旅游綜合體
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旅游綜合體是指基於一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產業聚集區，也是一個旅游經濟系統，並有可能成為一個旅游休閑目的地。“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”。
“旅游綜合體”出現，是“旅游消費模式升級(從單一觀光旅游到綜合休閑度假)、景區發展模式升級(從單一開發到綜合開發)、地產開發模式升級(從傳統住宅地產到綜合休閑地產)”三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎，也決定了其核心特征包括以下五個方面：
從旅游發展的角度來說，旅游綜合體實際上有三大作用：其一，推動區域旅游從“觀光時代走向休閑時代”。其二，推動區域旅游從“景區時代走向旅游目的地時代”。其三，推動旅游開發從“單一產品時代走向綜合體時代”。
從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產的開發提供了一種創新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進行旅游休閑導向的土地綜合開發，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開髮帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個最為成功的典型。
旅游綜合體的分類依據有多種，其中兩種。
其一，從品質上來說，可以分為一般旅游綜合體和國際旅游綜合體(實際上這裡的國際，更多的是指“具有國際水準”的意思，如西溪天堂國際旅游綜合體)兩種。
其二，事實上，我們認為，旅游綜合體的分類，基於核心資源、核心產品或核心功能來劃分，在規律性的把握上，更有現實的意義，由此一般形成了“X+旅游綜合體”的分類模式(X，指核心資源、核心產品或核心功能)，這些分類在實際的情況中又有交叉，但主要包括以下十大類別：1.溫泉旅游綜合體，如珠海海泉灣、北京溫都水城、柏聯SPA。2.濱海旅游綜合體，如海南清水灣。3.主題公園綜合體，如深圳華僑城、成都溫江國色天香。4.鄉村旅游綜合體，如成都五朵金花。5.高爾夫旅游綜合體，如深圳觀瀾湖、杭州富春山居高爾夫。6.文化創意旅游綜合體，如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彞人古鎮。7.休閑商業旅游綜合體，如上海豫園。8.主題酒店旅游綜合體，如西溪天堂、澳門威尼斯人度假村。9.生態休閑旅游綜合體，如東部華僑城、恩龍世界木屋村。10.休閑新城旅游綜合體，如甘肅冶力關、京津新城。
1、確立功能構架為核心
功能構架的確立，是旅游綜合體打造的核心所在。旅游綜合體在功能構架上，絕不是各種功能簡單的堆砌和羅列，而是要充分研究其主要作用、內在關係和互動模式。
1)打造核心吸引中心。打造核心吸引中心，是面向市場需求，創新整合開發核心資源，目的是創造一個或多個獨特的核心吸引物，這是創造核心吸引力的基石所在，可以是一個或多個核心旅游休閑項目——觀光景區、主題公園(樂園)、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區、溫泉養生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。
核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。這是旅游綜合體打造的關鍵，需要對旅游產品有著深入的研究與創新能力，才能實現。
2)構造休閑聚集中心。構造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源的各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系，實際上是在泛旅游產業構架下各種休閑業態的聚集(Mall構架的游憩方式)，主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項目、滑雪場等。
核心吸引中心把人流吸引進來，也形成了最初的消費，但要留住人流並擴大其消費，就需要創造更多的休閑產品，激發並滿足人流的休閑消費需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。
3)創造延伸發展中心。創造延伸發展中心，主要是延伸發展地產業(利潤主要來源)、泛旅游產業、現代服務業等相關產業，這是獲取土地開發巨大收益的重中之重。
對於旅游綜合體，核心吸引中心與休閑聚集中心，是關鍵所在，也是旅游經營的主要依托，這兩部分的成功開發將極大地提升土地價值與品牌價值，也能夠創造可持續的現金流。但是，要真正獲得土地開發上的巨大回報，必須進行延伸發展，主要是休閑地產社區、會議會展和文化創意產業的開發，以及現代農業、現代服務業的開發等，最終形成一個泛旅游產業的發展構架。尤其休閑地產，是最重要的延伸發展中心，包括高端居住小鎮、度假公寓、養生社區、研發園區、文化創意產業園區、企業總部基地等多種形態。
考慮到住宅價值體現的周期較長，先期可以先推出部分休閑地產項目，以便快速回籠資金。
2、確立操作運營為支撐
由於是一個複雜的綜合旅游發展模式，旅游綜合體對於運營的要求極高，也具有相當的難度。在此，我們立足推進項目操作的角度，從兩個方面來談初步的操作建議：
