社区底商

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　　社区底商泛指以居民住宅的底层建筑作为商业服务设施，聚集多家商业网点，为社区居民提供基本的商品和服务。

　　以开发商为主体建设的新型住宅为社区商业发展提供了物质载体，住宅底层成为商业网点，且数量充足，临街的社区底商由此而成。由于地产开发商只是将底商分别出租给不同的商户，由商户自主抉择经营形式与内容，开发商只按合同约定收取租金，因此，涉及居民基本生活需求的业态形式因租金昂贵、无利经营或微利经营，很多或歇业或闲置。朝阳区的社区底商同样是住宅环境变迁的伴生物，老旧小区改造以后出现的门面房成为底商，为社区居民日常生活提供了便利，同时也给社区环境带来影响和干扰。未来社区底商应该与居民居住地有所间隔，趋向于集约化运行模式，逐渐过渡到商业街，直至形成社区商圈。

　　住宅底商功能主要分为两种：服务于小区内部的和服务于小区外部的。前者以小区居民为服务对象，应以综合经营各种类、各层次消费品为主。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。服务种类应比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要，主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。对于服务于小区外部的，应综合考虑周边环境。服务于小区外部的商铺应位于交通便利、商业氛围浓郁的地区，如火车站、汽车站、飞机场等交通枢纽或商业区。

　　在社区规划时，做底商需要一些条件的限制，一定要根据项目自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出项目底商的定位。一般来说要考虑以下因素：

　　1.商业旺区最好临街

　　在一些已形成“小市镇”态势的郊区项目建底商，一是社区业主的商服配套之用，二为吸引周边半径三公里以内的客流，这也会带动楼盘人气的上升。无论是市区还是郊区，都要求公共交通路网发达便利。

　　在新开发的居住区域内，底商价值判定标准倾向于选择临街状态为四面临街、三面临街或两面临街(角地)的土地。底商临街立面越多，交汇道路越多，日后接受输送的购买力越多，商业效率越高。

　　临街商铺的价值

　　【四面临街】底商中四面临街的情况并不多见，其特点是体量大，四面临街的商铺具有规模效应。

　　【三面临街】三面临街的底商商铺具有两个街角和三个主要临街立面，这类商铺气势恢弘，容易突出商业主题，但其规模小于四面临街的商铺。

　　【两面临街】位于街角上的商铺，可以将商铺内的商品、商业信息传递给多个走向的人流：位于三岔路街角的商铺有两个人流走向，位于四岔路街角的商铺有三个人流走向，商铺路过的人流量越高，吸引入店的人数就越多，则可能完成的销售额也就越大；

　　【单面沿街】位于街面的商铺有来往两个人流走向，商铺价值次于街角商铺。对直行人流的视野而言，几乎没有盲角。

　　【立面形态】四面临街和三面临街的商铺与周邻的关系十分清晰，而一面临街的商铺有着多种立面形态。如果我们在紧邻的两个商铺立面之间虚拟一条直线，那么，突出这条线的商铺，我们称之为“凸型商铺”；低于这条线的我们称之为“凹型商铺”；与这条线基本保持一个平面上的我们称之为“平面商铺”。“平面商铺”是最常见、数量最多的商铺。在这三种立面形态的商铺中，根据商铺的广告展示作用的要求，“凸型商铺”的商业价值最大，“平面商铺”次之，“凹型商铺”的商业价值最小。

　　凹型商铺是位于袋地的商铺，虽然它与街边商铺同样拥有两个人流流向，但是它的门面或橱窗的实物景象停留在人们视野中的时间较短，在人们还没有作出判断和反应时，人们的脚步已匆匆走过商铺，视野已被下一个橱窗或陈列的商品所吸引。

　　2.经营理念应错位

　　开发商在调研周边商业状况时，首先必须以社区业主的需求为主，然后再认真研究附近的各种商业业态，寻找既符合业主需要，又尽量避免类型雷同，实行主题具有鲜明特色的错位经营理念。此外，应注意底商的经营档次要与项目自身的形象相符。

　　3.整体风格要统一

　　底商的经营品种与范围可以多种多样，也有一些技巧。比如餐饮，要依项目本身已有的客户的数量及其消费能力而定，高档项目的底商可以主打某风味为主，以家常菜为辅，这样就排除了一般的流动客流；娱乐以社区需求的康体项目为主，一次性投入长期受益且利润较大；尽量选择特许经营或连锁店，因为成熟的品牌可以更快地进入市场，成功的品牌又能提升物业的形象。要注意大型底商应该设有统一的门面外观，以一个最能表现其特色的商业中心名称的整体形象推出，从规划开始，便由开发商委托给一家专业的管理公司，实行所有权与经营权分离的规范的管理，让该商业中心在人们的眼中是一个统一的品牌形象，而各品牌零售店分别经营自己各具特色的商品。

　　4.有租有售化整为零

　　小面积的底商容易成功，而大面积的底商最好有租有售，并尽量化整为零，将大面积切割成一块块小面积，一二十平方米的面积最受投资或经营商铺者的青睐。

　　5.硬件设施要跟上

　　底商在布局和设施方面最重要的是保证楼盘业主的私密性，有先进的安全设施使商店与住区分开，让社区原先安静整洁的环境得以保持，所以应该设有业主专用的电梯，自动刷卡或设有保安，除了业主之外，逛商店的顾客绝对上不了其他楼层；还应有自动扶梯、专用货梯等；空调、水电、消防等配套设备设施应完善；要有足够方便使用的车位。

　　此外，在进行底商出租（销售）定价时，除了地价、成本等既定因素外，底商的交通环境也是十分重要的参考因素：

　　 环保状况：在商业用地的周邻地区，生态状况也影响其土地价值。对商业用地价格产生影响的有：噪音控制、大气净化程度、商圈的艺术布置、文化气氛、绿化率等；

　　交通状况：在交通发达的区域，商业必然发达，这是因为便利的交通工具为人们往来提供了条件。在现代交通运力中，交通工具种类多样，根据它们的客运能力大小以及便捷的程度，分别对商业用地价起着作用。如地铁、磁悬浮列车、轻轨交通、公交站点、轮渡码头以及空港、火车站等，均能成为附近的商业用地不同程度的增值因素。