房地产保有环节税

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　　房地产保有环节税是指房地产的使用者或所有者在使用或持有房地产时应缴纳的税收。目前我国房地产保有环节税收主要包括房产税(对内)、城市房地产税(对外企或个人及港澳台)、城镇土地使用税三种。

　　开征住房地产保有环节税收的调控意义到底多大?要回答这些问题，需要先弄清住房市场价格变化规律以及我国房地产价格飙升的真正原因。

　　住房价格飙升的真正原因是投机炒作。众所周知，在正常的市场竞争状态下，市场价格的波动是由市场供求关系决定的：供大于求时价格就下跌、供不应求时价格就上涨，只要市场竞争正常有序，价格会自然趋稳;但如果正常的市场秩序被破坏，比如有人出于投机炒作目的而大量囤积产品，造成虚假的供不应求，市场就会失灵，价格就会出现不正常暴涨暴跌。消费者的消费需求才是真正的市场需求，这种正常的市场需求带来的价格涨跌才是正常的。那么我国目前房价的涨跌到底是不是反映正常的市场需求呢?

　　不可否认，经济的快速发展、农村人口向大城市的转移等，导致北京、上海这样的国际大都市住房消费需求增长，价格上涨在所难免。为平抑价格，政府大量增加住房供给。1998年～2006年的9年时间里，住宅投资年均增长27.4%，即住宅供给增长速度是27%左右，而城市人口增长速度只有3%，显然住宅应该已是供大于求了。但是，一个不争的事实是，越来越多的人发现住房上涨的趋势后，纷纷囤积大量房源待价而沽，一人购买几套甚至几十套住房的现象在北京已属普遍，从而虚假地放大了需求量，推动住房价格飙升。最著名的“温州炒房团”在各大城市炒房就是典型。甚至开发商也“捂盘惜售”，加入了投机炒作的行列。如此大量被囤积的住房如果不及早被挤出来，不但会造成大量住房空置，浪费资源，而且会使市场供求关系难以正常，使住房价格永远难以趋稳。最终的后果将是不堪设想的，当价格膨胀到一定程度必然因泡沫破灭而下滑甚至暴跌，等时机成熟时(比如政府救市)投机炒作者又会进行大量炒作，导致房价再次暴涨。如此反复，房地产市场将陷入暴涨暴跌的震荡不安中。而罪魁祸首就是破坏了正常供求关系的投机炒作。

　　前几年税收调控措施收效甚微的原因是没有打中投机炒作行为的痛处。既然住房市场价格飙升的罪魁祸首是投机炒作，那么所有调控措施必须要以赶走投机炒作的人为目的，尤其是税收调控措施，必须打中投机炒作行为的痛处，即要让投机炒作的人感到无利可图，才会使他们自动离开。

　　那么前几年采取的税收调控措施具备上述功能吗?当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，囤积住房者不会受到任何影响。因此，税收调控手段出台后，住房价格仍然在大量的囤积居奇、投机炒作中一路飙升，税收调控形同虚设。

　　加强房地产保有环节税，同时引导房地产投资方向，才能真正赶走投机炒作者。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高的成本，至少要抵消掉他们的预期收益。那么到底有没有具备这种功能的税收调控措施呢?先来看看发达市场经济国家的成功做法。

　　从目前我国的实际情况看，要有效防范住房价格的暴涨暴跌，保障住房市场的健康稳定发展，不妨借鉴一下发达国家的成功经验，一方面引导房地产投资者的正确投资方向，即建立规范的房地产投资基金，用于经营性房地产投资;另一方面尽快加强房地产保有环节税，增加囤积住房的税收成本，从而把囤积居奇、投机炒作的人从住房市场中赶走。

