契稅

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契稅（tax on dividends/deed tax）

　　契稅是在土地房屋權屬發生轉移變動時，就當事人雙方所立的契約，向土地房屋權屬承受人征收的一種稅。

　　應繳稅範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

　　中國大陸的契稅起源於東晉，後歷代延襲，政部經政務院批准，規定對國營、集體單位免徵契稅。社會主義改造完成以後，土地禁止買賣和轉讓，征收土地契稅規定自然停止。1966年-1976年，契稅曾一度停徵。改革開放以後，房地產交易日益活躍，產權變動出現了一些新情況，財政部先後於1981年、1990年發佈通知，要求各地全面恢復征收契稅，並對契稅政策作了一些調整。但契稅的征收對象仍只限於房產。為了適應房地產市場的發展變化，按照公平稅負、合理負擔、規範稅制、統一稅政。適當下放稅收管理許可權、增加地方財政收入的要求，1997年7月18日，國務院重新頒佈了《中華人民共和國契稅暫行條例》，並於1997年10月1日起施行。新修訂後的契稅暫行條例明確規定：對國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等行為均征收契稅。契稅的稅率為3％～5％，具體適用稅率由省級人民政府在此幅度內根據本地實際情況確定。凡土地房屋權屬發生轉移變動，承受人申報納稅時，契稅征收機關首先要查明其土地房屋權屬的合法性，再准予繳稅，開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規定的有關文件資料，方可依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋權屬變更登記手續。契稅屬地方固定財政收入，由地方財政機關或地方稅務機關負責征收管理。

　　根據現行契稅暫行條例，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人為契稅的納稅人。具體包括：各類企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織，個體經營者及其他個人。

　　現行契稅實行的3％至5％的幅度比例稅率。契稅的具體適用稅率，由各省、自治區、直轄市人民政府在規定的幅度內，按照本地區的實際情況自行確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

　　1.國有土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

　　4.國有土地使用權出讓，其計稅依據為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

　　（1）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。

　　（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

　　（3）先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依 據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

　　（4）已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免徵土地權屬轉移的契稅。

　　5.房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。

　　根據現行《契稅暫行條例》規定，契稅應在土地、房屋權屬轉移行為發生後，辦理土地使用權證或房屋產權證之前繳納。契稅的征收管理同土地管理部門、房產管理部門有著密切的關係。根據土地管理法、城市房地產法的規定，土地、房屋權屬轉移變動要辦理過戶登記手續，發放土地使用權證和房屋產權證。只有土地使用權證和房屋產權證才是土地、房屋權屬的合法憑證。不憑契稅完稅憑證而辦理土地使用權證和房屋產權證，對契稅的征收管理不利。因此，把契稅的納稅環節定在土地、房屋權屬轉移行為發生後，領取土地使用權證和房屋產權證之前，是保證契稅收入的關鍵所在。

　　根據現行《契稅暫行條例》規定，契稅的納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋轉移合同性質憑證的當天。納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，併在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

　　記載土地、房屋權屬轉移完稅情況、減稅或者免稅情況以及有關土地、房屋的具體情況的稅收會計和稅源統計的原始資料。在沒有填用前，是無價證券，填用後是納稅單位和納稅人的交稅憑證，還可以用於檢查納稅單位和納稅人的交稅情況。

　　根據現行《契稅暫行條例》規定，契稅減免主要有：

　　（1）國家機關、事業單位、社會團體和軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契稅。

　　（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵契稅；免稅範圍只限經當地住房制度改革領導小組批准出售的公有住房，並且在國家規定住房面積以內，按標準價（或者成本價）購買的公有住房。

　　（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情給予減徵或者免徵契稅。

　　（4）土地、房屋被縣級以上人民政府徵用（占用）後，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出補償費的，免徵契稅；超出補償費的部分，經縣級以上征收機關批准可酌情給予減徵或者免徵契稅。

　　（5）駐華使領館購買的館舍及職業領館館長官邸，免徵契稅；對駐華使領館為工作人員和職業領館館長以外的其他代表派遣國的領事人員承受土地、房屋權屬，由外交部提供我國與他國雙邊協定或者領事條約中有關我國住他國使領館購買房地產享受免稅的證明，報經財政部批准，免徵契稅。

　　（6）財政部規定的其他減徵、免徵契稅項目。

　　交換契稅指房屋交換行為發生後，由房屋產權承受人憑當事人雙方訂方的合同，辦理繳納契稅和房屋產權變更登記手續。房屋產權交換，交換的房屋價值相等的，免納契稅；交換價值不相等的，由多支付貨幣、實物或者其他經濟利益的一方繳納契稅。交換房屋均應按現值作價，如雙方的房屋價值懸殊，又不找價的，其差額部分應視為贈與，由多得的一方繳納贈與契稅。以實物交換房屋，屬於買賣性質，應由房屋承受人按房屋的現值價格繳納契稅。

