企業租賃經營合同
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
企業租賃經營合同是在所有權不變的前提下，出租方將企業租賃給承租方經營，承租方向出租方交付租金並對企業實行自主經營，在租賃關係終止時，返還所租財產的協議。
依據不同的標準、企業租賃經營合同可劃分為許多種類：
- 按照承租方的不同，它可分為個人租賃，即公民個人承租經營企業;合伙租賃，即二人及二個以上合伙承租企業;全員租賃，即本企業全體職工承擔經營企業;企業租賃，即一個企業承租經營另一個企業。
- 按租賃企業的所有制性質，可以分為全民所有制企業租賃和集體所有制企業租賃。
- 按租賃的程式不同，可以分為面向社會的招標租賃和企業內部的職工租賃。
1.與傳統財產租賃合同相比，企業租賃經營合同的特點在於：
(1)傳統財產租賃合同的標的物一般為單個物品，而且必須是非一次性消耗物；而企業租賃合同的標的是一個企業的全部資產，也括固定資金和流動資金，有形財產和無形財產。這些財產可以是一次性消耗物，可以是財產、現金，也可以是債權、工業產權。
(2)從當事人的權利義務關係來看，傳統的財產租賃合同的承租方，對承租物一般只有簡單的使用權，沒有處分權；而企業租賃合同的承租方，對企業財產擁有經營管理的自主權，其中也包括處分權。
2.與企業承包經營合同相比，企業租賃合同的特點在於：
(1)企業承包合同的基本內容，是承包上繳利潤指標以及由此產生當事人之間的其它權利義務；企業租賃經營合同的基本內容，是承租方對企業財產進行租賃經營，並向出租方交納租金，這裡利潤和租金是最大的區別。
(2)從適用範圍上看，承包經營合同多運用於大中型國營企業，而租賃合同則多用於小型國營企業和集體企業。
(3)在承包經營合同中，承包方提供抵押財產擔保不是合同的有效條件；而在租賃經營合同中，必須明確承租人所提供的抵押財產人擔保。
(4)發生虧損時，承包企業只要用企業的自有資金補償即可：而租賃合同的承租方則必須以抵押財產進行補償。
(5)在承包經營的情況下，承包期間新增資產的所有權性質與承包關的企業所有權性質是一致的；而在租賃經營的情況下，租賃期間承租方用其收入追加投資所添置的資產，則屬於承租方。
(1)出租方的權利和義務
出租方的權利主要有：監督承租方遵守國家方針、政策、法律、法規，完成國家下達的計劃；監督租賃企業的財產不受損害；收取承租方按照合同規定交付的租金。
出租方的義務主要有：
按照合同規保證承租方的經營自主權，依法維護企業租賃前享有的各項優惠待遇，不得對承租方的正常經營活動進行非法干預；為租賃企業的生產發展提供必要的服務；根據承租方要求，會同有關部門協助租賃企業解決經營活動中的困難。
(2)承租方的權利和義務
承租方的主要權利有：承租經營權，包括國家規定的廠長(經理)的權利、任免廠級行政副職的權利，決定企業脫產人員編製的權利、根據市場需要調整企業經營方向的權利等自主經營權；按照合同規定獲取承租收入的權利。
承租方的義務是：履行國家規定的廠長(經理)職責；執行價格政策，維護用戶和消費者的利益；維護職工的合法利益；維護租賃經營企業的資產，保證設備完好，辦理企業保險；提供合法、可靠的承租經營擔保；按期交付租金。
(1)確定出租方。依現行法律規定，出租方應為企業所在地人民政府委托的部門(企業業務主管部門)。
(2)清產核資。出租方在企業出租前，應會同有關部門對企業進行債務清理，評估資產(包括有形資產和無形資產)；根據行業和本企業資金利潤率確定標的。
(3)確定租賃企業的租賃方式。
(4)發佈招標公告，確定投標者。公告中應說明招標企業的名稱、性質、經營範圍、產品及產量、產值、租賃期、投標條件、報名手續、中標者的權利和義務等。
(5)編製投標書。投標書由投標者編製，提出具體的經營方案。
(6)確定中標者。組織公開答辯，並對投標者進行綜合考評，在征求職工大會或職工代表大會的意見後，確定中標者。
(7)簽訂企業租賃經營合同。出租方選定承租方後，雙方應訂立書面的租賃經營合同。合同內容應包括：標的；合同生效條件和有效期限；租賃期限；租賃期內經營總目標及年度經營目標；租金數額、交付期限及計算方法；承租方的收益及企業各項基金的分配比例；企業租賃前債權債務及遺留虧損失處理；租賃雙方的權利和義務；擔保的形式和要求；合同的變更、解除及合同糾紛處理辦法；違約責任；租賃期滿後資產返還和驗收。雙方簽訂合同後，還應根據法律、法規、政策的要求，辦理其它必要的批准手續或公證、鑒證手續。
