房地產眾籌
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房地產眾籌是指在互聯網金融背景下，發起人針對某一地產項目通過線上或線下途徑向合格投資人發起眾籌來達到營銷、融資、銷售等在內的商業目的，並承諾給予投資人產權、股權或其他回報的商業模式。
眾籌（Crowd Funding）指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。2012年12月8日美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。
房地產眾籌的六大模式[1]
隨著“眾籌”概念大熱，開發商也紛紛試水，房地產眾籌逐漸進入人們視野。以下梳理出六大房地產眾籌模式。接下來就讓我們來逐一解析。
模式一：合作單位有購房需求，開發商卻缺少拿地資金，這該怎麼辦？——“定向類”眾籌來解決
定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行，為減少拿地及後期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。
定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。定向眾籌的優勢在於在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發商在開發建設過程中自有資金的投入量。但由於政策、合作單位選擇等風險，現階段除眾美集團外，少有開發商使用。
【案例：石家莊眾美城】
石家莊眾美城 110 萬平方米建築面積中，有 33 萬平方米屬於定製項目，且項目總額 6.33 億元的土地款全部來自定製項目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關係，並約定 2300 元/㎡的銷售價格（當時周邊房價為 3200 元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用於拿地、開發建設等各個階段。此過程中，眾美組織投資者對項目承建方進行考察、參與原材料採購、清查資金流向、參加工程辦公例會、現場勘查項目進度、參與配套設施建設等。
模式二：“融資型開發類”眾籌能解決什麼問題？——鎖定客戶+融資
融資型開發類眾籌通常適用於區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行、信托等傳統融資方式的資金成本的情況。通過在項目拿地後、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利於提前鎖定一批購房意向人群。
開發類眾籌的參與門檻一般較高，並需要投資者在預售前支付所有房款；且房價折扣一般基本保持在年化收益率 10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。
【案例】碧桂園-平安眾籌建房（即碧桂園上海嘉定項目）
2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區徐行鎮02-05地塊，這也是平安好房首個開發類眾籌項目。項目以“一平方米”作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項目包裝為保險、債券、好房寶等金融產品，向特定對象（平安好房註冊用戶）進行認籌，通過金融產品設計，避免投資者與開發商直接接觸，規避了集資建房的法律風險；融資完成後項目開工，在開發建設過程中，投資者將以微開發商的身份，對項目提出建議，參與到項目的設計、社區配套等過程中，一定程度上實現產品“定製化”；在樓盤完成後，投資者即擁有了某一套樓房整體或者部分的權益；此後，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房後轉成收益權。這一模式帶有明確的營銷導向，要求投資者需是未來的購房者。
在平安好房模式中，投資者的收益主要體現在前期眾籌的標的價格將遠低於樓盤的銷售價格，價差將成為其主要獲利渠道；開發商雖然在銷售價格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環節的成本，從而獲得收益，並實現了對購房客戶的提前鎖定；而平安好房在整個眾籌過程中只做平臺建設，並不參與具體投資，收益來源於向開發商收取的平臺管理費用。
模式三：還未拿到預售許可，提前蓄客如何實現？——通過“營銷型開發類”眾籌提前鎖客
“營銷型開發類”眾籌一般在項目建設期進行，雖然眾籌期處於項目預售前、募集金額也用於項目建設，但相對於整個項目建設成本及後期價值，營銷型開發類眾籌的募集資金額度通常不算太高，如當代北辰 COCO MOMA 項目兩期眾籌資金額度共計僅為 2450 萬元，對融資環節的支持作用不明顯。但由於眾籌發起時間在建設期，有利於項目的前期宣傳，並能為項目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，“營銷型開發類”眾籌的營銷推廣意義大於融資意義。
【案例】當代北辰 COCO MOMA 一期