1)尋求專業化、落地化的高水平的智力支持。目前，由於競爭相對激烈，從前期拿地到實際開發，都需要一個高水平的開發方案。這就要求政府或開發企業十分重視旅游綜合體開發方案(包括策劃、規劃、設計和運營咨詢)的編製，在實際操作中，要靠高水平的智力支持來實現。我們認為，對於相對複雜的旅游綜合體來說，高水平的智力支持應當具備以下兩項能力：
第一，具備多專業配合的團隊構架——透析泛旅游產業的團隊大構架，特別是旅游產品、度假酒店、休閑地產、投資運營和土地綜合開發的專業人才。第二，具備全程化咨詢的服務能力——即要具備從創意策划到落地運營的綜合能力，因為一個成功的旅游綜合體開發方案，必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長，缺一不可。而“策劃找靈魂、規劃搭骨架、設計長血肉、運營促成長”各有不同，因而能夠落地的規劃設計機構必須是策劃、規劃、設計、運營咨詢一體化的構架。
2)選擇特色化、創新化的高水準的運營模式。真正的旅游綜合體，對旅游綜合運營的要求非常高，要體現全局性、長期性、品質性，在實際的操作中，應該有兩種這樣的選擇：其一，是獨 立開發，獨立運營的模式。在全國，能夠這樣做的企業並不多，主要是大型旅游集團或已經轉型旅游領域多年的大型地產集團，如華僑城、港中旅、國旅、龍城控股、方特、卓達等。其二，是統籌開發，合作運營的模式。這裡面就會形成一個新的運營主體——旅游綜合體運營商，類似於城市運營商、區域運營商，主導地塊的規劃與開發，並且是一個招商平臺、融資平臺、營銷平臺，做一級半開發，除了開發並獨立運營自身比較擅長的項目外，綜合體內的其他項目則通過戰略合作的方式來落實具體運營，如酒店、商業街、娛樂項目等等。
故而，一個旅游綜合體既要有自己的一個專業的主體運營公司，同時要根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理運營項目，才能夠為目標客群提供周到的綜合服務。
“西溪天堂”項目位於杭州西溪國家濕地公園的東南角，距離西湖不足5公裡，距離市中心(武林廣場)約7.5公裡，為杭州西溪國家濕地公園主入口之地標性建築群。西溪天堂定位為杭州最具特色的國際旅游綜合體，世界級的城市休閑和度假會議酒店群落。它的形成是在杭州城市旅游走向國際化發展的驅動下誕生的，是中國城市綜合體發展的必然趨勢之一。杭州作為一個國際化的旅游都市，每年有上千萬的旅游吞吐量，對高標準、大規模的旅游公共服務配套設施的需求越來越迫切。西溪天堂就是這樣一個以國際酒店集群為核心，融合中國濕地博物館、國際酒店集群、精品商業街、國際俱樂部、酒店式公寓、旅游公共服務設施為一體的“國際旅游綜合體”。
其中，國際酒店集群匯聚了世界鼎級的酒店品牌，不僅有國際超五星級度假酒店——杭州西溪悅榕莊、國際標準五星級酒店——杭州西溪喜來登度假酒店、悅榕集團旗下五星級酒店品牌——杭州西溪悅椿度假酒店，還有杭州曦軒酒店、西溪布魯克酒店、國際青年旅舍。共有一千餘客房、二千餘餐位、三千餘平米的會議室。
西溪天堂精品商業街總建築面積約5萬平方米，從地下一層至地上二層，店鋪逾160 家。商業區依據西溪濕地傳統小鎮建築特色，使水景與建築完美融合，猶如身處美麗寧靜的市外桃源。街區以一站式國際休閑、娛樂、創意生活集群為主題，規劃有國際風尚區、創意生活區、精品影院、大型KTV、美食廣場、碼頭餐飲區等高品質區塊。目前已有保利影院、高端粵菜會所、頂級日本料理、香港珍品私房菜、紅酒館、牙買加咖啡等諸多商家簽約入駐。
西溪天堂國際俱樂部則是由五位建築大師親自設計的五棟獨棟式產權式酒店組成，總建築面積約15000平方米。擁有室內、室外游泳池；視聽室；閱讀室；SPA房；階梯型禮堂、多功能廳、酒窖、雪茄吧等多種設施，再加上豐富多彩的大師個人風格的建築形態，將成為杭州最高端的小型會議、展覽、活動的最佳場所。
西溪天堂配套的旅游公共服務設施(中心)總建築面積近5萬平方米。其中，地面地下雙層大型生態停車場在設計上專門採用了下沉式庭院等手法，使得整個停車區域成為了一個生態型的綠色建築空間，能同時容納1110個小型車位和70多輛大型旅游觀光公車，為博物館、濕地公園的游客提供了足夠的停車配套。
為高標準地完成中國首個世界級國際旅游綜合體的使命，西溪天堂開創了世界領先的旅游發展模式，以世界一流的技術、團隊和領先的設計作支撐，邀請了磯崎新、戴衛·奇普菲爾德、哈韋爾·皮奧茲、馬利奧·博塔、斯蒂文·霍爾等五位世界級建築設計大師領銜近60家境內外精英團隊參與設計，開中國旅游綜合體之先河，創國際共用的休閑、度假天堂。
長白山國際旅游度假區位於吉林省撫松市境內，總占地21平方公裡，其中建設用地11.5平方公裡。度假區緊鄰營撫高速和松江河鎮火車站，距長白山機場10公裡，距天池20公裡,地理位置優越。項目總投資200億元人民幣，由萬達集團、泛海集團、一方集團、億利集團、聯想集團、用友集團六家企業聯合投資，是中國目前投資額最大的旅游項目之一。該項目已被吉林省政府批准成為長白山旅游接待中心的重點建設項目，是全省集中力量建設的旅游接待基地之一，享受省級經濟開發區的特惠待遇。
長白山國際旅游度假區以冰雪運動為品牌，以體育休閑、度假療養、商務會議和自然觀光為主導，突出長白山森林生態魅力和北國冰雪風光。
度假區以體育娛樂服務業、生態休閑度假產業、商務度假服務業、旅游地產業為核心，發展具有持續創新力、高科技設施和綜合服務功能的現代化度假區。度假區通過重點開展滑雪、高爾夫等旅游度假項目，突出體育休閑與長白山森林風光的特色，將建設成為亞洲頂級的示範性冰雪運動基地和滑雪愛好者的天堂，將與長白山風景名勝區旅游事業聯動發展，提高旅游業綜合服務等級，打造世界級水平的生態、文化、時尚、創新高度融合的旅游目的地。
項目集旅游、會議、休閑、商業、娛樂等功能於一體，規劃為滑雪場、高爾夫、高端度假酒店群、旅游小鎮、森林別墅等五個主要功能區。
