房地產保有環節稅

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　　房地產保有環節稅是指房地產的使用者或所有者在使用或持有房地產時應繳納的稅收。目前我國房地產保有環節稅收主要包括房產稅(對內)、城市房地產稅(對外企或個人及港澳台)、城鎮土地使用稅三種。

　　開徵住房地產保有環節稅收的調控意義到底多大?要回答這些問題，需要先弄清住房市場價格變化規律以及我國房地產價格飆升的真正原因。

　　住房價格飆升的真正原因是投機炒作。眾所周知，在正常的市場競爭狀態下，市場價格的波動是由市場供求關係決定的：供大於求時價格就下跌、供不應求時價格就上漲，只要市場競爭正常有序，價格會自然趨穩;但如果正常的市場秩序被破壞，比如有人出於投機炒作目的而大量囤積產品，造成虛假的供不應求，市場就會失靈，價格就會出現不正常暴漲暴跌。消費者的消費需求才是真正的市場需求，這種正常的市場需求帶來的價格漲跌才是正常的。那麼我國目前房價的漲跌到底是不是反映正常的市場需求呢?

　　不可否認，經濟的快速發展、農村人口向大城市的轉移等，導致北京、上海這樣的國際大都市住房消費需求增長，價格上漲在所難免。為平抑價格，政府大量增加住房供給。1998年～2006年的9年時間里，住宅投資年均增長27.4%，即住宅供給增長速度是27%左右，而城市人口增長速度只有3%，顯然住宅應該已是供大於求了。但是，一個不爭的事實是，越來越多的人發現住房上漲的趨勢後，紛紛囤積大量房源待價而沽，一人購買幾套甚至幾十套住房的現象在北京已屬普遍，從而虛假地放大了需求量，推動住房價格飆升。最著名的“溫州炒房團”在各大城市炒房就是典型。甚至開發商也“捂盤惜售”，加入了投機炒作的行列。如此大量被囤積的住房如果不及早被擠出來，不但會造成大量住房空置，浪費資源，而且會使市場供求關係難以正常，使住房價格永遠難以趨穩。最終的後果將是不堪設想的，當價格膨脹到一定程度必然因泡沫破滅而下滑甚至暴跌，等時機成熟時(比如政府救市)投機炒作者又會進行大量炒作，導致房價再次暴漲。如此反覆，房地產市場將陷入暴漲暴跌的震蕩不安中。而罪魁禍首就是破壞了正常供求關係的投機炒作。

　　前幾年稅收調控措施收效甚微的原因是沒有打中投機炒作行為的痛處。既然住房市場價格飆升的罪魁禍首是投機炒作，那麼所有調控措施必須要以趕走投機炒作的人為目的，尤其是稅收調控措施，必須打中投機炒作行為的痛處，即要讓投機炒作的人感到無利可圖，才會使他們自動離開。

　　那麼前幾年採取的稅收調控措施具備上述功能嗎?當時的稅收措施都是增加住房交易環節一次性繳納的稅收，而交易環節的稅收完全可以轉嫁給購買方承擔，囤積住房者不會受到任何影響。因此，稅收調控手段出台後，住房價格仍然在大量的囤積居奇、投機炒作中一路飆升，稅收調控形同虛設。

　　加強房地產保有環節稅，同時引導房地產投資方向，才能真正趕走投機炒作者。稅收政策要真正發揮作用，必須讓囤積住房的人付出較高的成本，至少要抵消掉他們的預期收益。那麼到底有沒有具備這種功能的稅收調控措施呢?先來看看發達市場經濟國家的成功做法。

　　從目前我國的實際情況看，要有效防範住房價格的暴漲暴跌，保障住房市場的健康穩定發展，不妨借鑒一下發達國家的成功經驗，一方面引導房地產投資者的正確投資方向，即建立規範的房地產投資基金，用於經營性房地產投資;另一方面儘快加強房地產保有環節稅，增加囤積住房的稅收成本，從而把囤積居奇、投機炒作的人從住房市場中趕走。

