内部认购

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　　内部认购原来是开发商拨一些房屋供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳。基本上内部认购的对象是公司职员以及与开发商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但行业政策对内部认购一直并没有明确规定。因此，内部认购由原来的“慰劳”很快演变成开发商检验市场的试金石和操纵销售气氛的营销技巧。

　　同时，开发商为了保证尽可能多的赢利，会严格地控制内部认购的销售量和时间。

　　既然提前认购能通过一定的优惠折扣，吸引大量的消费者。所以，内部外购就开始由内部转为公开，原始的内部职工和关系户纷纷联系自己的亲戚朋友，这样内部认购范围就得到进一步扩大和延伸。

　　作为一种营销手段，开发商发现内部认购的策略具有重要的价值。于是，很多开发商就不再遮遮掩掩，直接由内部认购变成公开认购。就这样，内部认购登上了历史的舞台，目前内部认购已经成为整个营销过程一个必不可少的环节。

　　所以，今天的内部认购早已超过并偏离了原来的方向。现在的内部认购实际上已经是提前的开盘，其流程大致与开盘集中认购的流程差不多。但是，内部认购的差别就在于，往往在开盘的时候才知道真实价格，前期要么不知道价格，要么只是知道一个价格区间。其次，内部认购期间由于没有取得销售许可证，所以必须等开盘的时候才能签订销售合同。

　　这三个概念，大部分人搞不清楚。但是，他们之间又有紧密的联系。我们该如何区分呢?其实，内部认购的原始功能也是认筹、蓄客的一种形式。但是，目前我们说的内部认购主要还是指一个营销区间。一般来说，从形象推广期到公开发售期，这段时间我们都可以称为内部认购期，在此期间大部分的蓄客、认筹、解筹都属于内部认购的工作。但除此以外，还涉及一系列的营销推广策略，一系列的产品包装工作。内部认购期长短需要综合工程进度以及经营推广进度确定。

　　蓄客往往处于内部认购期，但是实际上形象导入期也可以蓄客，公开发售期同样可以蓄客。一个项目的整个营销过程，其实都是一个蓄客的过程。

　　认筹也往往处于内部认购期，它是一种更高级的蓄客手段，它对客户的提纯更为有效，锁客能力更强。