2015 年 1 月，當代北辰通過無憂我房發佈 COCO MOMA 工銀瑞信一期眾籌項目以 COCO MOMA384 套公寓商品房為標的，共計籌得資金 1340 萬元， 88 份眾籌份額於 2 小時內認購完畢。根據規則，最終認購或委托報銷的投資者將獲得5%的工銀瑞信產品現金收益，以及 COCO MOMA 項目的優先選房全和優惠購房權（除鎖定 22500 元/㎡的購房價格外，還將給與購房補貼，三檔的補貼金額分別為 493 元/㎡、1245 元/㎡和 2453 元/㎡）；而對在認籌期結束後選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計算的投資收益。項目不設封鎖期，在認籌期結束後（即建設期至選房期），投資者均可隨時退出。
模式四：項目短期去化難，如何讓存貨轉化為現金流？是否能通過客戶推動項目宣傳？——試一試“購買型+理財型”眾籌
對短期去化較為困難、房價有上升預期的現房或者準現房產品，可採用“購買型+理財型眾籌”的模式。通過拿出部分房源作為標的，以低於市場的銷售價格及“基本理財收益+高額浮動收益”吸引客戶，設定固定期限，由投資者共同享有標的物產權。在退出時，投資者享有優惠購房權或將標的物銷售後退出獲得增值收益；開發商則犧牲部分利潤獲取大量現金流，提升項目知名度。
“購買型+理財型眾籌”參與門檻較高、基本在 10 萬以上，開發商一般會承諾參與者“基本收益率（3%-5%）+購房優惠價格”的收益模式，眾籌期間基本上均會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。
【案例】平安好房：廣州北部萬科城
2014 年 11，平安好房、平安不動產聯合萬科推出“平安&北部萬科城” 216套房源作為標的，眾籌目標最低金額 1500 萬元。每套房產認購眾籌金額為 5 萬元-13.5 萬元。眾籌成功後，投資者的收益將由兩部分構成：一是優先選房權和低於周邊市場價近 13%的優惠購房權；二是按認籌金額計算的 3%的年化收益。在眾籌項目 10 個月的持有期到期後，投資者將決定是否置業，如果選擇置業，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業，則將獲得認籌金額對應的現金收益。
模式五：新項目開盤，如何試探市場對項目價格的接受程度？——有了“彩票型”眾籌，新盤定價不再難
彩票型眾籌實際多屬於以蓄客為目的、在項目獲得預售證後進行的營銷活動，並且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。彩票型眾籌的參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵儘量多的投資參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。彩票型眾籌的周期通常較短，且所有參與者均可獲得收益。
【案例】蘇州萬科城 100 ㎡全裝三房
蘇州萬科城為萬科首個房產眾籌項目。項目以蘇州萬科城一套全裝 100 ㎡、市值約 90 萬元的三房作為標的，眾籌金額為 54 萬元。根據規則，投資者只要投資 1000 元以上，在眾籌成功（即眾籌金額達到 54 萬元）後，便可參與接下來的競買；萬科通過搜房網作為眾籌平臺在投資者中進行拍賣，標的起拍價為 54 萬元，拍賣時間為兩小時；所有認籌的投資者都可以競買，最終只有一位投資者買下該套房產。中標者將獲得折扣購房權，即可以以拍賣成交價購買該套標的；而成交金額超出 54 萬的部分，將作為投資收益分給未能拍得房屋的其他人。在這一過程中，投資人的資金在眾籌成功後至投資周期結束前，將被暫時凍結無法贖回。
*投資收益計算：本次項目總投資收益=競得價格-眾籌總額；投資者的投資收益=總投資收益×（投資者認購額/眾籌總額）
模式六：租金高但貨值大，這類物業如何實現快速去化？——別慌，還有“REITs 型”眾籌
對於有穩定收益、但總價高或不可分割的產品，在拿地後可選擇 REITs 型眾籌，通過多人持有一個物業產品，降低單個投資者的投資額度，達到促進銷售去化、改善項目現金流的目的。在眾籌成功後，所有投資者將組建成立資產管理公司，由資管公司整體購買物業，並委托物業管理公司等進行管理運營；投資者通過金融產品持有物業相應權益，獲得租金收益以及持有期內的物業增值價值；開發商以較高的銷售價格獲得現金，同時收取長期的資產管理費用。該模式一般會設置若幹年的封閉期，封閉期後，項目發起方將按需要定期召開投資者會議，協商決策是否退出項目等問題。REITs 型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要 2 年以上。
【案例】眾籌築屋：中信台達國際酒店式公寓
2014 年，12 月 16 日，中信地產與眾籌網的眾籌築屋，聯合上線中信台達國際酒店式公寓眾籌項目，以“度假地產合伙人”的形式，推出 5 套位於海南的酒店式公寓參與房產眾籌，籌資目標 388 萬。根據要求，投資者支付 5 萬-20 萬元，即可獲得以下四項收益：（1）以原房價的 88 折購入相應比例的房產產權；（2）兩年內每年年化 7%的房產租金收益；（3）旺季 3 天或淡季 10 天免費入住酒店等權益；（4）投資者退出項目變賣房產時的房產增值收益。項目設置了兩年封鎖期，項目發起方將每年召開一次支持者會議，協商決策是否退出項目等問題；且封鎖期後租金金額將根據酒店實際經營的情況決定。
