商業區位

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目錄

什麼是商業區位

  商業區位是指商業活動的空間位置的選擇。

商業區位優劣的標準[1]

  商業區位的優劣,首先取決於土地的自然條件、資源狀況以及由自然條件和資源狀況組成的環境條件,其中也包含著人文環境條件。由於這些條件是自然形成的,所以稱為自然區位因素,它是形成和決定土地區位的最基本的因素。

  商業區位的優劣,其次還取決於商業企業市場的遠近、運輸時間的長短和運費的高低,即轉移成本。我們將位置之問的運輸成本稱之謂轉移成本。外在轉移成本是可以用現金計算的,它等於某被運送物品每單位距離的運輸成本,加上在路上所花的時問成本。這種轉移成本容易確定,但隱性轉移成本則難以確定。例如,在某地選擇商業用地,就必須考慮到商業區位的輻射範圍大小,及商品的轉移成本。同時,必須考慮交通便捷以及顧客選用交通工具的方便程度,或是交通擁擠給人造成不愉快心情的成本。便捷的交通,縮短了人們心理距離,土地價值也隨之會得到提高。

  商業區位的優劣,其三取決於商業交易區內人口密度、消費購買力以及潛在顧客社會經濟地位。商業交易區是指商業企業所能輻射之範圍。離商店越近,對顧客的吸引力越強。在商業區內,商店距行人流量的距離及對行人流量的角度不同,其租值也會相差甚遠。另外,商店集中程度的差異,將導致同一城市內多個不同地段具有不等的租值。在商務中心區域內,由於消費者的多元購買力,使各類商店彼此連接為成片的商業企業,從而對消費者更具有吸引力。不同區域內,居民的消費購買力和潛在顧客的經濟社會地位,同樣決定了不同區位商業租值的水平。租值越高,產租能力越強,其商業用地區位則越佳。作為商業地租實體的超額利潤是與商業企業所處位置、所決定的顧客密度(人次/m 、小時)及其營業額成正比的。隨著城市建設和舊區改造步伐的加快,老城廂“城市空心化”現象日益突出。原住居民紛紛外遷,消費人群結構發生變化,影響了原有商業區位的優勢,改變了原有商業服務功能。對此,我們在選址時必須有一個較清醒的認識。

  商業區位的優劣,其四取決於區域內經濟集聚效益的大小和發展潛力。集聚效益,是指各種群體和個人在地域空間上集中所產生的經濟效應。集聚效益可以分為兩部分,一是企業內部的規模經濟效益,二是企業外部的集聚效益,它包括區域化經濟效益和城市化經濟效益。在特定的城市、區域空間內,這個特定的商業企業所享受到同類企業的數量和功能帶來的經濟效益,以及城市、區域提供的各種專業化分工服務和基礎設施等補充所帶來的經濟效益。就一般來講,在城市的商務區內,集中有商業、銀行、保險、咨詢、服務、運輸、旅游等行業和大集團公司,這種大規模集中所帶來的專業化和分工協作,相關產業迅速發展所帶來的影響,各種專業人才和專家彙集於此,熟練勞動力供給充裕,籌資融資便捷,獲得市場信息等特種資源費用低廉,減少信息的不確定性等等。由此可見,企業外部集聚效益主要產生於各企業在城市土地所處的位置。其所處的位置優越,所獲得企業外部的集聚效益就大。

商業區位研究[2]

  (一)巨集觀商業區位研究

  國家層面的商業區位研究的動力之一是零售業正變成一個全球性產業,必須按照全球化市場規則進行變革和重新定位。一般來說,巨集觀商業佈局考慮一般區位原則進行綜合分析,註重選擇人口密度高和經濟增長快的地區。通常傾向於在熟悉的城市發展,但熟悉的城市並不一定是最好的選擇.必須考慮很多影響商業區位和市場的因素,包括人口、職業、經濟、競爭、供給、規章制度和國際市場等特征(John et a1.,1993)。可根據研究需要.分別從國家、區域和城市的層面考慮這些區位因素.但是側重點和權重各有不同。

  處在不同社會背景和經濟發展階段的國家和城市.在商業國際化進程中的地位和期盼並不一樣 發達國家覬覦發展中國家的市場,發展中國家在面臨著自身商業結構調整的同時,還必須對付發達國家零售巨頭的激烈競爭。如在愛爾蘭,英國連鎖店紛紛進入都柏林的零售業領域和這個城市最新的大型購物中心.都柏林傳統百貨公司已採取延長營業時間、增加停車場、提高商品和服務的質量等措施集中力量建設城市中心區的零售業(Mary,Edmund,2001)以應對競爭。

