蓄客
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蓄客是指在某種產品尚未面市之前,提前進行客戶儲備,以便在產品一上市就可以達到預期的效果。
蓄客，就是房地產開發企業在未取得預售許可證的情況下，通過第三方收取費用。
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房地產開發企業在未取得預售許可證的情況下，通過第三方收取費用，進行蓄客是一種變相的銷售行為，違反《城市商品房預售管理辦法》第六條“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售”的規定。
依據《城市商品房預售管理辦法》第十三條，《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定，縣級以上人民政府房地產開發主管部門可責令房地產開發企業停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
蓄客的前身“內部認購”，在銷售上的應用出現得較早，最早是做摸底，沒有錢的概念，沒有開發商“主動”攬客的意思，後來變成了“誠意金”，儘管可以退，但這是邁出了重要一步。讓這些客戶交錢，這對撒網“網”住客戶具有重要意義。再後來又上升為各樓盤營銷的主流手段。蓄客在營銷中發揮著重要的作用，是最好用的營銷手段。產品是否適合市場，價格是否合理，都要通過蓄客來檢驗。一般的產品，從設計到施工到推出，都要一年以上，很多樓盤需要兩年、三年。前一兩年的東西，肯定與當下的流行口味、需求趨勢都有滯後性，有差距，通過在蓄客期客人對樣板房、對環境的反應，才能確定在哪些地方差距有多大。蓄客這種手段印象里是從1993年開始放預售證就有了，當時並沒有大規模運用，現在已經成為銷售成功的必要條件。
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