房地产评估价格

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　　房地产评估价格是估价人员对房地产客观合理价格的一种估计、推测或判断，简称评估价。

　　所谓房地产价格评估，是以房地产为对象，对其商品价值的货币表现进行估测的过程。换言之，是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学驹估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格作出推测与判断的过程。

　　房地产价格评估的成果集中表现为评估价。评估价的性质是由价格评估的性质决定的。房地产价格评估既是一门科学，又是一门艺术，既需要系统的理论和方法，也需要经验和灵感。但价格评估又不是对房地产价格的纯粹主观给定，它是要把房地产客观实在的价值通过评估能动地反映出来，因而是一种有估价规范或标准的技术性工作。

　　由此可见，房地产评估价格不是市场实际交易价格，而是模拟市场交易的一种推测价格；它不是纯粹主观的空想价格，而是有客观依据，兼带若干主观色彩，并有实际经济意义的有用价格。

　　房地产评估价格的特征，主要有五点，多数比较好理解，如：

　　1．推测性或模拟性

　　2．客观性和严肃性

　　3．应用性

　　应用性是指房地产评估价格可为各类房地产市场交易活动提供合理的价格导向。依有关规定，房产交易不论是私对私、公对公，还是公对私，交易标的物首先要经专业评估机构估价，并以此作为确定成交价的主要依据。

　　其次，股份制改造、合资合作经营、企业并购、资产重组需要进行资产估价。

　　再次，金融保险、财政税收以至民事调节中抵押房地产抵押额、房地产投保值、纳税依据及争执房地产价值量的确认，都需要运用评估价格这个工具。

　　特别是房地产综合开发与经营，土地的取得与开发出售、旧城区拆迁改造、商品房的销售等，都要利用评估价格。

　　4．重叠性

　　这是指由于房地产的估价目的不同、时点不同，从而采用的估价原则和方法不同，使得同一宗房地产可以有若干个不同的评估价格。估价的目的是指为了何种需要而评估房地产价格，具体目的则有买卖、租赁、人股、抵押、保险、典当、征用补偿、课税、会计成本分析等不同，估价的原则与方法亦有许多。由此形成的不同评估价，在不同经济业务中各有其适用性，彼此不能混用。

　　5．有偿性

　　评估价格的形成不是靠无偿的市场机制，是靠有偿的评估过程。所以，评估价格本身有成本。

　　1．依房地产种类划分

　　有地产评估价，其中又有生地、毛地、熟地的评估价、基准地价、宗地地价、土地开发经营企业对开发待售或待租建筑地块的定价等等。

　　有房屋建筑物评估价、构筑物评估价。有“房地”产评估价，其间又可分为住宅房屋评估价、商业用房评估价、工业用房评估价、其他用房评估价。住宅房屋评估价又可依档次划分若干种。

　　2．依评估方法划分

　　有房地产重置成本价，是主要运用重置成本法评估出来的价格。

　　有房地产现行市价，是主要运用现行市价法评估出的价格。

　　有房地产收益现值价，是主要运用收益现值法评估出的价格。

　　其他尚有假设开发价、路线价等等。

　　(一)房地产估价程序

　　房地产评估价格的形成具有操作上的程序性。其一般程序是：

　　1．取得估价任务。取得房地产估价任务是评估价格形成的动因，具体有三种情况。其一是评估机构被动接受委托评估者的申请；其二是主动出门争取任务；其三是自有自估，对自己拥有或拟取得的房地产进行评估。综合三种情况，房地产评估价格形成的根本性动因是一定经济业务的需要。

　　2．受理委托及明确基本事项。即双方协议收费标准、收费方式或明确估价对象、估价目的、估价时点及估价报告书的交付日期。

　　3．拟定处理计划。即初步选定拟采用的估价方法和评估人员，就此后的各项工作作出进度安排，形成估价作业计划。

　　4．相关资料的收集与整理。运用实地勘察、委托者提供、到有关部门查询等方法收集资料，并分类整理之，对评估对象的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分的了解和确认。

　　5．综合作业。首先对取得的资料进行综合分析，确定房地产估价的基本数据；其次要对影响价格形成的因素进行分析，把握各因素对价格形成的影响程度；依评估目的、房地产种类、资料的可信度及其他情况，正式确定采用的估价方法，通常是以一种为主，其他一二种作补充印证。估价方法选定后，进行具体计算。

　　6．形成与交付估价报告书。估价人员决定出估价对象的评估价格后，将估价结果写成估价报告书，客观、公正、详实地记载估价结果和过程。对国有资产的评估，报告书须经相应级别国有资产管理部门确认。在将报告书交付委托者时，可作必要的口头说明，然后是按规定收取估价服务费。通过上述六步，评估价格就正式形成了。

　　(二)房地产估价原则

　　房地产价格的形成和运动有其客观规律。房地产估价工作要遵循房地产价瀚髟成和运动的客观规律，才能把房地产的内在价格(价值)反映得比镑曾隹确。房地产估价原则作为房地产估价工作的法则、标准和注意事项，有助于f故到这_点。注意正确理解和运用估价原则，对于房地产评估价格形成过程的客观、公正、科学与合理，是重要的保证。

　　1．合法原则

　　这一原则是指房地产的使用或作为评估目的的房地产经济业务应当合法。房地产估价应在合法用途的范围内进行评估，超出合法范围的评估价格将不为社会承认。

　　2．最高最佳使用原则

　　即评估价格应是房地产在合法使用的各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式的评估价格。

　　3．供求原则

　　即要考虑当地同类房地产的市场供求状况。

　　4．替代原则

　　即在必要时，可寻找与评估对象有密切联系且具有一定可替代性的房地产作为评估的比较参照物。5．估价时点原则

　　房地产价格不是时期值，而是瞬间值，即某一时点的价格。在不同时点上，同一宗房地产会有不同的价格。评估价格中有对过去的回顾性估价，则其房地产状况与市场状况都是过去估价时点的状态。

　　对将来的预测性估价，则都是未来估价时点的状态。对现货的现时价格评估，则以现在某一具体时点为准。

　　6．公平原则

　　这一原则要求评估的立场要客观公正，估价的目标在于求得客观合理的价格。不要人为地向交易一方当事人倾斜，要清正廉明。为此，利益关系人应注意回避。

　　1．隐瞒，虚报房地产成交价格的

　　是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

　　2．提供扣除项目金额不实的

　　是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

　　3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

　　是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格，确定转让房地产的收入。

　　提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

　　房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

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