　　地方政府乱收费、乱罚款、乱摊派即“三乱”的问题由来已久。1998年3月19日，财税体制存在的一个问题就是“费大于税”。近年来，党中央、国务院下决心治理这个问题，发布了大量的政策文件。国务院发布的《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》还在强调，要严肃查处乱收费、乱罚款和各种摊派行为。但令人费解的是，“取消”、“降低”的命令和行动年年有，收费的种类和标准却年年增、年年乱，形成“国家税负轻而百姓负担重”的奇怪现象。目前不少地方还采取赞助、捐款等形式向企业收费，无任何文件，难以对其进行依法查处。许多地方政府还纷纷将“卖地”收入作为重要财源。正因为如此，地方政府被越来越多地指责为房地产价格飙升的重要推手。

　　其实，地方政府并非都是“爱钱如命”。地方政府之所以如此不顾禁令地“敛财”，是因为地方税制设计没有解决地方政府的财源问题。现行的地方税制内容缺失，不但许多新税源没有开征，而且现有的地方税由于长期没有修订，而导致税基过窄、税制结构不合理、税收征管力度弱而且成本高，使本来已经严重不足的地方税收出现流失，严重制约了地方税收规模的扩大。而我们又没有授予地方政府以税收立法权，地方政府只能在自己的权限范围内尽量开辟财源。一些地方政府转而依赖各种非税收入来弥补正规税收的不足，“三乱”由此产生。在没有解决地方政府财源问题前，简单地禁止“三乱”，其结果自然是屡禁不止。

　　那么到底应当如何改革呢?多年来治理“三乱”的经验教训告诉我们：要真正根治“三乱”，必须先为地方政府设计出一套可行、有效、足够、稳定的正规财源。这几年，国务院针对上述地方税制存在的问题，对现行的地方税行政法规进行了部分修订，但“费大于税”的格局没有大的改观。从长远看，地方税的主体税种应该是住房保有环节的税收，因此当务之急是尽快开征这一税收。开征之初，可以先将重点放在对房地产市场的调控上，以后再慢慢扩大税基，使其逐步形成地方政府的主要财源，地方政府也就没有必要去搞“三乱”，或者挖空心思高价卖地了。而且，税收属于预算内收入，从入库到支出都有法定的程序制约。以正规税收的形式慢慢替代地方政府目前的非税收入，还可以有效根除目前普遍存在的坐收坐支、公款吃喝等集体腐败问题。

　　增加房地产保有环节的税收，取消开发、转让等流转环节不合理的税费，对政府收入、企业收入、居民利益的影响各不相同。

　　房产税、城镇土地使用税作为地方税的主体，是地方财政收入的主要部分。加强对房地产保有环节征税，减少流转环节税费，可以优化地方税制体系，为地方财政创造持续稳定的税源，从而促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要 。在很大程度上还可减轻地方政府受短期利益的驱使，盲目批地，以地生财的状况。

　　由于增加房地产保有环节的税收，取消开发、转让等流转环节不合理的税费，将使房地产开发转让成本下降，有利于增加房地产开发经营企业的利润。另一方面由于增加房地产保有环节的税收，增加房地产的持有成本，减少房地产企业利润。这会促使房地产企业尽快销售持有的房地产，加快房地产市场的流通。增加房地产保有环节的税收，取消开发、转让等流转环节不合理的税费最终对企业利润影响是增加还是减少，取决于流转环节减少的税费与保有环节增加税费两者之间的关系以及房地产企业的房地产销售量的变化。

　　由于取消或降低房地产开发环节不合理的税费，购房价格会降低，一次性购房支出减少，部分减轻了购房者的支出压力。但相应增加保有环节的税收，会增加居住成本。对居民个人的利益影响，关键要看降低流转环节税费与增加保有环节税费的差异，就居民个人而言，在购房贷款的情况下，购房既有一次性的首付款支出，也有经常性的还本付息支出。如果降低流转环节税费大于增加保有环节税费，将使居民降低居住成本；反之，则会提高居住成本。但就各项改革对居民心理影响而言，由于降低流转环节税费要间接通过房地产价格体现，而增加保有环节税收却是由居民作为纳税义务人直接负担，因此会增加居民心理抵触情绪。