房地產評估價格
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什麼是房地產評估價格[1]
房地產評估價格是估價人員對房地產客觀合理價格的一種估計、推測或判斷，簡稱評估價。
所謂房地產價格評估，是以房地產為對象，對其商品價值的貨幣表現進行估測的過程。換言之，是指房地產估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，採用科學駒估價方法，並結合估價經驗與對影響房地產價格因素的分析，對房地產最可能實現的合理價格作出推測與判斷的過程。
房地產價格評估的成果集中表現為評估價。評估價的性質是由價格評估的性質決定的。房地產價格評估既是一門科學，又是一門藝術，既需要系統的理論和方法，也需要經驗和靈感。但價格評估又不是對房地產價格的純粹主觀給定，它是要把房地產客觀實在的價值通過評估能動地反映出來，因而是一種有估價規範或標準的技術性工作。
由此可見，房地產評估價格不是市場實際交易價格，而是模擬市場交易的一種推測價格；它不是純粹主觀的空想價格，而是有客觀依據，兼帶若幹主觀色彩，並有實際經濟意義的有用價格。
房地產評估價格的特征[1]
房地產評估價格的特征，主要有五點，多數比較好理解，如：
- 1．推測性或模擬性
- 2．客觀性和嚴肅性
- 3．應用性
應用性是指房地產評估價格可為各類房地產市場交易活動提供合理的價格導向。依有關規定，房產交易不論是私對私、公對公，還是公對私，交易標的物首先要經專業評估機構估價，並以此作為確定成交價的主要依據。
其次，股份制改造、合資合作經營、企業併購、資產重組需要進行資產估價。
再次，金融保險、財政稅收以至民事調節中抵押房地產抵押額、房地產投保值、納稅依據及爭執房地產價值量的確認，都需要運用評估價格這個工具。
特別是房地產綜合開發與經營，土地的取得與開發出售、舊城區拆遷改造、商品房的銷售等，都要利用評估價格。
- 4．重疊性
這是指由於房地產的估價目的不同、時點不同，從而採用的估價原則和方法不同，使得同一宗房地產可以有若幹個不同的評估價格。估價的目的是指為了何種需要而評估房地產價格，具體目的則有買賣、租賃、人股、抵押、保險、典當、徵用補償、課稅、會計成本分析等不同，估價的原則與方法亦有許多。由此形成的不同評估價，在不同經濟業務中各有其適用性，彼此不能混用。
- 5．有償性
評估價格的形成不是靠無償的市場機制，是靠有償的評估過程。所以，評估價格本身有成本。
房地產評估價格的種類[1]
- 1．依房地產種類劃分
有地產評估價，其中又有生地、毛地、熟地的評估價、基準地價、宗地地價、土地開發經營企業對開發待售或待租建築地塊的定價等等。
有房屋建築物評估價、構築物評估價。有“房地”產評估價，其間又可分為住宅房屋評估價、商業用房評估價、工業用房評估價、其他用房評估價。住宅房屋評估價又可依檔次劃分若幹種。
- 2．依評估方法劃分
有房地產重置成本價，是主要運用重置成本法評估出來的價格。
有房地產現行市價，是主要運用現行市價法評估出的價格。
有房地產收益現值價，是主要運用收益現值法評估出的價格。
其他尚有假設開發價、路線價等等。
房地產評估價格的形成[1]
- (一)房地產估價程式
房地產評估價格的形成具有操作上的程式性。其一般程式是：
1．取得估價任務。取得房地產估價任務是評估價格形成的動因，具體有三種情況。其一是評估機構被動接受委托評估者的申請；其二是主動出門爭取任務；其三是自有自估，對自己擁有或擬取得的房地產進行評估。綜合三種情況，房地產評估價格形成的根本性動因是一定經濟業務的需要。
2．受理委托及明確基本事項。即雙方協議收費標準、收費方式或明確估價對象、估價目的、估價時點及估價報告書的交付日期。
3．擬定處理計劃。即初步選定擬採用的估價方法和評估人員，就此後的各項工作作出進度安排，形成估價作業計劃。
4．相關資料的收集與整理。運用實地勘察、委托者提供、到有關部門查詢等方法收集資料，並分類整理之，對評估對象的實體構造、權利狀態、環境條件等具體內容進行充分的瞭解和確認。
5．綜合作業。首先對取得的資料進行綜合分析，確定房地產估價的基本數據；其次要對影響價格形成的因素進行分析，把握各因素對價格形成的影響程度；依評估目的、房地產種類、資料的可信度及其他情況，正式確定採用的估價方法，通常是以一種為主，其他一二種作補充印證。估價方法選定後，進行具體計算。
6．形成與交付估價報告書。估價人員決定出估價對象的評估價格後，將估價結果寫成估價報告書，客觀、公正、詳實地記載估價結果和過程。對國有資產的評估，報告書須經相應級別國有資產管理部門確認。在將報告書交付委托者時，可作必要的口頭說明，然後是按規定收取估價服務費。通過上述六步，評估價格就正式形成了。
- (二)房地產估價原則
房地產價格的形成和運動有其客觀規律。房地產估價工作要遵循房地產價瀚髟成和運動的客觀規律，才能把房地產的內在價格(價值)反映得比鎊曾隹確。房地產估價原則作為房地產估價工作的法則、標準和註意事項，有助於f故到這_點。註意正確理解和運用估價原則，對於房地產評估價格形成過程的客觀、公正、科學與合理，是重要的保證。
1．合法原則
這一原則是指房地產的使用或作為評估目的的房地產經濟業務應當合法。房地產估價應在合法用途的範圍內進行評估，超出合法範圍的評估價格將不為社會承認。
2．最高最佳使用原則
即評估價格應是房地產在合法使用的各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的評估價格。
3．供求原則
即要考慮當地同類房地產的市場供求狀況。
4．替代原則
即在必要時，可尋找與評估對象有密切聯繫且具有一定可替代性的房地產作為評估的比較參照物。5．估價時點原則
房地產價格不是時期值，而是瞬間值，即某一時點的價格。在不同時點上，同一宗房地產會有不同的價格。評估價格中有對過去的回顧性估價，則其房地產狀況與市場狀況都是過去估價時點的狀態。
對將來的預測性估價，則都是未來估價時點的狀態。對現貨的現時價格評估，則以現在某一具體時點為準。
6．公平原則
這一原則要求評估的立場要客觀公正，估價的目標在於求得客觀合理的價格。不要人為地向交易一方當事人傾斜，要清正廉明。為此，利益關係人應註意迴避。
按照房地產評估價格計算征收的情形[2]
- 1．隱瞞，虛報房地產成交價格的
是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著物價款的行為。
- 2．提供扣除項目金額不實的
是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。
- 3．轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的
是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格，確定轉讓房地產的收入。
提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。
轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
房地產評估價格，是指由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。