  (二)中觀商業區位研究

  理論上,城市商業佈局與商業中心選擇多用中心地模式。但在確定的城市內找出最理想的場所並不容易,需要收集儘可能多的材料,進行詳盡的分析以便作出正確判斷。城市商業區位主要影響因素包括人口特征和增長、消費者購買力、競爭、經濟態勢、社區情況、自然條件、社會心理障礙和地方法律等(John et a1.,1993)。

  對潛在的商業區位的商圈分析可以考察目標市場是否足夠支撐這些商業。商圈的區位決定因素包括商店類型、商店規模、競爭對手的區位、通勤時間、與居民的距離和服務人口、自然障礙以及服務專門化水平。測定商圈的模型有雷利零售重力模型(Relly,S Law of Retail Gavitation)和哈夫模型(Huf,s Model of Trade Area Attraction.)。前者雖然存在一定局限,但仍是一種較有效的確定零售範圍的模型,後者包含更多變數,可以計算在距離固定的區位範圍內.可能光顧某個商店的顧客數。其他商圈研究常用的方法還包括汽車牌照分析、市場調查(包括個人訪談、郵件和電話)和顧客跟蹤分析等(George et a1.,1994)。不同方法的綜合運用,可增加商圈分析的準確性。

  (三)微觀商業區位研究

  微觀店鋪區位選址在城市商業區位和商圈範圍確定之後進行,理想目標是空間壟斷。影響店鋪選擇的區位因素包括:攔截性,指選擇居住區和傳統商業區之間的交通要道,即要避開傳統商業區競爭.又要比較接近客源地;可達性,包括消費者便於獲取的交通設施,以便順利到達,以及店鋪周圍易獲取的停車設施;步行交通,避開步行障礙,如交叉路口、貨車穿行的狹窄通道;兼容性,一些商店的成功運作在於和另一些商店分享顧客,如時尚服裝店和鞋店、珠寶店、美髮店集聚在一起,可以達到顧客共用的效果;購物地區的消費形象及地區歷史商業狀況和外來消費情況(John eta1.,1993)。這些因素中,可達性尤其重要。商家可以通過擁有大型停車場來增加商業區的吸引力。停車場的就近與否以及設施可進入性如何對商業發展影響巨大。為此,出現了預測商業和停車點佈局的統計模型適宜零售店的區位必須是前述的自然和社會特征的最佳組合,但最能決定零售區位、最能決定這些因素能否達到整體最優的力量是地方政府,因為直接決定零售區位的政策是由地方政府制定的。地方政府有權決定土地的調配、財產的再分配、建築物的類型和結構及其使用密度和空間間距,還可通過提供停車場地和土地來鼓勵重新開發老的商業地區。政府一般採取脫胎於土地利用規劃的區位限制因素、價格政策、商業結構、效率和消費者保護等五種公共干預類型,後四個因素間接影響零售區位(Dawson,1980)。

  (四)店鋪內部商業區位研究

  商場內部商業設施、商品擺放和商品分類的區位研究近期受到學者的重視。商品分類不僅能在滿足消費者需求方面扮演重要的角色.而且影響購物者的購買需求和偏好.同時.消費者購買習慣也影響商業區位的決定。零售商還可通過調整商品的陳列方式.作為顯示個性的方式提高商品被購買的可能性(Itamar.1999)。

  K.Campo等人集合併拓展以往的市場地理學研究.提出一個商場特性對產品分類和商場功能的影響的研究框架.並以此為基礎建立一個便於靈活處理的評估區位影響因素的程式.併為不同區位層面推導出最佳空間配置規則。商家在配置商場空間時.應順應基於區位的不同分類吸引因素,診斷商場空間分配是否適當,引導零售業整體效益的增長(K.Campo et a1.2000)。Pierre Desmet等人提出評估貨架彈性空間經驗式,表明商業空間彈性隨著購買這種產品的刺激的增加而增加,而不依賴於商店的類型。與產品分類相對的空間彈性評估的變動範圍的直接結果是在持續的空間彈性基礎上提出空間分配規則(Piere,Valerie,1998)。這些研究可使商家根據消費者購買習慣進行商品分類,也便於消費者進行價格、質量比較。

