市场比较法

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(重定向自现行市价法)

目录

什么是市场比较法?

  在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

  市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法(具体方法的名称可能并不完全统一)。例如,现行市价法功能价值类比法价格指数法成新率价格调整法市价折扣法等。

  (1)现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

  (2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为:

  资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

  (3)功能价值类比法类比估价法)。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为:

  ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称为生产能力比例法

  资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

  ②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称为规模经济效益指数法:

  资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)

  (4)价格指数调整法物价指数法)。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

  (5)成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为:

  资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

  直接比较法直观简洁,便于操作,但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度,或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上,如新旧程度或交易时间先后等。

市场比较法的原理

  (一)理论依据

  经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化,即要以最少的费用求得最大利润,因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的,如果效用与价格比较,价格过高,均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果,在效用均等的商品之间产生替代作用,从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致,这就是替代原则,市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用,就可以用类似土地的已知价格,比较求得未知待估土地的价格,得到估价结果。从土地交易过程来看,从事土地交易时,当事人会依据替代原则,将拟交易的土地价格与类似土地价格比较,然后决定是否进行交易,所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

  市场比较法正是以替代原理为主要理论依据,其基本原理如下图5-1所示:

Image:市场比较法原理.jpg

  市场比较法是以替代原则为理论基础,因此具有现实性和富有说服力。同时,只要有类似的土地买卖实例可以适用,不仅可以评估土地价格,还可以利用相应的租赁实例,测算土地的租金,这就是租赁实例比较法。当然,市场比较法要求土地市场比较发育,可以获得足够的比较实例,因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。

  (二)适用的估价原则

  市场比较法是以替代原则为理论基础。

  在效用均等的商品之间产生替代作用,从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致,这就是替代原则。

市场比较法的特点与应用范围

  (一)、特点

  1、市场比较法具有现实性,有较强的说服力。

  2、市场比较法以替代关系为途径,所求得的价格称“比准价格”。

  3、市场比较法以价格求价格,在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。

  4、市场比较法需要估价人员具有较高素质。

  5、市场比较法以替代原则为基础,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

  (二)适用条件

  仅适用于市场比较稳定,有大量丰富交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

  ①有足够数量的比较案例(不少于3个);②与待估土地具有相关性和替代性;③交易资料的可靠性;④交易合法性。

  (三)适用范围

  从适用条件来看,主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区,交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看,可直接用于评估土地的价格或价值,还可用于评估土地或房地产的租金,以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

市场比较法的估价步骤

  (1)调查与选择比较交易案例

  (2)确定价格可比基准

  (3)进行交易情况修正

  (4)进行估价期日修正

  (5)区域因素比较与修正

  (6)个别因素比较与修正

  (7)其他相关修正:使用年限修正、容积率修正

  (8)确定比准价格

市场比较法的基本公式

  根据实际中比较基准的不同,可分为直接比较分析和间接比较分析。

  (1)直接比较过程:以待估土地的状况为基准,用公式表示为,

  公式1 PD=PB×A×B×D×E

  (2)间接比较过程:以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准,用公式表示为,

  公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

  (3)有关指数的基值:可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%,若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优,则其条件指数〉100%,否则,其条件指数〈100%。

  (4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子,比较案例宗地相应因素条件指数为分母(C除外)。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础,哪个就取值为100,另一方的值通过比较进行加或减。

  (5)对区域因素和个别因素修正,当因素内存在多个不同因子影响时,可根据因子条件指数确定的途径,分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。

市场比较法应用实例

  基本步骤:

  (1)如交易情况不一致,进行交易情况修正

  (2)计算当地地价指数或编制地价指数表

  (3)计算容积率修正指数

  (4)计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正

  (5)计算各案例宗地修正后的价格

  (6)综合评估地价

市场比较法应用中常见错误

  (1)比较基准错误

  (2)修正公式错误

  (3)修正指数计算错误

市场比较法的案例分析

案例一:市场比较法在工业地价评估中的运用[1]

  土地价格取决于市场供需关系,评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后,在经济发达的地区有充足的土地交易实例,应尽量采用市场比较法评估工业地价。运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

  市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较,并对类似工业用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为:

待估工业用地价格(比准价格)=

待估工业用地情况指数

×

比较实例宗地情况指数
待估工业用地估价期日地价指数

×

比较实例宗地交易时点地价指数
待估工业用地区域因素条件指数

×

比较实例宗地区域因素条件指数
待估工业用地个别因素条件指数

×年期修正系数

比较实例宗地个别因素条件指数

  收集和选择比较交易实例

  评估的第一步就是通过资料收集,选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息。

  比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则:首选与评估对象处于同一地区的案例,如果近期没有发生交易案例,可选择处于临近地区或类似地区的实例;所选比较实例用途与评估对象相同;价格类型相同或可比;成交日期与估价日期接近,一般应在2年以内,最长不得超过3年;尽量选择正常的交易案例;应至少选择3个比较实例。

  建立价格可比基础

  选取比较实例后,应对比较实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一表达方式,主要包括:统一付款方式,在成交日期时一次付清;统一采用单位面积地价,并统一面积内涵和面积单位;统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

  交易情况修正

  交易情况修正,是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差,将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有:有利害关系人之间的交易;急于出售或者购买情况下的交易;受债权债务关系影响的交易;交易双方或者一方获取的市场信息不全;交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;相临地块的合并交易;特殊方式的交易;交易税费非正常负担的交易;其他非正常的交易。

  在选择交易实例时,应尽量避免上述特殊交易情况,否则就需要进行交易情况修正,修正步骤为:

  测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和这些特殊情况下,土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可根据估价人员长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方各自应负担的税费卞的价格。然后,利用修正系数,修正求得比较实例的正常价格。

  交易日期修正

  所选实例在其成交日期的价格应调整为估价期日的价格才能进行比较,具体可以采取以下方法:

  ——利用本地区工业用地价格指数进行修正,修正公式为:

  

期日修正后地价=实例成交价格×

估价期日的地价指数
交易日期的地价指数


  ──利用类似工业用地价格变动率进行修正。

  ──在无工业用地价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。

  ──通过分析土地价格随时间推移的变动规律,采用时间序列分析,建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。

  影响因素与年期修正

  影响因素主要指影响工业用地价格的区域因素、社会经济因素以及一些特殊因素。这些因素状况的描述应尽量具体、明确,尽量采用量化指标,避免采用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等形容词概括。

  工业用地使用年期的长短,直接影响可利用并获取相应收益的年限,工业用地的年收益确定后,使用年期越长,总收益越多,工业用地的价格也会因此提高。因此通过年期修正,可以消除由于使用期限不同所产生的价格上的差别。

  将比较案例年期修正到待估工业用地使用年期:

年期修正系数=[1-

1

(1+土地还原利率)m

[1-

1

]

(1+土地还原利率)n
(其中m为待估工业用地的使用年期;n为比较案例的使用年期)

  然后,利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正:

  年期修正后的地价=比较案例价格×年期修正系数

  计算比准价格

  实例修正后的价格=比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数

  各实例修正后价格的差额率一般不应超过10%,最大不能超过20%。如果价格差额满足要求,根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系,可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。

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参考文献

  1. 齐鹏 张林楠.市场比较法在工业地价评估中的运用.中国国土资源报.2007年7月17日第008版
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