房地產基金

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房地產基金的概念

  房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理經營營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式,募集投資者的資金,委托給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款投資投資期限較長,追求穩定連續性的收益基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

房地產基金的優勢

  以獲得投資收益為目的的房地產投資基金的提供者之所以不採用“單個投資制度”直接投資房地產項目,而是通過“集合投資制度”間接從事房地產投資,是因為房地產投資基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規範的特點,具有“單個投資制度”所無與倫比的制度優勢。

房地產基金的分類

  • 根據基金證券是否可贖回,即按基金規模是否固定,可以分成開放式房地產投資基金和封閉式房地產投資基金。

  採用共同基金組織形式的綜合房地產基金屬於開放式基金,而採用有限合伙制(MLPs)形式的房地產投資基金多為封閉式基金

  • 根據資金募集方式,可以分為私募房地產投資基金和公募房地產投資基金。
  • 根據信托期限可以分類為有限期房地產投資基金和無限期房地產投資基金。

  傘型合伙房地產投資信托是擁有一家房地產有限合伙公司的房地產投資信托,並且是該房地產有限合伙公司的主要合伙伙伴。傘型多重合伙房地產投資信托是擁有多家房地產經營合伙公司的房地產投資信托。

  • 從房地產投資基金的資金來源和管理方式來看,房地產投資基金可以分為:獨立型房地產投資基金、附屬型房地產投資基金、半附屬型房地產投資基金。

房地產基金的類型

  投資基金是從“單個投資計劃”發展起來的“集合投資計劃”。當集合投資計劃的制度安排是公司時,投資基金便是公司型投資基金;當這種制度安排是有限合伙時,投資基金便是有限合伙型投資基金;當這種制度安排是信托時,投資基金便是契約型投資基金

  公司型房地產基金

  公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、通過發行基金單位籌集資產並投資於房地產的基金。其認購人和持有人是基金的股東,享有股東所應享有的一切利益,同時也是基金公司虧損的最終承擔者;其發起人可以自己管理基金,也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理

  契約型房地產基金

  契約型房地產投資基金又被稱作信托型基金,是指以信托法為基礎,根據當事人各方訂立的信托契約,由基金髮起人發起,公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。契約型房地產投資基金三方當事人分別為:基金受益人基金管理人和基金信托人。

  有限合伙型房地產基金

  有限合伙將合伙人分成兩類,即:有限合伙人和普通合伙人。對於有限合伙公司而言,前者是企業的所有者,後者是企業的經營者。有限合伙型房地產基金的目的是獲取能產生最大現金流量的房地產,可能採取用現金夠買收益型房地產的策略。投資者的目的將決定有限合伙型房地產基金投資目的以及相應的策略。有限合伙型房地產基金的集資通常有兩種形式:基金制和承諾制。

  房地產投資基金不僅需要制定和設計一些變通的方案規避法律、政策和經營上的風險,更重要的是要根據國情形成我國自己的房地產投資基金投資風險控制機制和操作程式,才能保證我國房地產投資基金健康地發展。

房地產基金的風險管理

  房地產基金的投資風險包括:經營風險財務風險流動性風險通貨膨脹風險管理風險利率風險、政策法規風險和環境風險

  基金內部控制措施包括:可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程,以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。

  房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠儘可能得到來自企業家和投資企業的完整準確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者,才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施:藉助商業計劃書盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。

  房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險,同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險,房地產投資基金應當採取以下措施:用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救

  房地產基金的財務管理模式有:單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。

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