內部認購

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　　內部認購原來是開發商撥一些房屋供自己公司的職員優先選購，以慰勞職員的辛勞。基本上內部認購的對象是公司職員以及與開發商業務、管理有關係的相關人士，例如負責樓盤建築的建築公司、負責策劃發售事宜的專業機構或有來往的政府部門的部分人士。但行業政策對內部認購一直並沒有明確規定。因此，內部認購由原來的“慰勞”很快演變成開發商檢驗市場的試金石和操縱銷售氣氛的營銷技巧。

　　同時，開發商為了保證儘可能多的贏利，會嚴格地控制內部認購的銷售量和時間。

　　既然提前認購能通過一定的優惠折扣，吸引大量的消費者。所以，內部外購就開始由內部轉為公開，原始的內部職工和關係戶紛紛聯繫自己的親戚朋友，這樣內部認購範圍就得到進一步擴大和延伸。

　　作為一種營銷手段，開發商發現內部認購的策略具有重要的價值。於是，很多開發商就不再遮遮掩掩，直接由內部認購變成公開認購。就這樣，內部認購登上了歷史的舞臺，目前內部認購已經成為整個營銷過程一個必不可少的環節。

　　所以，今天的內部認購早已超過並偏離了原來的方向。現在的內部認購實際上已經是提前的開盤，其流程大致與開盤集中認購的流程差不多。但是，內部認購的差別就在於，往往在開盤的時候才知道真實價格，前期要麼不知道價格，要麼只是知道一個價格區間。其次，內部認購期間由於沒有取得銷售許可證，所以必須等開盤的時候才能簽訂銷售合同。

　　這三個概念，大部分人搞不清楚。但是，他們之間又有緊密的聯繫。我們該如何區分呢?其實，內部認購的原始功能也是認籌、蓄客的一種形式。但是，目前我們說的內部認購主要還是指一個營銷區間。一般來說，從形象推廣期到公開發售期，這段時間我們都可以稱為內部認購期，在此期間大部分的蓄客、認籌、解籌都屬於內部認購的工作。但除此以外，還涉及一系列的營銷推廣策略，一系列的產品包裝工作。內部認購期長短需要綜合工程進度以及經營推廣進度確定。

　　蓄客往往處於內部認購期，但是實際上形象導入期也可以蓄客，公開發售期同樣可以蓄客。一個項目的整個營銷過程，其實都是一個蓄客的過程。

　　認籌也往往處於內部認購期，它是一種更高級的蓄客手段，它對客戶的提純更為有效，鎖客能力更強。