　　地方政府亂收費、亂罰款、亂攤派即“三亂”的問題由來已久。1998年3月19日，財稅體制存在的一個問題就是“費大於稅”。近年來，黨中央、國務院下決心治理這個問題，發佈了大量的政策文件。國務院發佈的《關於進一步促進中小企業發展的若幹意見》還在強調，要嚴肅查處亂收費、亂罰款和各種攤派行為。但令人費解的是，“取消”、“降低”的命令和行動年年有，收費的種類和標準卻年年增、年年亂，形成“國家稅負輕而百姓負擔重”的奇怪現象。目前不少地方還採取贊助、捐款等形式向企業收費，無任何文件，難以對其進行依法查處。許多地方政府還紛紛將“賣地”收入作為重要財源。正因為如此，地方政府被越來越多地指責為房地產價格飆升的重要推手。

　　其實，地方政府並非都是“愛錢如命”。地方政府之所以如此不顧禁令地“斂財”，是因為地方稅制設計沒有解決地方政府的財源問題。現行的地方稅制內容缺失，不但許多新稅源沒有開徵，而且現有的地方稅由於長期沒有修訂，而導致稅基過窄、稅制結構不合理、稅收徵管力度弱而且成本高，使本來已經嚴重不足的地方稅收出現流失，嚴重製約了地方稅收規模的擴大。而我們又沒有授予地方政府以稅收立法權，地方政府只能在自己的許可權範圍內儘量開闢財源。一些地方政府轉而依賴各種非稅收入來彌補正規稅收的不足，“三亂”由此產生。在沒有解決地方政府財源問題前，簡單地禁止“三亂”，其結果自然是屢禁不止。

　　那麼到底應當如何改革呢?多年來治理“三亂”的經驗教訓告訴我們：要真正根治“三亂”，必須先為地方政府設計出一套可行、有效、足夠、穩定的正規財源。這幾年，國務院針對上述地方稅制存在的問題，對現行的地方稅行政法規進行了部分修訂，但“費大於稅”的格局沒有大的改觀。從長遠看，地方稅的主體稅種應該是住房保有環節的稅收，因此當務之急是儘快開徵這一稅收。開徵之初，可以先將重點放在對房地產市場的調控上，以後再慢慢擴大稅基，使其逐步形成地方政府的主要財源，地方政府也就沒有必要去搞“三亂”，或者挖空心思高價賣地了。而且，稅收屬於預算內收入，從入庫到支出都有法定的程式制約。以正規稅收的形式慢慢替代地方政府目前的非稅收入，還可以有效根除目前普遍存在的坐收坐支、公款吃喝等集體腐敗問題。

　　增加房地產保有環節的稅收，取消開發、轉讓等流轉環節不合理的稅費，對政府收入、企業收入、居民利益的影響各不相同。

　　房產稅、城鎮土地使用稅作為地方稅的主體，是地方財政收入的主要部分。加強對房地產保有環節徵稅，減少流轉環節稅費，可以優化地方稅制體系，為地方財政創造持續穩定的稅源，從而促使地方政府完善地方公共財政建設，滿足廣大人民群眾的需要 。在很大程度上還可減輕地方政府受短期利益的驅使，盲目批地，以地生財的狀況。

　　由於增加房地產保有環節的稅收，取消開發、轉讓等流轉環節不合理的稅費，將使房地產開發轉讓成本下降，有利於增加房地產開發經營企業的利潤。另一方面由於增加房地產保有環節的稅收，增加房地產的持有成本，減少房地產企業利潤。這會促使房地產企業儘快銷售持有的房地產，加快房地產市場的流通。增加房地產保有環節的稅收，取消開發、轉讓等流轉環節不合理的稅費最終對企業利潤影響是增加還是減少，取決於流轉環節減少的稅費與保有環節增加稅費兩者之間的關係以及房地產企業的房地產銷售量的變化。

　　由於取消或降低房地產開發環節不合理的稅費，購房價格會降低，一次性購房支出減少，部分減輕了購房者的支出壓力。但相應增加保有環節的稅收，會增加居住成本。對居民個人的利益影響，關鍵要看降低流轉環節稅費與增加保有環節稅費的差異，就居民個人而言，在購房貸款的情況下，購房既有一次性的首付款支出，也有經常性的還本付息支出。如果降低流轉環節稅費大於增加保有環節稅費，將使居民降低居住成本；反之，則會提高居住成本。但就各項改革對居民心理影響而言，由於降低流轉環節稅費要間接通過房地產價格體現，而增加保有環節稅收卻是由居民作為納稅義務人直接負擔，因此會增加居民心理抵觸情緒。