　　買契稅指房屋買賣行為發生後，由房屋產權承受人憑當事人雙方訂立的合同，辦理繳納契稅和房屋變更登記手續的行為。在實際執行過程中，對不同情況作如下處理：

　　（1）先買房後拆料，屬於房屋買賣行為，應按成交價格繳納契稅。

　　（2）買房後未繳契稅即將房屋翻建的，應按購買房屋的成交價格繳納契稅。

　　（3）以房抵債或以實物交換房屋，實質上也是買賣關係，應由產權承受人按房屋現值繳納買契稅。

　　（4）預買房屋（其特點是賣主對一部分或全部房屋保留若幹年使用權），一般低於市價，其付房價的方式，有的按契約價格一次付清，有的採取分次付款。不論採取何種方式，契稅均應於契約成立後10日內，按當地征收機關規定的納稅期限，一次繳清稅款。完稅憑證上應註明使用年限和付款方式及必要的事項，以免發生糾紛。

　　（5）經縣以上人民政府批准徵用的房屋，房主在一年內用國家發給的補償費購買房屋的，可以免徵契稅。購買房屋的價款超過補償費的，其超過部分，經縣級以上征收機關批准可酌情給予減徵或者免徵契稅。

　　（6）以房產作投資或作股轉讓，實屬房屋產權轉移，應按有關規定辦理房屋產權交易和產權變更登記手續，視同房屋買賣，由產權承受人按買契稅率繳納契稅。

　　（7）個人以自有房屋投資於本人獨資經營企業，作為資產，因其房屋的產權未發生變動，不徵契稅，也不更換契證。

　　（8）凡房屋產權轉移變動，必須報經房產主管機關或鄉鎮人民政府審批；未經審批，私自買賣的房屋，一律不予辦理契稅，並交由房產主管機關或鄉鎮人民政府處理。

　　贈與契稅指房屋贈與行為發生後，由受贈人憑當事人雙方訂立的合同，辦理繳納契稅和房屋產權變更登記手續。以獲獎方式取得的房屋產權，實際上是接受贈與房產，應照章征收契稅。此外，房屋所有人立遺囑將房產留給非法繼承人，屬於贈與性質，不能作為繼承，應按贈與征收契稅。

　　契稅在中國臺灣是對不動產轉讓課征的稅收。 1946年6月，國民黨政府頒佈了《契稅條例》，1949 年以後被臺灣當局沿用並曾多次修正。不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權 者，均應購用公定契紙，申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域的土地，兔徵契稅。

　　現行納稅人及稅率如下：

　　1、買賣契稅，由買受人按契約所載價額的6%申報納稅；

　　2、典權契稅，由典權人按契約所載價額的4%申報納稅；

　　3、交換契約，由交換人估價立契，各就承受 部分契價2%申報納稅，有給付差額價款者，其差額價款按買賣契稅稅率課征；

　　4、贈與契稅，由受贈人估價立契，按契價6%申報納稅；

　　5、分割契稅，由分割人估價立契，按契價2%申報納稅；

　　6、占有契稅，由 占有不動產依法取得所有權的人估價立契，按契價6％申報納稅，先典後賣者，可以原納典權契稅額抵繳買賣契稅，但以典權人與買主同屬一人者為限。

　　下列情況免稅：

　　一、各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者，不適用之。

　　二、政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。

　　三、政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。

　　四、建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得使用權者，不適用之。

　　五、建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。

　　不課征契稅之情形:

　　不動產為信托財產者，於左列各款信托關係人間移轉所有權，不課征契稅：

　　一、因信托行為成立，委托人與受托人間。

　　二、信托關係存續中受托人變更時，原受托人與新受托人間。

　　三、信托契約明定信托財產之受益人為委托人者，信托關係消滅時，受托人與受益人間。

　　四、因遺囑成立之信托，於信托關係消滅時，受托人與受益人間。

　　五、因信托行為不成立、無效、解除或撤銷，委托人與受托人間。

　　納稅人應於不動產買賣、承典、交換、贈與、分割契約 成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起 30日內，填具契稅申報書表，檢同產權契約書狀憑證，向當地主管稽征機關申報契稅。稽征機關收到 申報後，應於15日內審查完畢，查定應納稅額，發單通知納稅人。由納稅人申報契價，未達申報時。由當地不動產評價委員會評定標準價格，依評定標準 價格計徵契稅。納稅人應於稽征機關核定稅額通知書送達後30日內繳納，並領回原繳證件。凡因不動 產的買賣、承典、交換、贈與、分割及占有而辦理所有權登記者，地政機關應憑繳納契稅收據辦理權利變更登記。