影響商業區位的因素[3]

  商業活動的區位分析是結合消費者行為來研究商業的空間結構,主要包括商業網點、市場區等佈局的內容。商業的區位選擇,要受到自然環境和社會經濟環境的影響。

  (一)自然環境與商業區位

  自然環境對商業的影響是多方面的。

  首先,自然環境通過空間和場所制約商業網點的地域分佈,從而影響其密度。優越的自然條件,如地形平坦開闊、水源充足,地質基礎牢固的地區,為商業網點提供了良好的選擇條件,商業網點的密度則可相對大些。而一些自然環境相對惡劣的地區,如崎嶇的山地、悶熱的雨林地區,對商業網點的分佈有很大限製作用,因而網點密度可相應小些。

  其次,自然環境通過影響商品生產類型和規模,制約商業區位的形式、內容。地貌類型和熱量、降水等差異,會導致商品的差異,從而導致區際間商品交換,引起商品流動。例如,熱帶的椰子、菠蘿等水果就會流向溫帶、寒帶地區,而溫帶的蘋果、桃等水果也會流向熱帶地區。再如,山區需從平原地區調進糧食,棉花等農產品,平原地區需從山區調入林牧產品,從而導致了地區間大規模的商品流通,出現商品網點。

  再次,自然環境影響商品的連續性,使商業活動的收購儲存、調運、銷售出現了時令性特點。如四季氣候的變化,影響農作物的生長,從而要求商業部門不違農時地安排好農用生產資料、生產工具的供銷及農產品的收購。再如,從氣溫上講冬冷夏熱的條件,也要求商業經營活動適應季節性的需求,“冬賣棉襖夏賣衫”,就說明這個道理。

  第四,自然環境影響商品的品質和性能,可形成各地不同的特產。例如,東南丘陵地區的酸性紅壤生長出眾多名牌的茶葉;暢銷國內外的貴州茅臺是得天獨厚的好山(背靠大青山)、好水(面臨赤水河)等孕育的結果。

  (二)社會經濟條件與商業區位選擇

  社會經濟條件主要通過經濟地理位置、歷史條件、技術條件、消費行為來影響商業區位選擇。

  1. 經濟地理位置。任何一個商業中心和商品集散地的興衰,都與經濟地理位置有關。如武漢,處於漢水與長江的交匯處,水運便捷,歷來是糧、棉等農產品集散地。再加上眾多鐵路,如京廣鐵路、京九鐵路、漢丹、襄渝鐵路的修建與長江、漢水共同組成四通八達的交通運輸網,又擴建了鋼鐵、紡織等傳統工業,使其成為大型商品生產基地。因而每一個商業中心的新建或對一個商品加工地的選擇,都離不開經濟地理位置。

  2.歷史因素。商業活動及其區位在很大程度上受歷史因素的影響,尤其有歷史基礎傳統的行業、久負盛名的老商號影響較大。例如,上海市在封建社會優越的位置未充分利用;鴉片戰爭後,上海在帝國主義控制下逐漸發展成為舊社會經濟畸形發展的工商業城市。解放後,在原有歷史基礎上充分利用、合理髮展,成為我國最大的商品生產中心和商業中心。

  3.技術因素。科學技術是生產力中最重要的因素。商品的包裝加工裝卸運輸儲存技術進步,以及電子電腦的應用,對商品流通網路佈局有多方面影響,使傳統佈局形成發生變革。例如,荷蘭的鮮花可以裝點世界許多城市,就是依靠技術的進步及交通的改善。再如,存儲技術的改進,可以使季節性商品(水果、蔬菜等)集中儲存,再供應上市,實現供需時間平衡。又如,電子商務的開展、無人售貨機的推廣等,改變了傳統的“面對面”的交易方式。

  4.消費行為。某一群體的消費者,因其性別、年齡、文化程度、職業等條件相同,往往具有共同的購買動機和共同愛好,從而形成一種消費傾向和需求趨勢,影響商品需求和發展趨勢及組織適銷對路的供應方式,從而在一定程度上影響商業區位選擇。

參考文獻

  1. 謝建中,李林立.都市商業區位的選擇.上海市建設職工大學學報:當代建設,1998年2期
  2. 管馳明.國外商業區位研究的新進展.北京工商大學學報:社會科學版.2006年21捲6期
  3. 毛新華,李靜.淺析影響商業區位的因素.地理教育.2003年2期
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