(8)辦理企業變更登記手續。實行租賃後，承租人需持有關必備證件及合同的工商行政管理機關辦理變更法人代表手續。
1.關於合同的擔保
(1)個人承租的，承租人必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產(其中應當有一定比例的現金)作為擔保，並應有兩名以上的保證人。
(2)合伙租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產作為擔保。擔保財產中應當有一定比例的現金，現金必須專款存入銀行。
(3)企業承租人，必須出具與租賃企業資產成一定比例的留用資金作為擔保，並存入銀行。存入銀行後，除徵得出租方同意，可作為流動資金參加周轉外，不得挪作他用。
在由第三方提供保證的情況下，當承租方不履行義務時，由保證人承擔連帶責任。保證人承擔責任後，有權向承租方追償。
2.有關租金的計算
租金是企業租賃制核心內容，也是承租人應履行的主要義務。如何確定和計算租金，各地實踐也不相同。比較典型的做法是：
(1)將租金分為納稅租金和不納稅租金。前者以租賃當年的資產租金率(即資產利潤率)為基數，每年遞增一定比例，乘以當年初實有資產，得出租金數；後者即按規定從成本中提取的折舊基金及大修基金。
(2)基數遞增租金。即由租賃雙方商定各年度的基數利潤和基數租金，在此基礎上，按計租年度企業的實際利潤基數利潤的比例適度上浮，計算出實際租金。
(3)固定租金制。即租金數額不因利潤增減而變動。
上述幾種方法各有利弊，應依具體情況靈活擇用。除此之外，還有其它一些計算方法。確定租金應兼顧國家、企業、職工、承租方等各方面的利益。
3.關於承租方的收入
承租收入從廣義上講包括租金，承租方收入及風險保證金。根據我國法律及政策的規定，自租賃經營合同生效之日起，停發個人承租經營者及合伙承租成員的工資、資金，預支生活費。對於租賃經營所得，承租方應先按合同規定交納租金，然後再劃分出承租方的實得利益。除個人承租外，承租經營者的收入，原則上不超過企業職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應當低於承租經營者的收入。
在交付租金和實際支付給承租成員應得收入的後，承租收入仍有餘額的，應當作為企業的風險保證金留存。承租方在租賃期內完不成經營總目標或者欠交租金時，以該風險保證金抵補。
4.關於承租前債務的處理
其原則與企業承包前的債權債務的處理是相同的。當事人應當在簽訂租賃經營合同時將此考慮在內。如果清產核資時對債務債權疏漏，應當由承租方以企業的名義受償或清償，然後在租金收入中加上受償的債權份額或從租金中減去清償的債務數額。
5.關於租賃期間新增資產的歸屬
與企業承包經營不同，在企業租賃經營的過程中，企業的新增資產不一定屬於全民或集體所有，具體有下列五種情況：
- 在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產，屬全民或集體所有。
- 個人租賃時，承租方用個人財產投資形成的資產，屬該投資者所有。
- 合伙租賃時，承租方投資形成的資產，歸承租成員共有。
- 全員租賃時，承租方用其收入新增產，產權屬全體職工。
- 企業承租企業時，承租方用其收入新增資產屬承租企業所有(集體企業)或經營管理(全民企業)。
租賃期滿時這些資產如何處理，合同中應明確約定。沒有約定的，可以折價賣給出租方，並對利用承租方新增資產創造的利潤，可以從中提取適當比例的分成，歸承租方所有。
6.關於企業租賃經營合同爭議的處理
企業租賃經營合同發生爭議，首先應協商解決。協商不成的，可按照國務院1988年6月5日發佈的《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條列》第二十二條規定解決(通過仲裁方式)。租賃經營合同任何一方可以根據租賃經營合同規定直接向人民法院起訴。
