社區底商

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　　社區底商泛指以居民住宅的底層建築作為商業服務設施，聚集多家商業網點，為社區居民提供基本的商品和服務。

　　以開發商為主體建設的新型住宅為社區商業發展提供了物質載體，住宅底層成為商業網點，且數量充足，臨街的社區底商由此而成。由於地產開發商只是將底商分別出租給不同的商戶，由商戶自主抉擇經營形式與內容，開發商只按合同約定收取租金，因此，涉及居民基本生活需求的業態形式因租金昂貴、無利經營或微利經營，很多或歇業或閑置。朝陽區的社區底商同樣是住宅環境變遷的伴生物，老舊小區改造以後出現的門面房成為底商，為社區居民日常生活提供了便利，同時也給社區環境帶來影響和干擾。未來社區底商應該與居民居住地有所間隔，趨向於集約化運行模式，逐漸過渡到商業街，直至形成社區商圈。

　　住宅底商功能主要分為兩種：服務於小區內部的和服務於小區外部的。前者以小區居民為服務對象，應以綜合經營各種類、各層次消費品為主。在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。服務種類應比較齊全，能夠滿足小區居民的日常生活需要，主要有便利店、髮廊、洗染店、花店、郵局、銀行等。對於服務於小區外部的，應綜合考慮周邊環境。服務於小區外部的商鋪應位於交通便利、商業氛圍濃郁的地區，如火車站、汽車站、飛機場等交通樞紐或商業區。

　　在社區規劃時，做底商需要一些條件的限制，一定要根據項目自身的特點，考察周邊環境後，才能比較準確地做出項目底商的定位。一般來說要考慮以下因素：

　　1.商業旺區最好臨街

　　在一些已形成“小市鎮”態勢的郊區項目建底商，一是社區業主的商服配套之用，二為吸引周邊半徑三公裡以內的客流，這也會帶動樓盤人氣的上升。無論是市區還是郊區，都要求公共交通路網發達便利。

　　在新開發的居住區域內，底商價值判定標準傾向於選擇臨街狀態為四面臨街、三面臨街或兩面臨街(角地)的土地。底商臨街立面越多，交匯道路越多，日後接受輸送的購買力越多，商業效率越高。

　　臨街商鋪的價值

　　【四面臨街】底商中四面臨街的情況並不多見，其特點是體量大，四面臨街的商鋪具有規模效應。

　　【三面臨街】三面臨街的底商商鋪具有兩個街角和三個主要臨街立面，這類商鋪氣勢恢弘，容易突出商業主題，但其規模小於四面臨街的商鋪。

　　【兩面臨街】位於街角上的商鋪，可以將商鋪內的商品、商業信息傳遞給多個走向的人流：位於三岔路街角的商鋪有兩個人流走向，位於四岔路街角的商鋪有三個人流走向，商鋪路過的人流量越高，吸引入店的人數就越多，則可能完成的銷售額也就越大；

　　【單面沿街】位於街面的商鋪有來往兩個人流走向，商鋪價值次於街角商鋪。對直行人流的視野而言，幾乎沒有盲角。

　　【立面形態】四面臨街和三面臨街的商鋪與周鄰的關係十分清晰，而一面臨街的商鋪有著多種立面形態。如果我們在緊鄰的兩個商鋪立面之間虛擬一條直線，那麼，突出這條線的商鋪，我們稱之為“凸型商鋪”；低於這條線的我們稱之為“凹型商鋪”；與這條線基本保持一個平面上的我們稱之為“平面商鋪”。“平面商鋪”是最常見、數量最多的商鋪。在這三種立面形態的商鋪中，根據商鋪的廣告展示作用的要求，“凸型商鋪”的商業價值最大，“平面商鋪”次之，“凹型商鋪”的商業價值最小。

　　凹型商鋪是位於袋地的商鋪，雖然它與街邊商鋪同樣擁有兩個人流流向，但是它的門面或櫥窗的實物景象停留在人們視野中的時間較短，在人們還沒有作出判斷和反應時，人們的腳步已匆匆走過商鋪，視野已被下一個櫥窗或陳列的商品所吸引。

　　2.經營理念應錯位

　　開發商在調研周邊商業狀況時，首先必須以社區業主的需求為主，然後再認真研究附近的各種商業業態，尋找既符合業主需要，又儘量避免類型雷同，實行主題具有鮮明特色的錯位經營理念。此外，應註意底商的經營檔次要與項目自身的形象相符。

　　3.整體風格要統一

　　底商的經營品種與範圍可以多種多樣，也有一些技巧。比如餐飲，要依項目本身已有的客戶的數量及其消費能力而定，高檔項目的底商可以主打某風味為主，以家常菜為輔，這樣就排除了一般的流動客流；娛樂以社區需求的康體項目為主，一次性投入長期受益且利潤較大；儘量選擇特許經營或連鎖店，因為成熟的品牌可以更快地進入市場，成功的品牌又能提升物業的形象。要註意大型底商應該設有統一的門面外觀，以一個最能表現其特色的商業中心名稱的整體形象推出，從規劃開始，便由開發商委托給一家專業的管理公司，實行所有權與經營權分離的規範的管理，讓該商業中心在人們的眼中是一個統一的品牌形象，而各品牌零售店分別經營自己各具特色的商品。

　　4.有租有售化整為零

　　小面積的底商容易成功，而大面積的底商最好有租有售，並儘量化整為零，將大面積切割成一塊塊小面積，一二十平方米的面積最受投資或經營商鋪者的青睞。

　　5.硬體設施要跟上

　　底商在佈局和設施方面最重要的是保證樓盤業主的私密性，有先進的安全設施使商店與住區分開，讓社區原先安靜整潔的環境得以保持，所以應該設有業主專用的電梯，自動刷卡或設有保全，除了業主之外，逛商店的顧客絕對上不了其他樓層；還應有自動扶梯、專用貨梯等；空調、水電、消防等配套設備設施應完善；要有足夠方便使用的車位。

　　此外，在進行底商出租（銷售）定價時，除了地價、成本等既定因素外，底商的交通環境也是十分重要的參考因素：

　　 環保狀況：在商業用地的周鄰地區，生態狀況也影響其土地價值。對商業用地價格產生影響的有：噪音控制、大氣凈化程度、商圈的藝術佈置、文化氣氛、綠化率等；

　　交通狀況：在交通發達的區域，商業必然發達，這是因為便利的交通工具為人們往來提供了條件。在現代交通運力中，交通工具種類多樣，根據它們的客運能力大小以及便捷的程度，分別對商業用地價起著作用。如地鐵、磁懸浮列車、輕軌交通、公交站點、輪渡碼頭以及空港、火車站等，均能成為附近的商業用地不同程度的增值因素。