全國有150多個分支機構。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專業服務，也對周邊社區有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務，充分利用現有設施服務到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

　　3.多元化的養老資金支持

　　在美國，入住養老社區的入門費通常是住戶自行承擔的，可以使用退休金或私人儲蓄，也可以辦理現有房產的“倒按揭”支付。而對於月費及其他醫療服務費，聯邦醫療保險和長期護理保險一般可以覆蓋老年社區的一般性的基礎護理服務，但是超出了保險範疇的高端服務費用就需個人支付了。如今“倒按揭”在美國日趨普遍，美國的倒按揭貸款放貸對象主要是62歲以上的老年人，包括三種形式：房產抵押倒按揭、政府擔保倒按揭、商業公司理財型倒按揭。

　　而在日本，政府非常重視為養老機構建立扎實的政策保障機制與社會環境基礎。例如，除一次性入住費外，“幸朋苑”由老人自己提供的服務費只有10%左右，其餘的都是從政府保險、養老金等渠道補充，這就為老人家庭減少了巨大的經濟負擔。需要介入陪護的老人，由定點醫院評定介護等級後，政府則會承擔90%的介護服務費用。

　　如此一來，通過政府的扶植、保險機構的投資、慈善捐款以及入住養老社區的老人通過養老金、“倒按揭”等方式繳納的費用，美國和日本市場化後的養老城不但能夠持續提供社會服務，而且自身還可以實現盈利。